鄭裕彤一手締造的新世界帝國(guó)正面臨一次前所未有的考驗(yàn)。在內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)層面，新世界正上演一場(chǎng)“斷舍離”；百貨零售方面，新世界的表現(xiàn)有些力不從心。曾經(jīng)割愛上市的周大福，則明確改道高速發(fā)展計(jì)劃。

地產(chǎn) 搖擺不定

從2015年末接連向恒大地產(chǎn)出售九大項(xiàng)目、共計(jì)339億元資產(chǎn)，到2016年開局重啟新世界地產(chǎn)私有化，新世界中國(guó)的變軌路徑讓外界紛紛猜測(cè)，港企又一輪撤資風(fēng)暴是否會(huì)再次來襲。盡管新世界發(fā)展集團(tuán)主席鄭家純否認(rèn)內(nèi)地撤資傳聞，但近期新世界中國(guó)不盡如人意的業(yè)績(jī)表現(xiàn)、高昂的融資成本，以及變幻莫測(cè)的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，都些許透露出鄭氏家族對(duì)內(nèi)地業(yè)務(wù)的動(dòng)搖。尤其是李嘉誠(chéng)領(lǐng)銜的內(nèi)地撤資風(fēng)暴，港資企業(yè)在內(nèi)地的一舉一動(dòng)，都被時(shí)刻放大在鏡頭下。

1月4日，新世界發(fā)展與新世界中國(guó)雙雙停牌，閃電般的一周后，新世界中國(guó)私有化方案披露。此次，新世界中國(guó)私有化方案，由兩年前的協(xié)議收購(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)槿媸召?gòu)，鄭氏家族對(duì)于私有化的強(qiáng)烈態(tài)度可見一斑。提及私有化原因，新世界中國(guó)給出的理由主要是股份流通量低、資金籌措能力有限。新世界中國(guó)方面認(rèn)為，未來有較大資金需求，但公司股份流通量低，成交價(jià)較新世界中國(guó)每股資產(chǎn)凈值存在大幅折讓，上市平臺(tái)通過公開股市籌集資金的能力有限。公告稱，如果4個(gè)月內(nèi)新世界中國(guó)收到不少于90%要約股份，以及不少于90%無利害關(guān)系的新世界中國(guó)股份有效接納，新世界中國(guó)私有化將宣告成功，并從港交所退市。

從新世界中國(guó)近年自身發(fā)展看，一方面業(yè)績(jī)表現(xiàn)起伏不定，2004財(cái)年?duì)I收為38.9億港元，時(shí)隔一年下跌到33.79億港元。2008財(cái)年?duì)I收升至68.84億港元，時(shí)隔一年又跌回46.86億港元。2011財(cái)年，營(yíng)收提升到156.22億港元，一年時(shí)間又下跌至136.76億港元。

新世界中國(guó)2014/2015財(cái)年業(yè)績(jī)顯示，物業(yè)銷售應(yīng)占經(jīng)營(yíng)溢利為29.36億港元，較2014財(cái)年下跌41.3%。整體入賬物業(yè)錄得銷售額約為130.68億元人民幣，銷售量為85.5萬平方米，較上年同期下跌39.5%。作為較早一批進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展的地產(chǎn)商，新世界中國(guó)在內(nèi)地市場(chǎng)并沒有大展拳腳，最近五年也少有拿地，先發(fā)優(yōu)勢(shì)正一步步喪失。

從目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況來看，25%的所得稅與30%-60%的地產(chǎn)增值稅，讓房企的稅務(wù)成本高企。在調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)增加的局面下，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來之路撲朔迷離。另外，內(nèi)地房地產(chǎn)商崛起，港資進(jìn)入初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額被稀釋。資金瘋狂涌入，也讓內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)空前繁榮，從增量時(shí)代變?yōu)榇媪繒r(shí)代后，大量的土地儲(chǔ)備是否會(huì)變成資金黑洞，投資收益是否會(huì)持續(xù)收窄，都是房地產(chǎn)商深思的問題。

對(duì)于新世界中國(guó)的私有化行為，業(yè)界普遍解讀為是鄭氏家族內(nèi)地市場(chǎng)的最后一次賭局：贏則避開內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的重重危機(jī)，輸則徹底喪失過往先發(fā)優(yōu)勢(shì)錯(cuò)失后續(xù)市場(chǎng)升值紅利。

百貨 分量不足

在新世界發(fā)展的新世界百貨、新創(chuàng)建、新世界中國(guó)地產(chǎn)三大上市板塊中，以百貨零售為主的新世界百貨顯得有些微不足道。與房地產(chǎn)市場(chǎng)還充滿變數(shù)相比，內(nèi)地零售市場(chǎng)陷入整體低迷，以百貨為主的傳統(tǒng)零售危機(jī)感尤為強(qiáng)烈。

