房地產(chǎn)去庫存這半年：滯銷的城市房子更難賣

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

去年12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出“去庫存”為我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。半年時(shí)間過去了，各個(gè)城市去庫存的效果究竟如何?

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，蘇州、南京、合肥等地演繹出一場(chǎng)“庫存危機(jī)”;而太原、西寧、貴陽等城市卻是庫存越“去”越多。

一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇各種調(diào)控的背景下，次熱點(diǎn)二線城市和部分三線城市或?qū)⒊蔀闃鞘械南乱粋€(gè)風(fēng)口，但是，風(fēng)來了，不是“每一頭豬都能飛起來”。

去庫存：有人歡喜有人憂

為了去庫存，各地政府出臺(tái)了花樣繁多的政策。

為了解庫存難題，山西獎(jiǎng)勵(lì)降房?jī)r(jià)的開發(fā)商。6月，山西省下發(fā)《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，推出11條去庫存措施?！兑庖姟饭膭?lì)開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)，政府將對(duì)帶頭降低房?jī)r(jià)的開發(fā)商給予獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)融資和金融機(jī)構(gòu)也給予一定的支持。

無獨(dú)有偶，位于東北的沈陽，在去庫存問題上一直比較積極，一度提出大學(xué)生買房零首付。3月1日，沈陽市政府下發(fā)22條房產(chǎn)新政，在降低首付、減免稅費(fèi)和購(gòu)房補(bǔ)貼等政策中，第14條規(guī)定格外引人注意，“對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品房的，首付比例實(shí)行‘零首付’政策”，“零首付”在存活了不足8小時(shí)后即被匆忙撤回。

降房?jī)r(jià)、降低首付款、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼，甚至是“零首付”，高庫存城市千方百計(jì)去庫存，但是有些城市卻面臨越“去”越多的困境。

去年12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“去庫存”為我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。沈陽、西安、長(zhǎng)沙和天津4城庫存量仍超1500萬平方米，分別需要18、19、16和11個(gè)月才能去庫存。

易居研究院統(tǒng)計(jì)的35城庫存數(shù)據(jù)中，有12個(gè)城市的庫存量較年初出現(xiàn)上漲，主要分布在西部和中部，包括二線省會(huì)城市太原、西寧、濟(jì)南、貴陽等。

買房變搶房，可謂是南京、蘇州、合肥、廈門等熱點(diǎn)二線城市今年房?jī)r(jià)的真實(shí)寫照。6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，5月，廈門、合肥、南京房?jī)r(jià)漲幅位居前三名;較去年同期，其房?jī)r(jià)分別上漲28.3%、12.9%和27.1%。

蘇州暫未列入該統(tǒng)計(jì)口徑，但其漲幅毫不遜色。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，蘇州商品住宅已連續(xù)上漲9個(gè)月;5月，蘇州商品住宅均價(jià)19255元/平方米，同比上漲57.32%。

房?jī)r(jià)飆升背后是庫存告急。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月，南京、合肥、蘇州商品住宅僅能夠維持2~4個(gè)月的銷售;廈門庫存量可維持7個(gè)月。

不同于中西部城市，位于長(zhǎng)三角城市群的蘇州、南京、合肥先后出臺(tái)政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，并加大市場(chǎng)供給。在這些城市，降庫存最終演變成庫存告急。

以蘇州為例，3月，蘇州市政府審議通過了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，試圖通過增加市場(chǎng)供應(yīng)、限制房?jī)r(jià)漲幅、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管措施緩解蘇州樓市熱度。

但事實(shí)是，3月蘇州房?jī)r(jià)環(huán)比上漲6%。此后，蘇州市政府儲(chǔ)備限購(gòu)政策、通過限制土地拍賣最高價(jià)格限制高價(jià)地，同時(shí)，為限制房?jī)r(jià)，控制高價(jià)房源網(wǎng)簽節(jié)奏等手段，試圖給蘇州樓市降溫。

為給降庫存引發(fā)的樓市熱潮降溫，南京祭出土地限價(jià)令，嚴(yán)控新房預(yù)售價(jià)等手段。合肥在控制房?jī)r(jià)漲幅之后，嚴(yán)格預(yù)售制度，加大土地供給的的同時(shí)，收緊房貸政策。

分化的樓市，該去哪兒買房?

