5月16日，綠地控股召開(kāi)2016年度股東大會(huì)，表示2017年綠地將在一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，儲(chǔ)備10-15個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤(pán)項(xiàng)目。值得一提的是，將眼光投向特色小鎮(zhèn)的房企，綠地并不是個(gè)例，碧桂園、華僑城、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、華夏幸福、招商局、綠城、時(shí)代地產(chǎn)等多家房企早已紛紛搶灘布局。
有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，在經(jīng)濟(jì)疲軟的背景下，特色小鎮(zhèn)被部分地方政府寄予成為當(dāng)?shù)匦陆?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的厚望，只要有概念就盲目推進(jìn)。另一方面，在面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)實(shí)下，稀缺的土地資源成為各個(gè)房企競(jìng)逐的對(duì)象。而有著大量土地待開(kāi)發(fā)的特色小鎮(zhèn)，自然成為房企眼中的“唐僧肉”。因此，應(yīng)警惕特色小鎮(zhèn)被“房地產(chǎn)化”，警惕以發(fā)展特色小鎮(zhèn)之名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)，最終出現(xiàn)“空城”。
地方政府熱情空前
2016年7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，計(jì)劃到2020年，培育1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)、帶動(dòng)全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)。同年10月，住建部公布首批127個(gè)中國(guó)特色小鎮(zhèn)名單，覆蓋全國(guó)31個(gè)省份。隨后，2017年年初，支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。
住建部與建行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)商業(yè)金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》指出，堅(jiān)持用新發(fā)展理念統(tǒng)籌指導(dǎo)小城鎮(zhèn)建設(shè)，加大金融支持力度，確保項(xiàng)目資金落地，全面提升小城鎮(zhèn)建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。光大也與住建部簽署《共同推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，建立工作會(huì)商制度，通過(guò)政府與國(guó)有金融控股集團(tuán)合作的投融資模式，共同推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。
至此，推進(jìn)全國(guó)特色小鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)入快車道。
近日，云南省政府提出到2019年建成20個(gè)左右全國(guó)一流的特色小鎮(zhèn)，建成80個(gè)左右全省一流的特色小鎮(zhèn)。貴州方面表示到2020年重點(diǎn)培育100個(gè)全國(guó)一流的特色小鎮(zhèn)。廣西方面，5年內(nèi)打造100個(gè)特色小鎮(zhèn)。四川則提出，在2016—2020年規(guī)劃期內(nèi)，要大力培育發(fā)展200個(gè)左右類型多樣、富有魅力的特色小城鎮(zhèn)。廣東則要求到2017年建成30—50個(gè)獨(dú)具嶺南魅力的省級(jí)特色小鎮(zhèn)，到2020年建成100個(gè)左右省級(jí)特色小鎮(zhèn)。此外，山東、湖南、湖北、海南等地也都出臺(tái)了不同的特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)規(guī)劃。
在經(jīng)濟(jì)疲軟的背景下，特色小鎮(zhèn)正被部分地方政府寄予厚望，希望能成為當(dāng)?shù)匦陆?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)李鐵表示，促進(jìn)特色小鎮(zhèn)發(fā)展，核心問(wèn)題是因勢(shì)利導(dǎo)，而不是政府包辦。但目前許多地方的做法，已背離了政策初衷。
原住建部副部長(zhǎng)仇保興也表示，特色小鎮(zhèn)建設(shè)存在盲目做法。以基金小鎮(zhèn)為例，因浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力支撐，杭州基金小鎮(zhèn)發(fā)展迅速，但也有一個(gè)市計(jì)劃建設(shè)三個(gè)基金小鎮(zhèn)，完全是脫離實(shí)際。
房企快速搶灘
在面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)實(shí)下，稀缺的土地資源成為各個(gè)房企競(jìng)逐的對(duì)象。而存在大量土地待開(kāi)發(fā)的特色小鎮(zhèn)，自然成為房企眼中的“唐僧肉”。
綠地控股董事長(zhǎng)張玉良表示，2017年綠地加快培育和形成新格局、新動(dòng)能、新優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)投資啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)大盤(pán)項(xiàng)目。
張玉良說(shuō)，綠地將選擇有大城市購(gòu)買(mǎi)力溢出效應(yīng)、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支撐的一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，計(jì)劃重點(diǎn)圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個(gè)題材，形成開(kāi)發(fā)模型和產(chǎn)品系列。目前已在寧波、上海、山東等地遠(yuǎn)郊及周邊儲(chǔ)備10~15個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤(pán)項(xiàng)目?！疤厣℃?zhèn)將成為未來(lái)綠地業(yè)績(jī)的爆點(diǎn)?！睆堄窳颊f(shuō)。
陽(yáng)光城方面，目前已在北京周邊、福建等區(qū)域，發(fā)展啟動(dòng)10個(gè)以上影視小鎮(zhèn)項(xiàng)目。希望打造集影視娛樂(lè)、藝術(shù)創(chuàng)作、文化旅游、商業(yè)休閑、生活居住于一體的國(guó)家級(jí)示范小鎮(zhèn)。
碧桂園方面則表示，未來(lái)5年內(nèi)，碧桂園將投入不少于1000億元建設(shè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，目前碧桂園已在惠州、東莞和北京周邊落子5個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目。此外，規(guī)模僅300億元的時(shí)代地產(chǎn)近日也宣布，未來(lái)5年內(nèi)將投資30個(gè)“未來(lái)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，總投資金額約9000億元。富力方面近日也于清遠(yuǎn)做了考察，欲在清遠(yuǎn)投資建設(shè)科技特色小鎮(zhèn)。
