我國(guó)土地成交總價(jià)紀(jì)錄再被刷新，一線城市重新“穩(wěn)固”全國(guó)土地市場(chǎng)上的領(lǐng)軍地位。昨日，深圳新會(huì)展中心(一期)配套商業(yè)用地被招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)成功競(jìng)得，這一價(jià)格超過了此前廣州亞運(yùn)村地塊創(chuàng)造的255億元成交紀(jì)錄，成為全國(guó)土地總價(jià)第一。業(yè)內(nèi)表示，近期，二線城市樓價(jià)漲幅大有取代一線城市成為“第一集團(tuán)”的趨勢(shì)，市場(chǎng)上有觀點(diǎn)認(rèn)為一線城市后期土地成交價(jià)上漲乏力，然而，本次深圳巨無霸地塊順利成交，再次印證北上廣深土地的熱度。但另一方面，未來高價(jià)地向二線市場(chǎng)蔓延確是一大趨勢(shì)，其中風(fēng)險(xiǎn)更需提高警惕。
核心區(qū)位引房企追逐
深圳國(guó)土部門網(wǎng)站公布信息顯示，昨日出讓的地塊為深圳國(guó)際會(huì)展中心建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)和11宗配套商業(yè)土地使用權(quán)，位置在深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)以西，總土地面積共計(jì)52.82萬平方米，規(guī)定總建面積為154.33萬平方米，包括商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓等分享功能建筑，土地使用年期40年。
據(jù)了解，本次土地出讓采用的是邀標(biāo)方式，招商蛇口、華僑城、保利地產(chǎn)、萬科、華潤(rùn)置地均在受邀之列，其中招商蛇口與華僑城組成聯(lián)合體進(jìn)行投標(biāo)，并最終競(jìng)得該地塊。
對(duì)于這樣一個(gè)“巨無霸”項(xiàng)目，深圳政府?dāng)M選擇一家企業(yè)負(fù)責(zé)會(huì)展中心建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與周邊配套商業(yè)開發(fā)。按照要求，房企若順利拿下該宗地塊，需要代建91萬平方米的深圳國(guó)際會(huì)展中心(一期)，并負(fù)責(zé)20年運(yùn)營(yíng);配套建設(shè)10萬平方米的人才公寓，并將由政府按照審計(jì)的建安成本價(jià)收回;出讓用地建設(shè)的全部商業(yè)用房自簽訂出讓合同之日起22年不得銷售、不得抵押。
值得一提的是，雖然刷新了全國(guó)土地總價(jià)紀(jì)錄，但這一地塊樓面價(jià)并不高?？紤]到代建91萬平方米會(huì)展中心的成本，及政府將以建安成本回購(gòu)10萬平方米人才公寓，11宗配套商業(yè)地塊的樓面地價(jià)約為2.15萬元/平方米。
在業(yè)內(nèi)看來，隨著深圳土地日益稀缺，城市發(fā)展向西的步伐不可阻擋，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，西部沿江新城將依托制造業(yè)基礎(chǔ)和鄰近寶安機(jī)場(chǎng)的有利條件，建造成為集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代化制造業(yè)等于一體的西部城市次中心，而深圳國(guó)際會(huì)展中心正居于這一區(qū)域的核心位置。
“僅看深圳本身，這一地塊似乎有些偏遠(yuǎn)，但如果將該地塊置于珠江入?？诘奈恢茫@里無疑又成了核心地段，將來會(huì)成為非常重要的商務(wù)中心，對(duì)周邊形成輻射效應(yīng)”，中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“這也是房地產(chǎn)企業(yè)看好這一區(qū)域的一大原因?！?/p>
天價(jià)地塊的背后
近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以及業(yè)界部分分析機(jī)構(gòu)都接連發(fā)布數(shù)據(jù)，普遍顯示二線城市樓市熱度上漲之快，房?jī)r(jià)漲幅之大有比肩、趕超一線城市之勢(shì)。此前，還有不少網(wǎng)友曾發(fā)布評(píng)論稱，這或許意味著一線城市樓市正在逐漸退居次席，土地市場(chǎng)可能也會(huì)受此“牽連”而有所降溫。然而，近期一線城市的土地成交情況，尤其是昨日深圳天價(jià)地的順利成交卻有力地駁斥了這一看法。
但即便如此，不少業(yè)界專家卻并不同意一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫的說法，在他們看來，一線城市堅(jiān)挺的樓市、土地市場(chǎng)是在短期內(nèi)無法被撼動(dòng)的。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)200多宗溢價(jià)率超過50%成交的高價(jià)地主要分布在25個(gè)城市，全部為一、二線城市及相關(guān)符合區(qū)域，一線城市基本都處于高價(jià)地出現(xiàn)頻率最高的城市之列。
