在不少消費(fèi)者眼中，樓市成交價(jià)格頻繁刷新紀(jì)錄已成為一種常態(tài)。多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的今年以來(lái)多項(xiàng)成交數(shù)據(jù)中顯示，在多重因素推動(dòng)下，今年以一線城市為代表多地商品房成交量雖然出現(xiàn)了明顯降幅，但成交價(jià)格仍然處于上漲通道且爬升速度較快。為此，昨日，北京商報(bào)記者走訪調(diào)查了多個(gè)社區(qū)及周邊房地產(chǎn)中介門市店，發(fā)現(xiàn)中介聯(lián)手推高價(jià)格、供應(yīng)短缺以及買家追漲心理等諸多因素，均是房?jī)r(jià)猛漲的背后推手。
中介聯(lián)手
“今年春天以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格步入快速上漲通道，幾乎是隔兩周價(jià)格上漲一次。”東四環(huán)外十里堡區(qū)域一名房地產(chǎn)中介從業(yè)人員告訴北京商報(bào)記者。以晨光家園為例，年初小區(qū)的成交均價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方米，目前的成交均價(jià)已超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。該小區(qū)內(nèi)兩居室成交最好，也最為稀缺，年初時(shí)，一套85平方米的兩居室價(jià)格約350萬(wàn)元，而目前在售的兩居室報(bào)價(jià)已達(dá)到450萬(wàn)元，即使如此高的價(jià)格，業(yè)主出售的意愿也不強(qiáng)烈。
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二手房成交較好的區(qū)域，相比年初的價(jià)格漲幅均在50%以上。那么，是什么原因不斷推升房?jī)r(jià)的上漲呢?市場(chǎng)上行房源減少、土地價(jià)格不斷攀升等均是房?jī)r(jià)上漲的原因，但不得不提的是，房地產(chǎn)中介的推波助瀾也是房?jī)r(jià)上漲的幕后推手之一。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房源的獲取是二手房交易的重要環(huán)節(jié)，當(dāng)房產(chǎn)中介掌握了大多數(shù)甚至是全部在售房源時(shí)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，中介便擁有了市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。房源是房產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，大多數(shù)房產(chǎn)中介為獲得房源，在業(yè)主委托房屋時(shí)，對(duì)房屋的報(bào)價(jià)會(huì)高于市場(chǎng)成交價(jià)格，在市場(chǎng)上行時(shí)，這種行業(yè)“潛規(guī)則”就會(huì)導(dǎo)致房屋報(bào)價(jià)不斷走高。
事實(shí)上，無(wú)論房?jī)r(jià)漲幅多高，有人“買單”才是房?jī)r(jià)不斷上漲的推動(dòng)力。此外，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介是通過(guò)成交價(jià)格來(lái)抽取傭金，經(jīng)紀(jì)人有動(dòng)力來(lái)以更高的價(jià)格促成交易。而在一些區(qū)域，多家中介公司甚至?xí)浴凹s定價(jià)格”的形式來(lái)給業(yè)主報(bào)價(jià)。
北京商報(bào)記者走訪多個(gè)二手房市場(chǎng)較好的區(qū)域發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域的中介機(jī)構(gòu)十分活躍。其中，房產(chǎn)中介人員張貼的“求購(gòu)房源”的小廣告幾乎存在于每一棟樓的每個(gè)單元門上，而這種方式提出的房屋價(jià)格均高于市場(chǎng)成交價(jià)格。“這樣能獲得更多的房源，雖然價(jià)格高，但目前市場(chǎng)較好，高價(jià)格的房子也能成交?！币晃粡氖路慨a(chǎn)中介行業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人如是說(shuō)。
供應(yīng)短缺
除了中介這只手在樓市背后為房?jī)r(jià)推波助瀾外，從買方角度來(lái)看，供應(yīng)的短缺更加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需矛盾，讓“稀缺”的房源倍加搶手。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，“金九銀十”前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一直面臨著供應(yīng)量過(guò)低的情況，數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，北京商品房供應(yīng)套數(shù)和面積刷新了歷史新低，僅供應(yīng)了18399套，同比去年同期減少了37.2%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊更是直言，今年北京純商品住宅供應(yīng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)可以用極度稀缺來(lái)形容。
