中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)杜絕炒房
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上周在北京舉行，會(huì)議對(duì)2017年經(jīng)濟(jì)工作作出具體部署。針對(duì)樓市，會(huì)議指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。
要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。
要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為。
其中“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位一出，即引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注與討論?！俺捶俊保?jīng)是街頭巷尾熱議的話題，多年以前，北京樓市里流傳著來(lái)自全國(guó)各地炒房團(tuán)的傳說(shuō)。某某地炒房團(tuán)一次性買下幾十套房的事件并不是個(gè)案，炒房客和炒房團(tuán)也成為樓市中一個(gè)獨(dú)特的存在。
不過(guò)，隨著限購(gòu)、限貸政策的引入，炒房團(tuán)在北京住宅市場(chǎng)幾乎已經(jīng)絕跡，純粹以“炒”為目的購(gòu)房的炒房客操作也變得困難起來(lái)。
業(yè)內(nèi)人士指出，談杜絕炒房，首先要明確炒房如何定義。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，炒房并不能和投資性購(gòu)房完全畫(huà)等號(hào)。在她看來(lái)，炒房主要分為兩類，一是房子買到手后短期就出手轉(zhuǎn)賣，比如一次性買了很多套，經(jīng)歷短期的持有時(shí)間，然后就全部售出。二是購(gòu)房后就將房子閑置，既不出租也不自住，只等房子升值到一定水平后轉(zhuǎn)讓獲利。而普通人買房，改善居住品質(zhì)的同時(shí)期待房?jī)r(jià)上漲，自己的資產(chǎn)能夠升值的這種自住兼顧投資的需求并不能簡(jiǎn)單的定義為炒房。
一位經(jīng)歷過(guò)“炒房時(shí)代”的資深項(xiàng)目操盤(pán)手表示，如果說(shuō)十年前市場(chǎng)各項(xiàng)法規(guī)制度不健全，一些客戶通過(guò)開(kāi)發(fā)商改底單，偷逃交易稅費(fèi)，完成投機(jī)性炒房，那么近些年隨著產(chǎn)權(quán)登記、征信體系、網(wǎng)簽合同等制度的嚴(yán)格執(zhí)行，投機(jī)性炒房在北京幾乎已經(jīng)絕跡。
嚴(yán)格限購(gòu)下為何還有炒房?
在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士都表示了目前在北京樓市的政策和價(jià)格下，想炒房并不容易。
首先，北京樓市執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，即使是京籍購(gòu)房家庭，名下只能有兩套住房。就算通過(guò)“假離婚”等手段，能騰挪出的購(gòu)房資格也十分有限。
其次，目前北京執(zhí)行的貸款政策是首套房首付比例35%到40%，二套房首付比例50%到70%，針對(duì)二套房的商業(yè)貸款政策十分苛刻，炒房需要付出的資金成本很高。
第三，炒房轉(zhuǎn)賣的交易成本很高，如果炒房周期在兩年以內(nèi)，則要面臨契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等多重稅種。以一套原值500萬(wàn)元，轉(zhuǎn)售價(jià)600萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，如果屬非普通住宅、非名下唯一住房，交易周期在兩年內(nèi)，交易時(shí)要繳納的稅費(fèi)43.5萬(wàn)元，而如果該套房產(chǎn)是首付50%貸款購(gòu)得，兩年的貸款利息也要近30萬(wàn)元，炒房獲利空間很小。
炒房要面臨重重困難，為何市場(chǎng)上還是有人選擇去炒房呢?
