展望2019

受到宏觀金融政策影響，相比2018年的房地產(chǎn)融資環(huán)境，2019年會有很大的改觀。

近期，多地釋放取消限價、限購信號的消息引發(fā)高度關(guān)注，一些重要會議的文字表述也牽動著市場敏感的神經(jīng)。2019年樓市究竟會怎么走，成為當(dāng)前公眾和市場最為關(guān)注的話題。

市場普遍預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒃俣确潘桑瑩?dān)心房價再度攀升。不過，無論是“分類調(diào)控”還是“分類指導(dǎo)”，只是政策層面的微調(diào)，樓市大方向并沒有改變。自十九大報告以來，樓市政策就不斷向住房的“居住屬性”傾斜，最新的中央經(jīng)濟工作會議就是2019年經(jīng)濟工作的總部署，強調(diào)“房住不炒”。

總體而言，如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正處于“轉(zhuǎn)軌階段”，彎道減速不僅是“交通規(guī)則”，更是“生存規(guī)則”。2019年作為樓市彎道后第一個年頭，“穩(wěn)”是基調(diào)，“穩(wěn)中有進”是趨勢。

首先，全國樓市基本面呈現(xiàn)“穩(wěn)中有進”跡象。從土地市場來看，土地供應(yīng)面積和成交面積均有所上揚，土地出讓收入同比增加。據(jù)中國研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全國300個城市土地出讓金額為41644億元，同比增加2%。土地供應(yīng)增加兩成，刺激土地成交面積和成交額的上揚?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期，這也就意味著，土地市場上的良好表現(xiàn)將反映到未來房地產(chǎn)市場的供給側(cè)。不過需要注意的是，房地產(chǎn)商“順經(jīng)濟風(fēng)向”行事會使得其對市場的積極作用釋放表現(xiàn)為過程性的特點。

值得一提的是，不同城市土地市場呈現(xiàn)出不同的特點，“差別化調(diào)控”政策的影響或?qū)⒀永m(xù)。據(jù)中國研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市土地供需均下滑，二線城市供求上揚，三四線城市異軍突起。從土地市場的表現(xiàn)來看，一二線城市土地受政策影響程度較大，但是考慮到人口的流向，需防政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變帶來的市場過冷過熱的不穩(wěn)定風(fēng)險。

需要注意的是，雖然2018年土地市場流拍數(shù)量有所增加，但是租賃市場后來居上，可以很好地實現(xiàn)對市場承接。同時，政府方面在政策上也給予了積極的回調(diào)，給予了市場很好的政策支撐。此外，國家方面也積極給予購地優(yōu)惠，放寬購地限制，以刺激拿地積極性，穩(wěn)定市場預(yù)期。

就房地產(chǎn)開發(fā)投資市場來看，雖說2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)略有回落，但是相比2017年同期依舊是微幅上揚。換句話說，企業(yè)的開發(fā)投資意愿依舊很強，市場表現(xiàn)不強，缺少的是市場時機。

當(dāng)然，需求方對房地產(chǎn)市場的支撐最終還要依賴于經(jīng)濟基本面的走向，從總體上來看，2018年經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)，經(jīng)濟增速維持在6.5%-7%之間，貨幣政策總體持續(xù)穩(wěn)健，供應(yīng)量略有回落。雖說貨幣政策略有收緊，但是考慮到房地產(chǎn)市場銷售現(xiàn)狀，其利于穩(wěn)定房價預(yù)期。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，全國商品房銷售面積達133117萬平方米，同比增長2.2%，商品房銷售額115914億元，同比增長12.5%?？紤]到2018年下半年房地產(chǎn)市場嚴控對市場的沖擊，以上數(shù)據(jù)表明，被壓抑的部分需求需要釋放的空間將會相當(dāng)大。

2019年的經(jīng)濟工作會議也明確指出，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，積極的財政政策要加力提效，實施更大規(guī)模的減稅降費，事實上是對宏觀經(jīng)濟的一種積極刺激。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，對房地產(chǎn)市場不再收緊，事實上也是一種松綁。我國樓市受到政策因素影響的程度遠遠超過市場因素，所以這也是2019年樓市“穩(wěn)中有進”的根基所在。

事實上，受到宏觀金融政策影響，相比2018年的房地產(chǎn)融資環(huán)境，2019年會有很大的改觀。綜上，無論從經(jīng)濟基本面、貨幣政策以及金融政策，還是從土地市場、租賃市場、開發(fā)投資、銷售市場來看，放眼2019年，房地產(chǎn)市場會以“穩(wěn)”為基調(diào)，“穩(wěn)中有進”是趨勢。

□盤和林（經(jīng)濟學(xué)者）