近日北京、上海、廣州等城市的多家銀行再次收緊房貸政策，據(jù)悉部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至上浮20%。在當(dāng)前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，這是銀行變相收緊房貸，還是意味著房貸已進(jìn)入議價時代? 業(yè)界預(yù)計(jì)房貸收緊的狀況可能會持續(xù)，這對商品房銷售市場會有什么樣的影響?傳導(dǎo)到A股市場上，地產(chǎn)股又將怎么走?

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，總體而言，首套房利率上調(diào)是對房地產(chǎn)投資需求的抑制，或?qū)股市場的地產(chǎn)股帶來沖擊。近期，投資地產(chǎn)股具有一定的風(fēng)險，但可以關(guān)注低估值地產(chǎn)股投資標(biāo)的。

房貸利率上浮大勢已定

樓市政策一直以來都是熱門話題，以前大家談的是房價蹭蹭往上漲，近期談的則是房貸蹭蹭往上漲。幾個月前，不少商業(yè)銀行首套房房貸利率還是八五折優(yōu)惠，而近期一線城市以及一些熱點(diǎn)城市，已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍!至于二套住房按揭貸款為基準(zhǔn)利率的1.1至1.2倍已經(jīng)是普遍的現(xiàn)象。

針對媒體報道“北京部分銀行首套房貸利率上浮10%”的消息，北京市金融工作局出面澄清，5日從北京多家銀行及中介機(jī)構(gòu)了解，除極個別股份制銀行有上調(diào)外，目前北京大多數(shù)銀行首套房貸利率仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但也提出，不排除未來上調(diào)的可能性，至于何時上調(diào)還要看房價走勢及各銀行的貸款總量來定。

目前已有多個城市的多家銀行都加入了房貸利率收緊的隊(duì)伍，可見銀行對于房地產(chǎn)貸款收緊的趨勢已經(jīng)很明顯，房貸利率上浮大勢已定。眾所周知的原因，一是樓市調(diào)控政策還在進(jìn)行之中，二是目前資金成本不斷上升。在資金成本繼續(xù)上升的大背景下，包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這樣的話，疊加管理成本，4.9%的房貸基準(zhǔn)利率對于大部分銀行來說，已屬于低利潤產(chǎn)品。

中信證券認(rèn)為，受房地產(chǎn)調(diào)控政策及年中考核等因素影響，預(yù)計(jì)銀行年中會一定程度上收緊房貸。我國目前新增房地產(chǎn)信貸占總信貸余額及新增信貸量比重居高不下，為防控系統(tǒng)性風(fēng)險，央行和監(jiān)管當(dāng)局出臺多部文件規(guī)范商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸。

此外，據(jù)海外媒體報道，銀監(jiān)會將允許部分銀行推遲報送原本應(yīng)6月份提交的包括同業(yè)業(yè)務(wù)和委外投資規(guī)模業(yè)務(wù)的自查報告。中信證券推測，此輪MPA(宏觀審慎評估體系)考核或側(cè)重于對房地產(chǎn)信貸政策的落實(shí)方面，個人住房貸款可能成為重要考察項(xiàng)目，在此壓力下，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行將收緊房地產(chǎn)信貸投放。

在不到半年的時間內(nèi)，銀行房貸利率先是從八五折優(yōu)惠回歸到基準(zhǔn)利率，然后又攀升至基準(zhǔn)利率的1.2倍，這被業(yè)界解讀為就是樓市的“定向加息”。這個“加息”的幅度可不小，高達(dá)41.18%!

業(yè)界人士看來，目前商業(yè)銀行大幅度提高房貸利率，實(shí)際上是變相拒貸。目前已有部分銀行干脆放棄了房貸按揭業(yè)務(wù)，主要是在上半年發(fā)放房貸的過程中，把一年的信貸額度用光了，造成額度吃緊。而畢竟房貸利率的上浮只是一些城市的部分銀行采取的一種措施，購房者手中握有一定的主導(dǎo)權(quán)，可以自行挑選房貸利率較低的銀行。

另一種意見認(rèn)為，實(shí)際上是促使房貸利率進(jìn)入了議價時代。此前有報道稱，有的銀行在房貸放款先后順序方面，已開始按照貸款利率的高低排序，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款。這與一位股份制銀行客戶經(jīng)理的說法一致，其表示如果客戶對放款時間有要求，可建議以利率上浮20%作為條件，這樣可以獲得提前放款、不用排隊(duì)的待遇。

商品房銷售或受影響

據(jù)中信證券測算，對比5~10年中長期貸款基準(zhǔn)利率，房貸利率上浮10%后的貸款余額(金融機(jī)構(gòu)中長期貸款季度余額)利息占城鎮(zhèn)居民可支配收入的比重平均增加5個百分點(diǎn)。其認(rèn)為，商業(yè)銀行在量及價上對于房貸的限制會進(jìn)一步增加居民房貸償還負(fù)擔(dān)，并在一定程度上抑制居民的房貸需求，進(jìn)一步冷卻商品房銷售市場。

宋清輝看來，房貸利率上行對房地產(chǎn)市場有影響較大：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產(chǎn)市場逐漸降溫;二是影響房地產(chǎn)成交量。不過，他也提出，房企可能會通過各種形式的策略性降價，彌補(bǔ)上調(diào)房貸利率對于市場成交量的影響。