曾是內(nèi)地百貨企業(yè)風(fēng)向標(biāo)的新世界百貨遭遇上市以來的業(yè)績(jī)低谷，此前寧波與沈陽店的關(guān)店風(fēng)波甚至一度將新世界百貨推入虧損邊緣。2014/2015財(cái)年，新世界百貨年度利潤(rùn)同比下跌86.6%至6974.1萬港元，核心年度利潤(rùn)（不包括其他虧損凈額、投資物業(yè)公平值變動(dòng)及其相關(guān)所得稅支出以及其他非核心項(xiàng)目）減少約52.6%至2.64億港元。自2007年上市以來，新世界百貨一直保持正增長(zhǎng)。

不僅是利潤(rùn)的大幅縮水，新世界百貨擴(kuò)張速度十分緩慢。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2007-2015年，新世界百貨門店數(shù)量從31家百貨店擴(kuò)容至41家百貨店和2家購(gòu)物中心。八年期內(nèi)，新增門店數(shù)為12家，平均每年增加1.5家。

以百貨零售為主業(yè)的內(nèi)地上市百貨紛紛將百貨業(yè)態(tài)邊緣化，實(shí)際上，在整個(gè)新世界發(fā)展和周大福企業(yè)整體板塊中，百貨板塊傾注的精力也不及過往。除了新世界百貨，鄭氏家族還持有崇光百貨母公司利福國(guó)際64.3%股權(quán)，不過從2013年開始，周大福企業(yè)大幅減持，2014年完成撤資。

據(jù)一位熟悉新世界百貨的知情人士透露，新世界百貨內(nèi)部對(duì)于起初的百貨變革有較大分歧，一部分堅(jiān)守現(xiàn)有利益，思維還是百貨模式；另一部分則希望加大體驗(yàn)化，多增添新鮮元素，但探索也勢(shì)必會(huì)造成利益損失。內(nèi)部思想的不統(tǒng)一也造成新世界百貨在變革初期的遲緩，盡管從去年開始，部分門店已加大了餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)的配比并通過收購(gòu)公司進(jìn)行品牌代理，但百貨店經(jīng)營(yíng)整體風(fēng)格還是偏于保守。

目前，主要操盤零售業(yè)務(wù)板塊的為鄭裕彤長(zhǎng)孫鄭志剛，作為第三代掌門人的他又另辟蹊徑創(chuàng)立了購(gòu)物中心品牌K11，開啟了內(nèi)地市場(chǎng)的一路擴(kuò)張。藝術(shù)背景深厚的鄭志剛對(duì)K11的熱衷度明顯高于新世界百貨。2009年6月，新世界百貨宣布投資不超過1億元人民幣，對(duì)旗下?lián)碛谢蜻\(yùn)營(yíng)的33家新世界百貨進(jìn)行形象革新。隨后，鄭志剛開始在內(nèi)地市場(chǎng)加速K11的拓展步伐，并預(yù)計(jì)未來7-10年間投入10億美元。不過，K11預(yù)期的擴(kuò)張速度并未達(dá)預(yù)期，本計(jì)劃于2015年底開業(yè)的沈陽K11延期至今年底或2017年初開業(yè)。沈陽K11相關(guān)人員表示，項(xiàng)目出現(xiàn)了一些變化將整體開業(yè)延期，目前內(nèi)部還在裝修階段。

周大福 開店放緩

周大福是鄭裕彤家族擁有的最值錢資產(chǎn)，但業(yè)績(jī)也遭到市場(chǎng)低迷影響。鄭裕彤曾在多個(gè)場(chǎng)合公開表示，周大福上市時(shí)割愛，把最值錢的資產(chǎn)拿出來與公眾分享。周大福最新發(fā)布的三季報(bào)顯示，同店銷售按年下跌15%，零售值按年跌11%。內(nèi)地零售值按年下跌6%，港澳下跌20%。對(duì)于業(yè)績(jī)下滑問題，周大福董事總經(jīng)理黃紹基認(rèn)為，低迷態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)至農(nóng)歷新年，目前未顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

與地產(chǎn)、零售板塊保守的拓展截然不同，周大福的步伐明顯快很多。去年5月，周大福方面表示，未來十年將在中國(guó)開設(shè)2000家分店。黃紹基也曾公開表示，僅內(nèi)地市場(chǎng)周大福未來十年的分店數(shù)目可倍增至4000家，相當(dāng)于新增2000家分店。不過，由于港元匯率不斷上升，香港旅游消費(fèi)持續(xù)下降，周大福方面改變了高速擴(kuò)張策略，明確提出將在今年3月之前關(guān)閉5-6家位于香港的門店，內(nèi)地新店也會(huì)由當(dāng)初計(jì)劃的150-160家減少至50-60家。

周大福方面表示，2016財(cái)年自開始至今，多個(gè)零售點(diǎn)受到內(nèi)地百貨公司結(jié)業(yè)或重組影響停止?fàn)I業(yè)。這也導(dǎo)致周大福關(guān)店數(shù)量較過往平均數(shù)增加很多，影響了凈開店數(shù)量。同時(shí)，受消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣與購(gòu)買渠道轉(zhuǎn)變影響，周大福也需要針對(duì)市場(chǎng)環(huán)境與消費(fèi)者偏好調(diào)整策略，并將渠道進(jìn)行優(yōu)化整合。去年上半年，周大福關(guān)閉了115家零售門店，占總零售門店的5%。（劉宇）