此外，具體到本次深圳地塊“天價(jià)”成交，業(yè)界還有觀點(diǎn)認(rèn)為這背后還與近年來會(huì)展業(yè)的持續(xù)火爆有著密不可分的關(guān)系。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力日益增大的背景下，會(huì)展業(yè)卻保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2014年，我國(guó)會(huì)展業(yè)直接產(chǎn)值已達(dá)4200億元，同比增長(zhǎng)8.5%。據(jù)悉，本次成交地塊上將要建設(shè)的新會(huì)展中心已經(jīng)被冠以了“全球第一大”的頭銜，在去年底這一消息釋放后僅一兩個(gè)月，周邊房?jī)r(jià)就直接漲至4萬元/平方米以上，部分項(xiàng)目目前成交均價(jià)漲幅高達(dá)116.3%。
競(jìng)得該地塊的企業(yè)代表之一、招商局集團(tuán)副總經(jīng)理、招商蛇口董事長(zhǎng)孫承銘表示，兩家企業(yè)除了傳統(tǒng)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)外，還有意入主后期運(yùn)營(yíng)階段，目前招商蛇口、華僑城已經(jīng)和國(guó)外一些大型會(huì)展機(jī)構(gòu)簽署了相關(guān)協(xié)議。
公開消息顯示，目前包括本次競(jìng)得企業(yè)在內(nèi)，多家大型房企都早早確定了會(huì)展運(yùn)營(yíng)相關(guān)合作伙伴，比如招商蛇口、華僑城合作的場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為美國(guó)SMG公司，后者在全球管理各類場(chǎng)館超過240座，其中會(huì)展中心75個(gè)，展廳總面積超過150萬平方米;保利合作的運(yùn)營(yíng)商為德國(guó)漢諾威展覽公司;萬科的合作商為新加坡新展場(chǎng)館管理私人有限公司;華潤(rùn)的合作商為意大利米蘭展覽股份有限公司。
高價(jià)地潮蔓延風(fēng)險(xiǎn)增加
針對(duì)頻頻出現(xiàn)的高價(jià)地塊，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌直言，這是多地區(qū)土地供應(yīng)收緊、僧多粥少的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)導(dǎo)致的，“不少開發(fā)商其實(shí)也很無奈，不拿地就斷糧，但拼命拿地卻又徒增風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年8月，全國(guó)單宗土地價(jià)格超過10億元的地塊合計(jì)有60宗，其中溢價(jià)率超過100%的地塊多達(dá)45宗。雖然一線城市土地市場(chǎng)高熱狀態(tài)難被撼動(dòng)，但北上廣深土地成交的火爆確實(shí)已經(jīng)開始向二線熱門城市蔓延?！懊芗母邇r(jià)地潮持續(xù)，將不可避免地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期”，張大偉表示，“二線城市中，南京、蘇州、合肥等城市高價(jià)地最為集中，而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的地區(qū)?！?/p>
房企擠破頭爭(zhēng)搶高價(jià)地這一不理性不健康的行為，還將為房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。以北京為例，北京累計(jì)出讓的經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過3萬的地塊共59宗，合計(jì)土地出讓金1919.38億元，但截止今年6月16日，上述地塊的銷售總額僅為224.8億元?！翱梢哉f，對(duì)于總價(jià)高達(dá)1919.38億元的這59宗土地而言，未來3年內(nèi)銷售額若達(dá)不到2000億元以上，部分項(xiàng)目極有可能出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
“目前拿地的主力軍多是資金雄厚的國(guó)企、央企，但僅憑大筆資金并不足以經(jīng)營(yíng)好一個(gè)大型地塊，房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期難解套的情況時(shí)有發(fā)生”，顧云昌表示，“業(yè)內(nèi)有個(gè)形象的說法，拿不到地哭三分鐘、拿到地卻要哭三年?！?/p>
有業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來局部地區(qū)的高價(jià)地潮仍持續(xù)不斷，管理層對(duì)資產(chǎn)泡沫和地王現(xiàn)象的警惕下一步將反映在對(duì)開發(fā)企業(yè)融資渠道的收緊和對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)整管控等方面，未來房地產(chǎn)投資增速可能持續(xù)面臨壓力。
而在顧云昌看來，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更應(yīng)從供給側(cè)著墨，“過去房?jī)r(jià)一漲，政府就限購(gòu);庫存一高，政府又推房貸利好，這都是需求側(cè)方面的手段，而樓市的供給側(cè)改革，不僅需要開發(fā)商建設(shè)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，更有賴于國(guó)土部門把握好土地供應(yīng)的區(qū)域、數(shù)量和節(jié)奏?！?/p>
北京商報(bào)記者 蔣夢(mèng)惟張暢