一場(chǎng)去庫存的戰(zhàn)役，演變出截然不同的樓市場(chǎng)景。有專家認(rèn)為，熱點(diǎn)城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的次熱點(diǎn)城市及一線城市輻射的三線城市將吸引更多投資。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，樓市分化背后是區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口流動(dòng)因素共同作用的結(jié)果。從整體來看，企業(yè)投資還是應(yīng)該選擇需求旺盛的熱點(diǎn)城市。

中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬持有類似觀點(diǎn)，其認(rèn)為樓市分化背后是區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)自發(fā)行為調(diào)節(jié)所致。西北和東北區(qū)域處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于低位;但有一部分二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，由于最近幾年土地供應(yīng)量大，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存大，從而影響了樓市的發(fā)展。

樓市分化，投資機(jī)會(huì)何在?東興證券在一份行業(yè)研究報(bào)告中提出，城市輪動(dòng)效應(yīng)，即前期上漲較快的城市已經(jīng)表現(xiàn)出“高點(diǎn)盤整，價(jià)升量縮”的趨勢(shì)，而處在價(jià)值低谷的部分二線城市或?qū)⒚媾R補(bǔ)漲機(jī)遇，并認(rèn)為成都、重慶有望實(shí)現(xiàn)補(bǔ)漲。

對(duì)于投資機(jī)會(huì)，陳延彬同樣認(rèn)為，部分二線城市的熱度并不如南京、合肥、蘇州，但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，去化任務(wù)處于尾聲的城市將會(huì)有更多的投資機(jī)會(huì)。

以成都為例。記者據(jù)公開數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2015年末，成都全部金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額29475億元，比上年末增長(zhǎng)8.2%?？偭可峡匆獌?yōu)于南京、天津、蘇州等樓市熱門城市。

另外一個(gè)反映城市真實(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況的是政府財(cái)政收入，2011~2015年，成都一般性財(cái)政收入增長(zhǎng)率為50.51%，超出了中部熱點(diǎn)城市武漢、蘇州;與南京、青島、武漢處在同一個(gè)量級(jí)。

成都樓市表現(xiàn)并不出色，跑輸熱點(diǎn)城市。過去17個(gè)月，成都新建商品住宅均價(jià)上漲12.8%，同期，南京的房?jī)r(jià)漲幅為53.63%;2016年，全國(guó)樓市整體走熱，成都房?jī)r(jià)上漲僅3%。

土地供給導(dǎo)致的庫存量高企是成都樓市熱不起來的主要原因。陳延彬介紹，成都樓市庫存大主要是前幾年土地供應(yīng)量大所致，經(jīng)歷今年的去庫存戰(zhàn)役，已處于去庫存的尾聲，未來或有更多機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)的興衰無疑伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，有些城市可以暫時(shí)憑借外部力量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。陳延彬介紹，一線城市輻射范圍內(nèi)的三線城市也將成為企業(yè)重點(diǎn)布局區(qū)域。

這些三線城市自身庫存壓力一定不大;也有一部分城市發(fā)展條件更好，有自己的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，雖和一線城市有差距，但在未來的幾年有發(fā)展起來的可能，如上海周邊的昆山、太倉。

35城庫存規(guī)模

截至2016年年5月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為庫存總量為2487924879萬平方米萬平方米，，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。

庫存增長(zhǎng)：15個(gè)城市。其中太原、茂名和濟(jì)寧3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到84.7%、76.9%和68.2%。

庫存下滑：20個(gè)城市。其中合肥、南京和蘇州的同比跌幅較大，跌幅分別為64.9%、54.5%和49.7%。

庫存總量：一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3071、17542和4266萬平方米，環(huán)比增幅分別為0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分別為15.0%、-3.9%和1.0%。

新增供應(yīng)：35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2305萬平方米，環(huán)比減少25.0%，同比增長(zhǎng)24.7%。35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量小于新增成交量。新增供應(yīng)小于新增成交，所以促使5月份的庫存出現(xiàn)了下降。

存銷比：2016年5月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.2和16.0個(gè)月。相比4月份8.4、10.5和16.9個(gè)月的數(shù)值而言，一線城市基本不變，而二三線城市的去化速度均有加快。