而以開(kāi)發(fā)孔雀城著稱的華夏幸福更是已經(jīng)在環(huán)京津周邊區(qū)域的大廠、香河、環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善等地分別打造了影視小鎮(zhèn)、機(jī)器人小鎮(zhèn)、人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)。
據(jù)悉，華夏幸福未來(lái)還將推出足球小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)和葡萄小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。根據(jù)華夏幸福最近公布的計(jì)劃，將在未來(lái)三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶以及珠三角區(qū)域的大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。
值得注意的是，除了土地外，地方大量的資金投入和扶持政策也吸引著房企。以云南為例，2017到2019年，云南每年從省重點(diǎn)項(xiàng)目投資基金中籌集不低于300億元作為資本金專項(xiàng)支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)。此外，對(duì)每個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，云南省將給予1000萬(wàn)元啟動(dòng)資金，用于規(guī)劃編制和項(xiàng)目前期工作。若2018年底考核合格，創(chuàng)建全國(guó)一流、全省一流特色小鎮(zhèn)的，省財(cái)政將每個(gè)分別給予1億元、500萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)資金;2019年底驗(yàn)收合格，創(chuàng)建全國(guó)一流、全省一流特色小鎮(zhèn)的，省財(cái)政每個(gè)分別給予9000萬(wàn)元、500萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)資金。廣西也將通過(guò)本級(jí)資金，對(duì)每個(gè)示范鎮(zhèn)補(bǔ)助1000萬(wàn)元。
重慶也指出，地方市級(jí)財(cái)政每年給予3.5億元左右專項(xiàng)補(bǔ)助。山東省僅今年便已撥付1.1億元，用于推進(jìn)全省特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建工作。
綜上所述，各種優(yōu)勢(shì)集一身的特色小鎮(zhèn)自然成為房企在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)展的重點(diǎn)。但有關(guān)人士表示，動(dòng)輒幾十上百億投資下的特色小鎮(zhèn)，依然難以擺脫政績(jī)沖動(dòng)綜合征的影子。
警惕又一輪房地產(chǎn)“造城”
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是文化旅游地產(chǎn)抑或是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型很難從傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)理念中走出來(lái)，披著小鎮(zhèn)的外衣，實(shí)際上還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)核。
由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與新華社中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息社聯(lián)合發(fā)布的《特色小鎮(zhèn)培育建設(shè)調(diào)研報(bào)告》指出，特色小鎮(zhèn)是連接城市與鄉(xiāng)村的重要節(jié)點(diǎn)，有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，但同時(shí)，自2016年相關(guān)部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后，不到半年時(shí)間，已有多家房地產(chǎn)上市公司披露了涉足特色小鎮(zhèn)建設(shè)的計(jì)劃，一些地區(qū)存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象。
張玉良直言，選擇一二線周邊開(kāi)發(fā)的原因便是大城市購(gòu)買(mǎi)力溢出效應(yīng)。而這在綠地財(cái)報(bào)已有顯現(xiàn)。相較房地產(chǎn)主業(yè)，綠地大基建產(chǎn)業(yè)去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入766億元，同比增長(zhǎng)79.53%，已超過(guò)房地產(chǎn)增速。
李鐵也表示，由于政府按照自己的主觀思維方式去創(chuàng)造市場(chǎng)，嚴(yán)重違背了市場(chǎng)規(guī)律，因此，在多個(gè)地方已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)性投入，把原有的產(chǎn)業(yè)“特色”變成了房地產(chǎn)一家獨(dú)大的“單色”。
李鐵認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展一旦引入房地產(chǎn)，就會(huì)拉高土地成本，特色產(chǎn)業(yè)則難以實(shí)現(xiàn)發(fā)展，帶來(lái)大量的小鎮(zhèn)庫(kù)存。
對(duì)此，發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司司長(zhǎng)徐林也表示，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要經(jīng)得起歷史考驗(yàn)，對(duì)一些地方背離特色小鎮(zhèn)發(fā)展初衷、違背發(fā)展規(guī)律的不當(dāng)傾向，要引起高度的關(guān)注和警惕，及時(shí)加以糾偏規(guī)范引導(dǎo)。不能演變成為政府的任務(wù)工程;不能以發(fā)展特色小鎮(zhèn)之名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師趙暉也曾公開(kāi)表示，有些特色小鎮(zhèn)的各種研討會(huì)甚至以開(kāi)發(fā)商為主，目的是為某一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該堅(jiān)決制止這一行為。
也正因?yàn)榇耍?月初，北京市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)和規(guī)范功能性特色小城鎮(zhèn)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確提出，嚴(yán)禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁整體鎮(zhèn)域開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁搞大規(guī)模的商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)。
趙輝說(shuō)，住建部將組織各省進(jìn)行自查，并每年對(duì)特色小鎮(zhèn)開(kāi)展檢查評(píng)估，內(nèi)容包括小城鎮(zhèn)規(guī)劃、新增建設(shè)用地規(guī)模、產(chǎn)業(yè)落地情況等方面，同時(shí)將建立全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)監(jiān)測(cè)信息系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止問(wèn)題。