近日樂居發(fā)起房貸利率相關(guān)主題調(diào)查，有超6成網(wǎng)友都表示，即便房貸利率上調(diào)也難以壓低房價，其中有近4成人認(rèn)為房價依然會堅(jiān)挺上漲。一位網(wǎng)友認(rèn)為，買房真正的門檻在于首付，有能力買房的人月供大多也都不成問題了。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前房貸利率政策的主要目的是抬高買房者的購房成本，利率太高或額度太小，會擋住一部分炒房者，主要是很多利用銀行資金炒房的人。

雖然有不少業(yè)界專家學(xué)者仍然看好房地產(chǎn)市場，特別是一線城市及熱點(diǎn)城市，但在層出不窮的調(diào)控措施之下，房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)明顯萎縮，多數(shù)處于“量跌價滯”的態(tài)勢。以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京二手房住宅共計(jì)簽約10801套，這是繼4月之后，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)兩個月下滑。此外，這1萬多套的簽約量，是最近27個月的最低值。另據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月單月，鏈家經(jīng)手的二手房成交量環(huán)比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在2015年以來的最低點(diǎn)。此外，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，客戶成交周期為52天，是2012年以來的最大值，表明客戶觀望情緒空間明顯。

據(jù)廣發(fā)證券的數(shù)據(jù)，5月份43個代表城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降2.3%和20.4%，其中19個限購城市環(huán)比和同比分別下降10.3%和36.8%。更能代表樓市走向的二手住房，回調(diào)趨勢更明顯。5月份，二手住房交易占到總交易量1/3及以上的14個城市，成交環(huán)比和同比分別下滑9.6%和19.8%，9個限購城市環(huán)比和同比分別下滑11.2%和27.4%，未限購城市環(huán)比也下跌0.8%。

關(guān)注低估值地產(chǎn)股

宋清輝認(rèn)為，總體而言，首套房利率上調(diào)是對房地產(chǎn)投資需求的抑制，或?qū)股市場的地產(chǎn)股帶來沖擊。近期投資地產(chǎn)股具有一定的風(fēng)險，其建議可以關(guān)注低估值地產(chǎn)股投資標(biāo)的。

今年以來，港股市場上的內(nèi)地地產(chǎn)股一路高歌猛進(jìn)，漲勢如虹。中國恒大今年漲幅達(dá)到2.45倍，成為地產(chǎn)股的領(lǐng)頭羊，而碧桂園、融創(chuàng)中國的今年漲幅也分別達(dá)到1.22倍和1.16倍。此外，雅居樂集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等今年的漲幅也都超過50%。據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，有多只內(nèi)地地產(chǎn)股的股價在6月以來創(chuàng)出歷史新高。其中龍光地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)均于昨日刷新歷史高點(diǎn)，中國恒大于6月7日盤中創(chuàng)出17.66港元的歷史新高，融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)則于6月6日上攀歷史高點(diǎn)。

相較而言，A股市場的地產(chǎn)股表現(xiàn)遜色。申萬房地產(chǎn)開發(fā)的125只股票中，僅40只今年漲幅為正，所占比例僅為32%。其中今年漲幅超過10%的有26只，其中漲幅超過50%的有5只，分別為新城控股、京漢股份、金隅股份、北辰實(shí)業(yè)和華夏幸福，除新城控股外，均為雄安新區(qū)概念股。漲幅居前的還有粵港澳大灣區(qū)概念股，包括華僑城A、招商蛇口、深物業(yè)A、格力地產(chǎn)等，今年漲幅都在10%以上，其中深物業(yè)A昨日股價創(chuàng)下歷史新高。

對于港股的內(nèi)地地產(chǎn)股的映射效應(yīng)能否在A股市場上顯現(xiàn)，中銀國際認(rèn)為，目前房地產(chǎn)成交仍然呈現(xiàn)分化格局，一二線城市在調(diào)控高壓下縮量明顯，而三線城市銷售熱度延續(xù)。港股的內(nèi)地地產(chǎn)股大幅上漲由于碧桂園、恒大等布局三四線城市的內(nèi)房股5月銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好，疊加南下資金帶動的中長期估值修復(fù)和短期多空博弈的效應(yīng)，這與布局一二線為主，且5月銷量明顯受調(diào)控影響的A股龍頭房企有明顯區(qū)別。其認(rèn)為在存量資金博弈的背景下，A股地產(chǎn)板塊在基本面周期下行時很難獲得持續(xù)的估值修復(fù)動力。在行業(yè)銷售同比高位下滑且流動性風(fēng)險加劇的背景下，對板塊維持中立評級。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，近期地產(chǎn)行業(yè)的政策依然維持高壓水平。國土部、住建部集中換帥，新政出臺的概率大大增加，預(yù)期涉及行業(yè)基礎(chǔ)制度的改革。鑒于A股地產(chǎn)股的重大拐點(diǎn)都是政策驅(qū)動，未來板塊的不確定性依然較大。一方面建議持續(xù)關(guān)注行業(yè)龍頭，在市場集中度提升過程中預(yù)計(jì)維持超預(yù)期的銷售表現(xiàn)，未來業(yè)績預(yù)期和估值水平有望繼續(xù)提升;另一方面在流動性環(huán)境和房企融資端全面收緊的大背景下，關(guān)注現(xiàn)金流較為充裕的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)具有更高的自由度和投資選擇，配置型資金的青睞度預(yù)期將提升。