倪鵬飛

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張鐘尹 每經(jīng)編輯 陳星

隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，北京等地樓市春節(jié)后持續(xù)出現(xiàn)成交量同比下跌情況，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，2月上旬成交量均同比出現(xiàn)較大幅度下跌。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)目前已出現(xiàn)區(qū)域性松動(dòng)跡象，隨著交易量的持續(xù)下挫，房?jī)r(jià)將迎來(lái)回落。

據(jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2017年1月中國(guó)大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)(BHPI)》顯示，多數(shù)樣本城市住房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)，少部分樣本城市房?jī)r(jià)雖在上漲，但其漲勢(shì)已經(jīng)得到有效抑制。

針對(duì)目前樓市是否退熱、2017年房?jī)r(jià)是否下降以及樓市風(fēng)險(xiǎn)如何防范等問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱NBD)專訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛。

倪鵬飛認(rèn)為，2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)將總體平穩(wěn)，個(gè)別月份、個(gè)別城市有可能出現(xiàn)下降。此外，今年樓市出現(xiàn)猛漲的概率比較小。

個(gè)別二線城市成“藍(lán)籌股”、“新大陸”

NBD：2016年合肥、武漢等城市房?jī)r(jià)漲的非常快，這些城市是條件成熟、具備上漲空間，還是虛高炒作?

倪鵬飛：我認(rèn)為兩者因素都有，首先是這些二線城市基本面比較好：公共服務(wù)條件好，經(jīng)濟(jì)績(jī)效比較強(qiáng)勁。加上目前我國(guó)處在大城市化的階段，大城市人口限制松動(dòng)的政策，導(dǎo)致大量的人口涌入，帶動(dòng)了剛需，造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲預(yù)期。

另外，基本面比較好使得投資者和投機(jī)者認(rèn)為這些城市未來(lái)有比較大的上升空間，相當(dāng)于“藍(lán)籌股”、“新大陸”。去年合肥購(gòu)房人群中，本地人與非合肥的本省人各占50%。

NBD：有媒體報(bào)道合肥二手房售價(jià)降幅較大，投資客急于出手，您如何解讀這樣的現(xiàn)象?

倪鵬飛：合肥的調(diào)控力度比較大。在土地層面，大大增加了土地供應(yīng)，政府限購(gòu)力度也比較大，可見(jiàn)其調(diào)控措施的含金量，這可能是房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)的重要原因。

此外，真正的投資者和消費(fèi)者目前應(yīng)該是在觀望狀態(tài)，沒(méi)有較大的動(dòng)靜，但一些投機(jī)者受到資金的壓力，急于出手。

NBD：春節(jié)過(guò)后，北京、上海兩地樓市均出現(xiàn)二手房交易數(shù)量下滑的現(xiàn)象，除去春節(jié)假日因素，這是否表明樓市調(diào)控政策初顯成效?

倪鵬飛：宏觀調(diào)控政策的實(shí)際效果開(kāi)始顯現(xiàn)。

第一，調(diào)控政策起了作用，目前限購(gòu)政策從嚴(yán)，政策也更加具體，投資者和投機(jī)者無(wú)法進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。

第二，2016年房地產(chǎn)銷售火爆，出現(xiàn)透支的現(xiàn)象，比如很多人本來(lái)準(zhǔn)備2017年買(mǎi)房，但因?yàn)榭只判睦恚?016年就買(mǎi)了。

第三，政策調(diào)整對(duì)預(yù)期產(chǎn)生影響，即使是真正的剛性需求也推遲和觀望了。

第四，由于前期銷售較好，開(kāi)發(fā)商回款比較好，沒(méi)有資金壓力，不愿降價(jià)銷售。因此，總體上來(lái)看出現(xiàn)交易量的下跌情況。

NBD：您能否預(yù)測(cè)一下2017年的房?jī)r(jià)走勢(shì)?

倪鵬飛：在各級(jí)政府調(diào)控的努力下，房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)的概率比較大，個(gè)別2016年房?jī)r(jià)暴漲的二、三線城市可能要下降，但要防止大起大落的不確定風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在仍是對(duì)一二線城市征房地產(chǎn)稅最佳時(shí)機(jī)

NBD：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制五大手段，其中房地產(chǎn)稅備受關(guān)注，您認(rèn)為是否該推行房地產(chǎn)稅?為什么?

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅推出是大勢(shì)所趨，也勢(shì)在必行，它具有多重作用，相當(dāng)重要。僅從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，能夠抑制投資和投機(jī)，調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，同時(shí)也能夠促進(jìn)公平，調(diào)整收入分配，也有利于改善城市公共服務(wù)。

從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，十八屆三中全會(huì)對(duì)改革有總體布局，若兌現(xiàn)改革承諾，至少在2020年房地產(chǎn)稅的框架應(yīng)該初步形成，并在全國(guó)一些重要的區(qū)域和城市開(kāi)征。全國(guó)全面開(kāi)征可能還需要一個(gè)過(guò)程。

事實(shí)上，2013年之前是最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)樽》肯鄬?duì)比較短缺，房?jī)r(jià)一直在上漲，征收房地產(chǎn)稅比較合適?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)新的變化了，特別是三、四線城市，征收房地產(chǎn)稅的最佳時(shí)機(jī)也許錯(cuò)過(guò)，但是對(duì)于一、二線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還在上漲，開(kāi)征房地產(chǎn)稅仍是最佳時(shí)機(jī)，對(duì)抑制投資也比較有效。

我們一直建議：先在上漲過(guò)快的城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅，再向全國(guó)推行。初步建立之時(shí)，征稅起點(diǎn)可以高一些、稅率低一些，門(mén)檻寬一些，像其他國(guó)家一樣，通過(guò)一段時(shí)間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來(lái)。

NBD：有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)作用不大，房地產(chǎn)稅出臺(tái)面臨難題，您怎么認(rèn)為?