高珊進(jìn)一步分析稱，去年前8個(gè)月，北京新建商品住宅成交供需比基本能夠維持平衡，而今年同期這一市場(chǎng)供需比已跌至1：1.7，“整體市場(chǎng)供應(yīng)的不足導(dǎo)致即使進(jìn)入了傳統(tǒng)旺季‘金九’，樓市成交形勢(shì)仍難有太大起色。實(shí)際上，新建商品住宅供應(yīng)不足、價(jià)格快速上漲，剛需以及改善型消費(fèi)人群只能從商住房和二手房中做出選擇，這部分龐大的客群基礎(chǔ)，令這兩類細(xì)分市場(chǎng)的成交量大幅增加，同時(shí)也促進(jìn)這些項(xiàng)目上調(diào)售價(jià)”。高珊表示。
具體來(lái)說(shuō)，有業(yè)內(nèi)專家表示，今年，大量買房需求從新房轉(zhuǎn)移至二手房市場(chǎng)，加劇二手房庫(kù)存消化，并進(jìn)一步推動(dòng)二手房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)雙漲。該專家向北京商報(bào)記者透露數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京的二手房庫(kù)存還有86563套，到了8月末就僅剩54309套了，而從往年來(lái)看，全年庫(kù)存數(shù)據(jù)一般不會(huì)發(fā)生如此大幅的波動(dòng)，基本都能保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)?！皬倪@一數(shù)據(jù)可以看出，隨著今年上半年二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，二手房庫(kù)存已處于低位。實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在售房源減少明顯，尤其是一些成交較好的區(qū)域，幾乎處于無(wú)房可售的境地，二手房?jī)r(jià)格躥升速度也很‘可觀’?！?/p>
此外，北京商品住宅整體供應(yīng)方面一向相對(duì)穩(wěn)定，尤其對(duì)平衡全市新房交易價(jià)格起著一定影響的自住型商品房也出現(xiàn)了大幅縮水的情況。統(tǒng)計(jì)顯示，“金九”上半月，新建商品住宅(不含保障房)共成交6027套，環(huán)比8月上半月減少了11.3%。從成交結(jié)構(gòu)上分析，北京樓市旺季出現(xiàn)成交量明顯下滑，主要是由于自住型商品房成交驟降。數(shù)據(jù)顯示，上半個(gè)月，自住房網(wǎng)簽套數(shù)出現(xiàn)了91.7%的大幅度下降。
后市看漲
供需關(guān)系的變化最終還是需要通過(guò)影響消費(fèi)者的心理預(yù)期而反映到房?jī)r(jià)的漲跌上?！敖衲臧ū本鞘性趦?nèi)一線城市整體進(jìn)入‘高端年’?！睆埓髠ケ硎?。在此情況下，買方的心理勢(shì)必會(huì)更加受到各種“風(fēng)吹草動(dòng)”的左右，甚至變得“草木皆兵”起來(lái)。有專家甚至將此現(xiàn)象地形容為恐慌性追漲購(gòu)房情緒釋放。
近期，各種網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)隔三差五就會(huì)傳出樓市調(diào)控新政收緊等消息，每當(dāng)傳言開(kāi)始泛濫之時(shí)，消費(fèi)者的“搶購(gòu)”之風(fēng)就會(huì)開(kāi)始刮起，并隨著預(yù)期的淡化而逐漸減弱。以近期政策調(diào)控傳言集中的一線商住交易市場(chǎng)為例，高珊表示，樓市商住調(diào)控政策預(yù)期再度升溫，而且預(yù)期中政策實(shí)施力度相比之前更為嚴(yán)格，而這也引發(fā)了商住項(xiàng)目出現(xiàn)成交熱潮，中秋入市的兩個(gè)商住老項(xiàng)目就均出現(xiàn)了漲價(jià)的情況，其中房山區(qū)的超級(jí)蜂巢相比5月首次入市時(shí)價(jià)格上漲了24%。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，從當(dāng)前市場(chǎng)供給端收縮的態(tài)勢(shì)看，下階段新房?jī)r(jià)格仍將可能保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。“很多城市已經(jīng)進(jìn)入城市化后期，供應(yīng)量很難出現(xiàn)大幅提升，雖然今年北京政府相關(guān)部門增加了‘7090’類型土地供應(yīng)，但供需緊張的形勢(shì)仍難改變。”張大偉直言，而且現(xiàn)在房?jī)r(jià)相對(duì)較低的剛需新房項(xiàng)目入市難度不斷加大，目前整體市場(chǎng)高端化形勢(shì)非常明顯，這就導(dǎo)致能令后市房?jī)r(jià)降溫因素越來(lái)越少，加之北京住宅土地供應(yīng)量不斷減少，僅有成交的土地屢創(chuàng)高價(jià)，如無(wú)意外，未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)維持整體穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。
北京商報(bào)記者 蔣夢(mèng)惟 彭耀廣/文 宋媛媛/制表
