限購碾過 三四線樓市

[限購范圍從一線和核心二線城市擴大到三四線城市，其背后是三四線城市銷售的火爆。當一線城市房價沖頂、限購限貸政策從嚴后，資金迅速外流到三四線城市]

限購的潮水漫過一二線城市后，正向三四線城市席卷而來。

3月15日，南京、青島、贛州同日升級或出臺限購政策。而在這之前，三月以來，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州、海南三亞等市、區(qū)已相繼出臺或升級限購、限貸政策。

限購范圍從一線和核心二線城市擴大到三四線城市，其背后是三四線城市銷售的火爆。當一線城市房價沖頂、限購限貸政策從嚴后，資金迅速外流到三四線城市。

此番景象與2011年三四線城市房價上漲的往事何其相似。但2011年的三四線城市上漲行情中，房企轉(zhuǎn)向三四線城市布局且此后多年為毛利率下降而頭疼，三四線城市的房價也在隨后出臺的限購政策中偃旗息鼓。

日光之下無新事，在限購蔓延的態(tài)勢下，本輪三四線城市樓市的繁榮能維持多久?

限購降臨三四線城市

據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，從3月起截至3月15日，出臺或升級限購限貸措施的城市已有十個，除了贛州、南京、青島外，還有涿州、淶水、杭州、張家口崇禮區(qū)、嘉善、滁州、三亞等七個城市。

疾風知勁草。在3月之前，2017年1月、2月，三四線城市銷售崛起。

3月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1～2月，全國商品房銷售面積達14054萬平方米，銷售金額達10806億元，同比增速分別為25.1%、26.0%，銷售面積增速較2016年12月提升了13.8個百分點，超過市場預(yù)期。

分區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，今年1～2月份，全國中部、西部銷售面積同比增速明顯高于東部，中部為33.0%，西部為36.2%，而東部僅為15.9%。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師盛來運介紹2017年1～2月份國民經(jīng)濟運行情況，指出從1～2月份情況來看，三四線城市去庫存的進程在加快。

東方證券分析師竺勁在研究報告中指出，全國商品房銷售增速的提升主要因為三四線城市的銷售帶動。原因是，一二線城市主要分布在東部，而東部地區(qū)銷售面積的增速遜于中西部。竺勁認為，銷售結(jié)構(gòu)已經(jīng)起了變化，高房價的一二線城市占比下降，低房價的三四線城市占比增長，三四線城市的銷售帶動了整體銷量的提升。

對三四線城市而言，這是一場遲來的盛宴。在過去1～2年，尤其是2016年，政府提出去房地產(chǎn)庫存大計，但在信貸寬松、政策釋放紅利的大環(huán)境下，僅火了一線和核心二線城市。在去年第四季度，全國多城出臺密集的調(diào)控政策后，告別一二線城市后，去庫存政策需在三四線城市發(fā)光發(fā)熱。

2017年，暫停或放緩?fù)恋毓?yīng)、調(diào)整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房、買房落戶等方面的措施仍在多數(shù)三四線城市推行，直至3月針對三四線城市的限制政策出臺。部分城市已經(jīng)不需要“救市”了。

階段性上漲

限購政策的出臺會是三四線城市此輪行情的轉(zhuǎn)折點嗎?在預(yù)測未來之前，討論三四線城市樓市繁榮的邏輯不可避免。

這并非三四線城市首次出現(xiàn)上漲行情。2011年，因一二線城市調(diào)控嚴格，而三四線城市政策環(huán)境寬松，開發(fā)商、購房者資金流向三四線城市，三四線城市的房價漲幅一度超過一二線城市，成為新的樓市熱土。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)記者表示，從邏輯上分析，今年三四線城市的上漲行情與2011年具有一定的相似性。在一線城市和核心二線城市限購后，資金溢出疊加資產(chǎn)荒下的投資需求效應(yīng)，把部分購房需求驅(qū)趕至三四線城市，形成了三四線城市的階段性繁榮。

“區(qū)別在于，過去政府沒有明確提及去庫存，但現(xiàn)在三四線城市是有去庫存導(dǎo)向的。”嚴躍進稱，三四線城市的供地節(jié)奏沒有過去快了，庫存只減不增。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴第一財經(jīng)記者，近兩年來，部分三四線城市以消化存量用地的方式解決“去庫存”，以江蘇為例，在同策咨詢監(jiān)測的16個三四線城市中，截至2016年年底，商品住宅的平均存銷比為6.79個月，已無去庫存壓力。

然而，一家華南房企的投資負責人認為，“目前三四線城市的成交數(shù)據(jù)僅僅兌現(xiàn)了短期預(yù)期，中長期而言，城市房價的上漲邏輯依然由產(chǎn)業(yè)和人口所決定?！?/p>

關(guān)于三四線城市的去庫存問題，中國住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，三四線城市地方政府對城市、土地的規(guī)劃影響到地方庫存，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)和人口能否提供支撐仍是關(guān)鍵。

繁榮迷局

中長期內(nèi)，市場發(fā)展與調(diào)整的廣度和深度依然難以預(yù)測。假如三四線城市本輪銷售上漲，并非由內(nèi)在的發(fā)展力量作支撐，而僅僅因一二線城市限購得到的外溢需求刺激，那么銷售繁榮將難以持續(xù)。

歷史或許能說明問題。在2011年的三四線樓市的上漲周期中，萬科、恒大、綠地等開發(fā)商轉(zhuǎn)往三四線城市布局，但它們很快就后悔了。

隨著全國超過40個城市的住房限購落地，三四線城市房價應(yīng)聲而落。而進入三四線城市的開發(fā)商，如華潤置地，其于2010～2011年間在三四線城市密集布局，使得整體毛利率從2011年的39.5%降至2014年底的30.6%，近年來，為提升毛利率，華潤置地進行戰(zhàn)略糾偏回歸一二線城市。

歷史輪回，在2014年、2015年相繼解除限購的城市，已有部分重新受限，然而，2017年三四線樓市的表現(xiàn)會重蹈2011年的覆轍嗎?

嚴躍進認為，三四線城市限購說明其進入了“去庫存”和“控房價”雙軌并行的模式，但對于三四線城市來說，去庫存是核心要務(wù)，限購政策主要是針對局部區(qū)域的，不會盲目地全面限購。

張宏偉表示，目前調(diào)控針對的是環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)南京的三四線城市，從調(diào)控的目的來看，首先是保護本地的首套自住需求及改善型需求，其次，是為了進一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資、投機性需求，為過熱的三四線城市降降火。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁有相近的觀點，“2017年的三四線城市限購不會跟2011年一樣大水漫灌，只會針對個別的有漲價跡象的城市，而去庫存壓力大的城市將繼續(xù)實行去庫存政策。這是深度的分類調(diào)控、因城施策的表現(xiàn)?！?/p>

3月10日，央行行長周小川在兩會新聞發(fā)布會上表示，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發(fā)展，但是確實要適當平衡。宋丁對第一財經(jīng)記者表示，“銀行將通過三四線城市的定向?qū)捤赏七M城市去庫存，三四線城市的階段性行情仍將持續(xù)?！?/p>

同樣，與分類調(diào)控、因城施策所對應(yīng)，上述多名受訪人士均認為，三四線城市不會出現(xiàn)普漲行情，機會將出現(xiàn)在大都市圈的局部城市。