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅對(duì)宏觀調(diào)控能不能起作用，我認(rèn)為重慶的這次嘗試是一個(gè)很好的觀察。從實(shí)施效果來(lái)看，對(duì)“三無(wú)人員”的二套房開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅變?yōu)閷?duì)一套房征收，作為阻擊炒樓的重要措施，很快起到了穩(wěn)定重慶樓市的作用，盡管重慶房地產(chǎn)稅稅率不高。

一些研究機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示：上海、重慶兩個(gè)城市的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)稅對(duì)抑制房地產(chǎn)投資是有效果的，只是由于征收的范圍和程度非常有限，綜合效果還不夠顯著。

下一步，我認(rèn)為深圳應(yīng)該是房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的理想城市。深圳是改革開(kāi)放的排頭兵，許多創(chuàng)新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場(chǎng)化程度比較高，應(yīng)該更多地用經(jīng)濟(jì)而不是行政手段解決市場(chǎng)問(wèn)題。內(nèi)地房地產(chǎn)模式最初學(xué)自香港，這個(gè)橋梁是深圳，實(shí)際上是深圳學(xué)香港、全國(guó)學(xué)深圳。香港房地產(chǎn)模式體系中就有房地產(chǎn)稅，深圳也可配套借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造適合內(nèi)地發(fā)展的模式，供全國(guó)借鑒。

防范風(fēng)險(xiǎn)要“抑制炒”、“支持住”

NBD：多個(gè)城市近期上調(diào)了貸款利率折扣，個(gè)人房貸監(jiān)管趨嚴(yán)，您認(rèn)為未來(lái)房貸利率趨勢(shì)如何?

倪鵬飛：我認(rèn)為貸款利率的變化是合理回歸，正常的消費(fèi)行為要按正常的利率開(kāi)展，尤其當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化的時(shí)候，中央提出因城施策，三四線城市應(yīng)該松貸款支持消費(fèi)，一二線城市緊貸款抑制投資，但金融機(jī)構(gòu)出于盈利性和安全性考慮，為了擴(kuò)大一二線城市市場(chǎng)份額，在最低利率的基礎(chǔ)上實(shí)行八五折信貸，不僅刺激了消費(fèi)，更刺激了投資和投機(jī)。因此，貫徹支持中央關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控，一二線城市房貸利率應(yīng)該取消優(yōu)惠，回歸到正常水平。

此外，近日中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)研究制定了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》，要求資管計(jì)劃禁投16個(gè)城市房產(chǎn)項(xiàng)目，從而堵塞過(guò)去一些金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管的漏洞和空隙，將資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。這必將收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

NBD：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2016~2017)》認(rèn)為全國(guó)35個(gè)大中城市樓市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，我國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)到危險(xiǎn)水平?如何防范?

倪鵬飛：總體上，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處在可控水平，個(gè)別城市風(fēng)險(xiǎn)較大，比如一二線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，房?jī)r(jià)事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出價(jià)值的合理水平。

防范風(fēng)險(xiǎn)一方面要“抑制炒”，另一方面要“支持住”;如果不抑制炒的話，房?jī)r(jià)很有可能會(huì)反彈。這次調(diào)控的特點(diǎn)是“邊調(diào)邊看，逐步完善”，希望平穩(wěn)調(diào)整，不是一個(gè)迅速的下行，避免大起大落。

去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次提出建立促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，相信今年會(huì)在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面有一些突破，所涉基礎(chǔ)性制度改革，也將逐步啟動(dòng)。

NBD：我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存中70%分布在三四線城市，去庫(kù)存效果尚不樂(lè)觀，您怎么看?

倪鵬飛：前年我們?cè)谘芯亢蜏y(cè)算時(shí)發(fā)現(xiàn)：總體上去庫(kù)存大概需要四五年的時(shí)間。盡管都是三四線及以下城市，情況差別也非常大。首先，庫(kù)存和積壓過(guò)多的城市，需要減少供給，特別是減少土地供應(yīng)，減少房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)，這樣才有效，否則永遠(yuǎn)去不完。其次，從需求層面來(lái)看，要改善三四線城市投資環(huán)境、生活環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，讓老百姓不僅能夠生活，接受好的公共服務(wù)，而且能夠創(chuàng)業(yè)就業(yè)，這樣才會(huì)有更多的人到三四線城市去。有了更多的收入，才能最終增加住房的需求。