3月20日，北京實(shí)施樓市新政后的第一個(gè)交易日。中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地走訪了解到，受新政影響，看房顧客數(shù)量明顯減少，觀望的購(gòu)房者增多。由于目前北京二手房交易以“連環(huán)套”為主，受二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)影響，部分購(gòu)房者面臨首付大幅提高的局面，已有違約的情況出現(xiàn)。不過(guò)，調(diào)控政策目前還未明顯反映到價(jià)格端。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，短期內(nèi)政策調(diào)控的基調(diào)不會(huì)轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)調(diào)控范圍有擴(kuò)大趨勢(shì);房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，部分非核心區(qū)域房源價(jià)格將面臨調(diào)整。

次前北京出臺(tái)以“認(rèn)房又認(rèn)貸”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)措施，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

觀望情緒變濃

在本次調(diào)控中，核心的政策當(dāng)屬調(diào)整二套房認(rèn)定。以往北京對(duì)于二套房采取了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，而本次則將二套房的認(rèn)定擴(kuò)展到居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京無(wú)住房但在外地有過(guò)商業(yè)性住房貸款或公積金貸款記錄，且無(wú)論是否還清，再次在北京購(gòu)房的均需按二套房政策執(zhí)行。

同時(shí)，二套非普通住宅的首付比例將大幅提高。目前北京執(zhí)行的非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)主要是價(jià)格，即五環(huán)內(nèi)商品房總價(jià)須低于486萬(wàn)元。從目前情況看，五環(huán)內(nèi)基本為非普通住宅。這意味著以房換房的購(gòu)房者在新政后首付比例將提高4成左右，牽扯到數(shù)百萬(wàn)元資金，對(duì)二手房交易將帶來(lái)巨大影響。

樓市調(diào)控新政后的第一個(gè)工作日，記者走訪了解到，多家房產(chǎn)中介門店內(nèi)顧客人數(shù)明顯減少。在二環(huán)附近的一家門店內(nèi)，一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，新政規(guī)定的貸款額度減少了很多，對(duì)購(gòu)房者的影響較大。二手房成交量和看房量都有明顯下降，同時(shí)出現(xiàn)了違約的情況。

在位于朝陽(yáng)門外的房產(chǎn)中介門店里，據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，新政實(shí)施后，看房的人數(shù)下降很多。首先，一些客戶對(duì)新政實(shí)施后房?jī)r(jià)是否會(huì)發(fā)生變化心存疑慮，仍在觀望階段;同時(shí)，由于貸款比例減少，一些本打算換房的客戶由于首付不夠，已不能買到稱心的房子，暫時(shí)不再考慮了。不過(guò)，由于新政剛剛實(shí)施，這些數(shù)據(jù)說(shuō)服力還不夠，需要再等待一段時(shí)間。上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，前段時(shí)間北京房市過(guò)熱，很多客戶不太理性，每出一套房源都有幾個(gè)客戶爭(zhēng)搶。這次新政能夠給市場(chǎng)降降溫，引導(dǎo)客戶理性買房。

有房地產(chǎn)中介對(duì)記者表示，新政的效果還有待時(shí)間觀察。在學(xué)區(qū)房方面，價(jià)格暫時(shí)沒(méi)有變化，一些優(yōu)質(zhì)小區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源仍然搶手。該人士對(duì)記者表示，上周新政前陶白學(xué)區(qū)某熱門小區(qū)掛出一套1000萬(wàn)元以上的房源，周日已有買家表示購(gòu)買意向。但由于房主也是換房一族，新政后面臨重新看房，在看好置換房源前并不想出售，因此交易未成行。

進(jìn)入過(guò)戶環(huán)節(jié)的購(gòu)房者無(wú)疑是幸運(yùn)的。記者在北京市西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳了解到，目前過(guò)戶號(hào)源緊俏。北京一家房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，每天的放號(hào)數(shù)量有限，需要每天很早就起來(lái)排隊(duì)。

交易量將迅速下滑

對(duì)于新政實(shí)施后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)價(jià)格上漲勢(shì)頭將得到有效遏至，預(yù)計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)將較為平穩(wěn)，交易量將迅速下滑。

華泰證券認(rèn)為，短期可能引發(fā)部分改善需求違約，對(duì)成交量有影響，但不影響價(jià)格。原因在于改善需求中的學(xué)區(qū)房需求偏剛需，受價(jià)格影響較小;而其他類型的改善性需求，在換房需求減弱的同時(shí)也會(huì)減少供給。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，調(diào)控對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格走勢(shì)影響有限，因?yàn)檫@部分是剛需。

中泰證券研報(bào)認(rèn)為，調(diào)控的升級(jí)將使房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)承壓。北京樓市短期內(nèi)將呈現(xiàn)量跌、價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。此前市場(chǎng)對(duì)調(diào)控已有預(yù)期，而政策調(diào)控邊際作用減弱，市場(chǎng)對(duì)政策消化時(shí)間變短，不排除半年內(nèi)可能出現(xiàn)反彈的情況。2013年4月北京出臺(tái)“認(rèn)房認(rèn)貸”政策后，真正結(jié)束上漲周期的是2013年年底的流動(dòng)性收緊。

長(zhǎng)期來(lái)看，華泰證券認(rèn)為，目前市場(chǎng)最擔(dān)心的問(wèn)題在于土地供給。如果增加土地供給能夠執(zhí)行，至少在明年年底之前能夠緩解供需矛盾?？紤]到北京人口仍然以總量控制為主，預(yù)計(jì)仍然是緊平衡狀態(tài)。

多地調(diào)控樓市

本次樓市新政出臺(tái)之前，北京二、三月份房地產(chǎn)銷售再創(chuàng)新高。北京鏈家2017年2月成交量超過(guò)11000套，環(huán)比增長(zhǎng)75%，比2016年月均成交高5.8%。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，在本輪的漲勢(shì)中，北京學(xué)區(qū)房、置換改善需求拉動(dòng)均價(jià)持續(xù)上漲。2月北京的二手成交均價(jià)為63579元/平方米，環(huán)比上漲4.6%;3月第二周達(dá)到67621元/平方米，環(huán)比上漲2%。

分析人士認(rèn)為，去年9月30日北京房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回調(diào)，導(dǎo)致購(gòu)房者心理預(yù)期發(fā)生變化;同時(shí)限價(jià)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，一手房房源急劇下降;“賣一買一”購(gòu)房者擔(dān)心剛賣完房就被限購(gòu)，導(dǎo)致二手房源收縮，加劇供需不平衡;調(diào)控政策對(duì)于購(gòu)房者的心理影響邊際下降。

在此背景下，北京樓市限購(gòu)升級(jí)，體現(xiàn)了因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控思路。此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2017年1至2月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)超過(guò)預(yù)期。1-2月商品房銷售面積累計(jì)同比增速高達(dá)25.1%。1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速8.9%。

值得注意的是，北京樓市新政發(fā)布后多地跟進(jìn)。繼北京實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，廣州、石家莊、鄭州、長(zhǎng)沙迅速跟進(jìn)。廣州將限購(gòu)措施升級(jí)到具有廣州市戶籍的成年單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房，以及提高非該市戶籍居民家庭社保連繳年限提升至5年。3月20日晚間，廣州公積金中心發(fā)布新政，規(guī)定無(wú)住房貸款結(jié)清首付也要4成。記者初步統(tǒng)計(jì)，僅3月份以來(lái)已有16個(gè)城市啟動(dòng)或升級(jí)樓市限購(gòu)，深圳、上海兩個(gè)一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌等五個(gè)二線城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施。