自端午節(jié)前門頭溝傳出商住房暫停網(wǎng)簽后，北京商住房將全面限購(gòu)的傳聞?dòng)萦?。?duì)此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人出面回應(yīng)，稱昨日零點(diǎn)商住房暫停網(wǎng)簽的消息不屬實(shí)。盡管如此，經(jīng)歷了6月14日所謂的“最后的24小時(shí)”后，借勢(shì)營(yíng)銷的開發(fā)商已然賺得盆滿缽滿，單日簽約額高達(dá)56億元，一時(shí)間業(yè)內(nèi)一片驚嘆。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，不可否認(rèn)的是商住房潛在的供應(yīng)量較大，仍面臨較大去庫(kù)存壓力，但市住建委的回應(yīng)較為模糊，不暫停網(wǎng)簽并不意味著不會(huì)限購(gòu)，北京商住全面實(shí)施限購(gòu)依然存在可能性。
單日簽約56億元
6月14日晚間，北京市住建委緊急辟謠，稱6月15日零點(diǎn)北京將全面暫停商住房網(wǎng)簽的消息不屬實(shí)。即便如此，這個(gè)謠言所帶來的“24小時(shí)效應(yīng)”依然在市場(chǎng)成交上體現(xiàn)得淋漓盡致。
中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，6月14日，北京商業(yè)類項(xiàng)目合計(jì)簽約單日達(dá)到了2672套，合計(jì)簽約面積為22.58萬平方米，其中公寓類部分高達(dá)15.8萬平方米。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，按照簽約均價(jià)24916元/平方米計(jì)算，合計(jì)簽約金額達(dá)到了56.4億元，其中42億元是商住房創(chuàng)造。一天的簽約量相當(dāng)于5月全月簽約量的60%。
另?yè)?jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，自6月6日門頭溝暫停商住網(wǎng)簽起，9天時(shí)間北京商辦類產(chǎn)品共簽約87.55萬平方米，簽約貨值高達(dá)227億元，相當(dāng)于正常月份的全月成交量。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，雖然最終北京市住建委出面辟謠，但這幾輪傳言刺激集中成交，使得商住市場(chǎng)出現(xiàn)重大突破。
“限購(gòu)”成營(yíng)銷手段
業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，無論商住房全面限購(gòu)政策是否出臺(tái)，這一傳聞導(dǎo)致的市場(chǎng)成交爆發(fā)，對(duì)于開發(fā)商而言不失為一份大禮。
“傳言最終被辟謠之后，開發(fā)商及各個(gè)銷售渠道成為了最大贏家。”郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，限購(gòu)傳聞9天時(shí)間里，商住房簽約227億元，剔除個(gè)別交易失常的項(xiàng)目，按照50%的首付比例來計(jì)算，9天時(shí)間開發(fā)商回籠資金約52億元。如果按照這一非同尋常的去化節(jié)奏，北京商辦物業(yè)雖然潛在庫(kù)存巨大，但542.8萬平方米可售庫(kù)存的去化周期將低至54天。
6月14日晚間，北京商報(bào)記者走訪了朝陽(yáng)、順義等區(qū)域的商住房項(xiàng)目售樓處，開發(fā)商借勢(shì)營(yíng)銷的手段可謂極致。“錯(cuò)過今晚、錯(cuò)過北京”的標(biāo)語張貼著，同時(shí)推出當(dāng)晚交齊10%首付即可簽約、余下首付款3個(gè)月或半年內(nèi)補(bǔ)齊等優(yōu)惠措施，幾乎每個(gè)銷售人員都接待著數(shù)位到訪客戶，24小時(shí)不打烊更是成為6月14日商住房項(xiàng)目的標(biāo)簽。
限購(gòu)之劍仍高懸
值得注意的是，市住建委雖然出面辟謠，但并未否認(rèn)限購(gòu)政策，北京商住房全面實(shí)施限購(gòu)仍存在可能性。
從市場(chǎng)成交以及潛在供應(yīng)量來看，商住房不具備限購(gòu)的條件。依據(jù)張大偉的計(jì)算，北京商住房潛在供應(yīng)量可供出售十年。商住房已成為純商品住宅的有效補(bǔ)充，一旦商住房限購(gòu)，成交量將下跌80%-90%，北京樓市也將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
但從市住建委此次辟謠的說法來看，郭毅認(rèn)為，雖然此次暫停網(wǎng)簽的傳言被辟謠，但是相關(guān)主管部門對(duì)于商住這一“擦邊球”產(chǎn)品的限制仍將從嚴(yán)甚至不斷加強(qiáng)。近幾年，包括通州、昌平、門頭溝等地都對(duì)商業(yè)及公建用地提升了規(guī)劃要求，如分割散售的面積加大、要求開發(fā)商自持等，其目的一方面在于還原商業(yè)及辦公產(chǎn)品原本的使用用途，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)提升及配套升級(jí)形成助力，另一方面也是在北京控制人口規(guī)模的目標(biāo)之下，減少因商改住產(chǎn)品激增造成大量常住人口涌入?yún)^(qū)域的壓力。
此外，商住房若實(shí)施限購(gòu)將給開發(fā)商帶來嚴(yán)重的資金困局。近幾年在土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出的背景下，開發(fā)商通過配套商辦改為商住產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速去化出售回籠資金的做法已成共識(shí)，而一旦商改住這一途徑被封鎖，這些高地價(jià)、高成本的項(xiàng)目將成為燙手的山芋。
北京商報(bào)記者 錢瑜 彭耀廣
