被稱為我國史上最嚴(yán)房地產(chǎn)中介管理新規(guī)的政策昨日發(fā)布，一石激起千層浪。在我國房地產(chǎn)交易市場上，二手房交易占比逐漸增加，部分地方二手房交易量甚至能達到新房的4-5倍，大量成交依賴中介居間成交。然而，不規(guī)范的交易過程和行為衍生出的糾紛事件也日益密集。對此，住建部、國家發(fā)改委、央行等七部門日前聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，從房源信息、交易過程、中介服務(wù)收費等角度全面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、范圍等，將集中“圍剿”市場中頻繁出現(xiàn)的提供虛假信息、收費不透明等問題。
貸款環(huán)節(jié)
中介不得指定金融機構(gòu)
提起本次《意見》中對中介市場影響相對深刻的規(guī)定時，多位房地產(chǎn)中介機構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人都不約而同地指向了“規(guī)范中介機構(gòu)與金融機構(gòu)業(yè)務(wù)合作”的內(nèi)容，稱這一行為目前在市場上還是比較普遍的，其中可鉆的空子確實不少。
相關(guān)部門在對《意見》進行說明時表示，目前許多購房群眾在購買房屋時都需要辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，因此，許多中介機構(gòu)也與金融機構(gòu)建立了業(yè)務(wù)合作關(guān)系，但在實踐中，市場中存在中介機構(gòu)指定金融機構(gòu)、捆綁服務(wù)、違規(guī)提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等問題。因此，《意見》明確規(guī)定，中介機構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，而且中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機構(gòu)收取或變相收取返傭等費用。
其實，今年3月央行副行長潘功勝就公開表示，央行對首付貸態(tài)度明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。然而即便如此，這種現(xiàn)象在市場上仍難以被完全杜絕。對此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，隨著房地產(chǎn)中介機構(gòu)逐漸擴張自身規(guī)模，不斷加大對營業(yè)利潤的要求，很多中介機構(gòu)確實悄然延長了產(chǎn)業(yè)鏈，“現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)中介機構(gòu)越來越像金融機構(gòu)了”。張大偉直言，由此，市場上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監(jiān)管貸、理房通等一系列令人眼花繚亂的房地產(chǎn)金融服務(wù)，而且，很多中介機構(gòu)利用獨家房源等，變相壟斷了購房者選擇其他金融機構(gòu)的可能性，進一步來看，這背后是有著中介機構(gòu)以此來推漲房價作用和意愿的。業(yè)內(nèi)表示，《意見》出臺后，這一產(chǎn)業(yè)鏈將被隔斷，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和金融機構(gòu)之間的“密切”合作關(guān)系勢必會受到影響。
房源信息
全面推行核驗制度
長期以來，由于房源信息不準(zhǔn)確、不真實造成房屋買、賣、中介三方間出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛甚至對簿公堂的現(xiàn)象時有發(fā)生。對此，《意見》規(guī)定我國要實行房源信息核驗制度，而且中介機構(gòu)發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書，標(biāo)明房源信息核驗情況、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等信息;中介機構(gòu)不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。值得注意的是，《意見》首次明確規(guī)定，對于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介機構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除。
有知名房地產(chǎn)中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴北京商報記者，上述規(guī)定，尤其是對于已成交信息的更新要求確實填補了此前長期存在的政策空白。目前確實在很多互聯(lián)網(wǎng)端口上，房源調(diào)價、成交等信息是無法及時體現(xiàn)的，尤其是第三方網(wǎng)站平臺很多根本沒有線下人員維護信息。對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，在房源的真實性上，目前大多數(shù)大型經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都能在官網(wǎng)等自身渠道上做到，但第三方商業(yè)網(wǎng)站由于涉及多個部門，權(quán)責(zé)不明，管理一直較為松懈，虛假信息相當(dāng)泛濫。
而對于房源的核驗制度，上述中介機構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報記者，北京今年已經(jīng)強制推行了這一制度，所有房屋交易前都要去市住建委核驗，而在推行前，由于業(yè)主、中介或“有意”或“無意”掩蓋真實信息，確實造成不少買房的損失。但該負(fù)責(zé)人同時坦言，由于核驗往往需要延長房屋交易周期，以北京為例，向市住建委提交申請后需要10個工作日才能答復(fù)，不少房主做核驗的意愿不大，確實影響了部分二手房房主的入市積極性。
交易流程
禁簽雙份合同避稅
即使房源信息“靠譜”，交易環(huán)節(jié)中的種種貓膩同樣困擾著參與房地產(chǎn)交易的各方。《意見》規(guī)定，中介機構(gòu)要對全部服務(wù)項目、內(nèi)容、計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價，各項服務(wù)均須單獨標(biāo)價。而且，根據(jù)《意見》我國將全面實行交易合同網(wǎng)上簽約，也就是俗稱的“網(wǎng)簽”制度，防止出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象。此外《意見》還規(guī)定要實行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介機構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。
針對一些中介機構(gòu)為吸引更多客源，協(xié)助當(dāng)事人納稅時存在瞞報真實成交價格、偷逃稅費等問題，《意見》規(guī)定，中介機構(gòu)和從業(yè)人員不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同，低報成交價格，不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠等。
鏈家研究院研究員許小樂表示，上述規(guī)定其實是在側(cè)面認(rèn)可和鼓勵市場開展獨家委托?！岸嗉椅幸馕吨鴮?jīng)紀(jì)人信息生產(chǎn)工作不進行任何的產(chǎn)權(quán)保護，并由此滋生經(jīng)紀(jì)人隱藏真實信息、傳播虛假信息，甚至協(xié)助違法違規(guī)避稅等行為內(nèi)在激勵，這是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)公司之間、經(jīng)紀(jì)人之間惡性競爭的根源所在?！痹S小樂表示，以國際經(jīng)驗來看，獨家委托取代多家委托是大勢所趨，隨著買賣雙方力量的平衡和市場規(guī)模的擴大，我國也將自然地進入獨家委托階段。
北京商報記者 蔣夢惟/文 王飛/制圖