一位炒房客就向《廣廈時(shí)代》透露了她的想法，她表示，在目前的投資市場(chǎng)中，作為她這樣對(duì)金融了解較少的投資客，手里有閑錢(qián)，想要投資，似乎只有投資房產(chǎn)一條路。不過(guò)，限購(gòu)確實(shí)阻擋了她的投資計(jì)劃，所以她轉(zhuǎn)向了商住房。她透露，她今年年中購(gòu)買的一套商住房，現(xiàn)在已經(jīng)漲了60萬(wàn)元，如果當(dāng)時(shí)把資金投向其他任何渠道，都不會(huì)有這么高的獲利。嘗到了這套房的甜頭，她就在計(jì)劃購(gòu)置另一套房產(chǎn)。但是她并不打算賣掉漲了價(jià)的這套房，而是計(jì)劃通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融和銀行消費(fèi)貸款來(lái)湊另一套房的款項(xiàng)。不過(guò)，她也提出了自己的擔(dān)心，商住房轉(zhuǎn)讓也要面臨不小的交易成本，如果房?jī)r(jià)不是像2016年上漲如此迅速，她的資金成本很難被覆蓋，獲利就更微乎其微。
前文提到的操盤(pán)手表示，很多投資性購(gòu)房都是為了應(yīng)對(duì)資金潮帶來(lái)的資產(chǎn)貶值，在投資渠道單一的局面下，購(gòu)房避險(xiǎn)是大部分家庭的選擇。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)天然具備了投資屬性，而投資屬性出現(xiàn)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒疊加的過(guò)去一年多的財(cái)富效應(yīng)。只要房?jī)r(jià)漲，自然會(huì)有人用房子來(lái)投資。只要金融不收緊，自然房?jī)r(jià)會(huì)漲。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，2015年到2016年的這一輪房?jī)r(jià)與去年夏天股市的深度調(diào)整不無(wú)關(guān)系，在目前貨幣大量發(fā)行的情況下，普通百姓基本只有“非股即房”的投資方式。去年六月股市大跌之后，很多擔(dān)心資產(chǎn)貶值的老百姓不得不將資金投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量資金的流入也促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫。選擇炒房，主要是無(wú)其他資產(chǎn)可“炒”。
建立長(zhǎng)效機(jī)制促房產(chǎn)回歸居住屬性
投資性購(gòu)房，是投資渠道單一背景下，一些投資客的無(wú)奈選擇。業(yè)內(nèi)人士指出，關(guān)注此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，不應(yīng)只關(guān)注“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。
張大偉表示，首先是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確了房地產(chǎn)要建立長(zhǎng)效機(jī)制。過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)，長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長(zhǎng)期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會(huì)議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。
另外，加快租賃市場(chǎng)的發(fā)展也值得關(guān)注，張大偉分析表示，租賃市場(chǎng)不能成為市場(chǎng)主流的原因是因?yàn)橘I賣市場(chǎng)投資比例較高，在未來(lái)房地產(chǎn)建立長(zhǎng)效機(jī)制的情況下預(yù)期租賃市場(chǎng)將逐漸增加影響力。
張大偉認(rèn)為，未來(lái)政策開(kāi)始“托底蓋帽”，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開(kāi)始了明顯的分化，托底蓋帽開(kāi)始出現(xiàn)，這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。
胡景暉提出，此次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議在土地供應(yīng)也給出了明確指示，增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地等政策對(duì)市場(chǎng)都會(huì)起到積極作用。但是，土地政策里更重要的是改變地方政府的土地財(cái)政模式。只要土地出讓金是地方政府主要的財(cái)政收入來(lái)源，那么從增加收入的角度越高的地價(jià)對(duì)地方政府就越好，利益驅(qū)動(dòng)就不可避免的推高地價(jià)，推高房?jī)r(jià)。只有改變土地財(cái)政模式，改變地方政府對(duì)土地收入的依賴，才能從根本上遏制房?jī)r(jià);也只有改變這種模式，才能夠積極引導(dǎo)地方政府把更多的精力放到促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、刺激消費(fèi)上去，通過(guò)做大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的蛋糕，增加稅源來(lái)解決財(cái)政問(wèn)題，所以，通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制幫助地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴才是土地政策需要解決的根本問(wèn)題。
前文提到的操盤(pán)手表示，從一線的經(jīng)驗(yàn)看，要想讓房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，只將目標(biāo)瞄向打擊炒房是有局限性的，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上純炒房的購(gòu)房者本就很少。而應(yīng)著重從增加土地供應(yīng)、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)激活房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和鼓勵(lì)居民長(zhǎng)期持有，出租手里的閑置房源，增加市場(chǎng)的可租房源入手。
胡景暉也指出，十幾年的實(shí)踐證明，交易環(huán)節(jié)的加稅不僅不能控制房?jī)r(jià)，反而會(huì)嚴(yán)重增加購(gòu)房者的成本，因?yàn)樵诿菜乒┎粦?yīng)求的市場(chǎng)條件下，交易環(huán)節(jié)的稅收最終都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，高房?jī)r(jià)加高額交易稅令真正自住型購(gòu)房人負(fù)擔(dān)更加沉重。而在持有環(huán)節(jié)，稅負(fù)為零，這就為囤房炒房制造了溫床。
如果既要解決土地出讓金的替代問(wèn)題，又要解決交易環(huán)節(jié)加稅難以遏制房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，稅收的重點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，實(shí)行交易環(huán)節(jié)減稅，持有環(huán)節(jié)加稅，尤其是對(duì)長(zhǎng)期空置、多套持有的房屋進(jìn)行征稅。如果能在這方面進(jìn)行改變，那么市場(chǎng)的供求關(guān)系將能得到很大的改善，房?jī)r(jià)也能在很大程度上被抑制住。(門(mén)庭婷)
