北京市又有兩宗限房價(jià)、競地價(jià)地塊確定將由開發(fā)商100%自持商品住宅。繼11月16日北京首批限房價(jià)、競地價(jià)試點(diǎn)地塊入市后，11月17日，本批其余兩宗試點(diǎn)地塊也完成了現(xiàn)場競拍。最終，海淀永豐20號地和黃村21號地塊均以100%自持商品房的結(jié)局收尾，而后者由于投報(bào)100%自持住宅的房企多達(dá)7家，所以現(xiàn)場并未確定地塊競得企業(yè)。開發(fā)商100%自持轉(zhuǎn)型當(dāng)房東熱情高漲，但由此也引發(fā)了市場對未來商品房供應(yīng)會否“斷頓”的冷思考。
住宅100%自持成“標(biāo)配”
根據(jù)10月中旬北京市國土局發(fā)布的補(bǔ)充公告，11月17日出讓的海淀永豐20號地和黃村21號地塊全部采用全新的交易方式掛牌出讓，即地塊競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時轉(zhuǎn)而競報(bào)自持商品房面積，而這部分面積將全部作為租賃住房不得銷售。
然而稍顯復(fù)雜的交易模式并沒有阻擋開發(fā)商勢在必得的勁頭。其中海淀永豐20號地(北京市海淀區(qū)“海淀北部地區(qū) 整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地塊二類居住及零售商業(yè)用地)土地面積約8.42公頃，規(guī)劃建筑面積18.3萬平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住、B11零售商業(yè)用地，共吸引碧桂園、萬科等8家及聯(lián)合體參與競價(jià)。
同日出讓的海淀黃村21號地(北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街DX00-0202-0305地塊R2二類居住用地、DX00-0202-0308地塊A33基礎(chǔ)教育用地)更是吸引了保利、遠(yuǎn)洋、國瑞等18家房企參與競價(jià)。
現(xiàn)場競價(jià)過程中，經(jīng)過21輪報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理價(jià)格上限價(jià)格36.75億元，隨后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例的程序，并最終也轉(zhuǎn)為自持商品住房面積比例投報(bào)程序，萬科、保利等7家房企都投報(bào)了100%自持住宅。依據(jù)規(guī)定，該地塊進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案投報(bào)環(huán)節(jié)，最終結(jié)果將于10天之后出爐，據(jù)上限價(jià)格計(jì)算，該地塊折合樓面地價(jià)為2.7萬元/平方米。
值得一提的是，11月16日出讓的前兩宗試點(diǎn)地塊就已經(jīng)雙雙觸及了100%自持住宅的上限，一時間住宅面積完全自持似乎成了北京土地出讓市場的“標(biāo)配”。
限房價(jià)難擋房企拿地?zé)?/p>
“雖然北京多管齊下意圖抑制過高地價(jià)，但這四宗試點(diǎn)地塊的成交結(jié)果卻表明，在京房企‘搶地’的念頭依舊不夠理性，不惜紛紛付出全面自持商品房面積的代價(jià)”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴北京商報(bào)記者，不難看出，一線城市土地資源依然是眾多房企的首選。
不過業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，拿地企業(yè)想要從中盈利，確實(shí)難度不小。四宗地塊的平均成交價(jià)格超過50億元，而在前期投入金額如此巨大的情況下，最終建筑產(chǎn)品還均需自持或轉(zhuǎn)為租賃用房，回籠資金較慢，這對開發(fā)商的運(yùn)營能力和資金周轉(zhuǎn)能力是一個極大的挑戰(zhàn)。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅就直言，不少房企此前的盈利模式多是滾動開發(fā)、快速銷售，對于租賃房市場了解較為欠缺，從產(chǎn)品創(chuàng)新、商業(yè)模式等方面創(chuàng)新是當(dāng)務(wù)之急，“租賃模式究竟是長租、短租還是長短兼顧，提供何種打包服務(wù)，都是值得反復(fù)推敲的問題”。
在郭毅看來，面對如此嚴(yán)苛的條件，開發(fā)商依舊愿意跟進(jìn)拿地，其中一個重要原因在于北京的戰(zhàn)略意義十分突出。“此前房企拿地都會制定相應(yīng)的價(jià)格承受上限，但隨著重點(diǎn)房企紛紛回歸一二線城市，北京拿地難度大幅提高，近期出讓的地塊條件苛刻程度突破了不少企業(yè)原定的計(jì)劃”，郭毅表示，但在不少房企的戰(zhàn)略布局中，在北京擁有代表項(xiàng)目，才證明有了向全國其他市場拓展的根基，對企業(yè)形象也是一大提升。
住宅全自持的連鎖反應(yīng)
四宗地塊被火熱爭奪的背后掩藏不住市場暗藏的各種“冷”態(tài)。
雖然最終競拍結(jié)果顯示，專家們的擔(dān)憂并沒有成為現(xiàn)實(shí)，然而，四宗地塊實(shí)施的100%商品住宅自持也意味著，這些土地項(xiàng)目將無法按常規(guī)在1-2年后對北京房地產(chǎn)市場形成有效供應(yīng)，更有分析表示，未來買不買得起剛需住宅將成為消費(fèi)者擔(dān)心的次要問題，而買不買得到才是更迫切需要解決的矛盾。
對此，郭毅也坦言，如果北京繼續(xù)集中出現(xiàn)100%自持商品住宅的土地項(xiàng)目，勢必會在一定程度上加劇普通商品房供不應(yīng)求的局面，但不至于令市場出現(xiàn)“斷頓”的情況，而且升級版的限房價(jià)、競地價(jià)出讓模式也是為了給消費(fèi)者提供更有針對性的梯級消費(fèi)選擇，讓更多經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠的消費(fèi)者可以不必非得著急買房，而是可以尋找到更穩(wěn)定、更有保障的租房房源。“目前，不少消費(fèi)者之所以不愿意租房而更傾向于買房，甚至在經(jīng)濟(jì)實(shí)力不允許的情況下仍然堅(jiān)持要擁有自己的住宅，就是因?yàn)楝F(xiàn)在北京住宅租賃市場上普遍難尋較為穩(wěn)定的房源，由于業(yè)主不愿續(xù)租等原因一年一搬家甚至一年多次搬家的情況時有發(fā)生，令租房負(fù)擔(dān)在無形中加劇了?！睂＜抑毖?，在開發(fā)商100%自持商品住宅的情況下，這些大型企業(yè)就能為租房市場提供更多有效、高質(zhì)量的供應(yīng)，也可以適當(dāng)滿足那些需要以買房代替租房的消費(fèi)需求。
北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，成交結(jié)果將北京土地市場的地價(jià)水平穩(wěn)定在合理區(qū)間。還有專家表示，為出讓地塊開發(fā)商品住宅進(jìn)行限價(jià)，對區(qū)域房價(jià)的合理預(yù)期具有引導(dǎo)作用，目前看相關(guān)區(qū)域的二手房售價(jià)已經(jīng)有所松動。同時，由于此次成交地塊的土地價(jià)格鎖定在合理區(qū)間，將影響市場預(yù)期回歸平穩(wěn)和理性。
北京商報(bào)記者 賴大臣 張暢/文 代小杰/制表
