24個(gè)城市，7000億交易額

有媒體給鏈家總結(jié)出“四宗罪”：一是高利貸，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率，也高于此前規(guī)定的18%的貸款利率上限；二是自己為自己擔(dān)保，根據(jù)國家工商局提供的資料顯示，中融信擔(dān)保的唯一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司；三是超額擔(dān)保，依據(jù)鏈家自家提供的理財(cái)2015年報(bào)顯示，平臺2015年累計(jì)成交138億，月平均交易額超過10億，單日融資過億，以鏈家理財(cái)兩個(gè)月至一年的標(biāo)計(jì)算，存量起碼在20億以上；四是自己對自己資金監(jiān)管，依據(jù)依然來自國家工商局，其登記資料顯示，理房通注冊于2013年8月，股東為前面提到過的中融信擔(dān)保和北京中和泰投資咨詢有限公司兩家，法人為單一剛。單一剛的身份是鏈家地產(chǎn)的執(zhí)行董事，北京中和泰投資咨詢有限公司是一個(gè)完全由鏈家控制的第三方支付公司。

在中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播看來，此番媒體深扒鏈家，并不意味著媒體欲將其淹沒在人民群眾市場的口水中，扼殺在資本市場的泥沙中，反倒是一種善意提醒：鏈家，作為中國二手房市場的大鱷，在“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域”這條路上，你沒有對手，除了你自己。

鏈家這家北京地產(chǎn)中介，僅用一年時(shí)間，就閃電般闖進(jìn)了全國24個(gè)城市。但在上海發(fā)生的一個(gè)小事故，卻使這頭“大鱷”陷入了輿論風(fēng)暴。鏈家的急速擴(kuò)張模式、對一二線城市的房源壟斷地位，以及其背后的金融服務(wù)，與飆升的樓價(jià)究竟有沒有關(guān)聯(lián)？

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事件回顧：

2016年2月23日，上海市消保委在中介行業(yè)的溝通會(huì)上，爆出兩起針對鏈家的客訴事件，購房者在不知情的情況下購買了被抵押房產(chǎn)。而在這兩起事件中，都涉及了鏈家金融業(yè)務(wù)，或?yàn)橘u房者在鏈家有抵押貸款，或?yàn)殒溂覄裾f買家從鏈家借錢幫賣家還清抵押款。

次日，上海鏈家門店的房源信息被撤下，代之以小區(qū)整體介紹，該公司在上海的金融業(yè)務(wù)也被叫停。此時(shí)，正值上海樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升之時(shí)——二手房均價(jià)已漲到每平方米3.6萬元，比一年前增長了7000元。

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因?yàn)閮杉此萍?xì)碎的小事，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的“大鱷”鏈家地產(chǎn)，在短短一夜間，陷入了輿論的風(fēng)暴眼。

媒體迅速作出反應(yīng)，掀起針對鏈家及其經(jīng)營模式的各類討伐。其焦點(diǎn)在于，鏈家急速擴(kuò)張壟斷房源及其背后提供的金融服務(wù)是不是樓價(jià)高漲的幕后推手之一？

鏈家的發(fā)展速度的確令人咋舌，來看一組數(shù)字：

自2015年起，上海、深圳、成都、杭州、重慶這些大都市的街面上，出現(xiàn)了綠色的“鏈家”招牌。短短一年多時(shí)間，這家占據(jù)北京二手房市場50%交易額的房地產(chǎn)中介公司，儼然擴(kuò)張成了全國性的巨無霸。

據(jù)2015鏈家理財(cái)運(yùn)營年報(bào)顯示，截止到2015年底，鏈家集團(tuán)進(jìn)入了全國24個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)了7090億房產(chǎn)交易額。同一時(shí)段，地產(chǎn)大佬萬科的銷售額僅相當(dāng)于這一數(shù)字的三成；

2月1日，SOHO中國與鏈家簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，鏈家將為SOHO中國旗下物業(yè)的業(yè)主提供房屋出售及出租等深化服務(wù)，先是SOHO中國與其旗下物業(yè)的業(yè)主簽約，業(yè)主將房源授權(quán)委托給SOHO中國；然后是SOHO中國與鏈家簽約，鏈家的專業(yè)團(tuán)隊(duì)將幫助SOHO中國業(yè)主出租或出售房產(chǎn)，并在租前、租中和租后全程看管和打理房屋。此即為鏈家的第三項(xiàng)主營業(yè)務(wù)，資產(chǎn)管理服務(wù)。其他兩項(xiàng)主營業(yè)務(wù)，其中之一是大家熟知的房產(chǎn)交易服務(wù)，另一項(xiàng)是不太為人熟知的房產(chǎn)金融服務(wù)。這是鏈家在自己的棋盤里悄然布下了第三子；

房產(chǎn)交易方面，鏈家2015年的指標(biāo)是交易額翻番達(dá)到4000億元，2017年要到1萬億元，同時(shí)門店將由從2014年的1800家增加到1萬家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量從3萬人增加到10萬人。目前，鏈家線下有6000多家門店，10萬多名經(jīng)紀(jì)人。其中北京有1300多家門店，23000經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已提前兩年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。毫無疑問，按照2015年的增長速度，鏈家的交易額和門店數(shù)量可望于2016年底提前實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；

早在5年多以前，鏈家就已開始做金融產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，鏈家金融業(yè)務(wù)去年約占到其整體收入的10%，但到2017年利潤占比估計(jì)可達(dá)20%。而根據(jù)鏈家集團(tuán)副總裁、鏈家金融總經(jīng)理魏勇的說法，5年后鏈家50%的凈利潤將來自金融業(yè)務(wù)；

……

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從北京走向全國

2001年9月，鏈家從北京起步。法定代表人左暉，注冊資本約1600萬元。作為一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在成立后的十余年中，一直專注于北京的市場。根據(jù)鏈家官網(wǎng)，2006年9月，其店面數(shù)量突破300家。2009年3月，北京鏈家交易額首次單月過億。

2015年，是鏈家走出北京的標(biāo)志性年份。當(dāng)年，鏈家大舉攬下一二線城市的中介市場。先后與伊誠地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)、杭州盛世管家、重慶大業(yè)興、廣州滿堂紅等公司宣布合并，迅速占領(lǐng)了上述公司所在地——成都、上海、深圳、杭州、重慶、廣州等地中介市場的大片江山。

在一次接受媒體采訪時(shí)，鏈家地產(chǎn)董事長左暉說，鏈家在北京的市場份額在55%—60%，在天津、青島、成都、南京，鏈家的市占率也居第一或第二。而后的這些收購合并，鏈家內(nèi)部稱之為“合并同類項(xiàng)”。其用意有二：一是拿下“最肥的城市”；二是要聯(lián)合有共同愿景和市場地位的“同類項(xiàng)”。

幾番收購下來，鏈家在上海、深圳、成都等地的市場份額也迅速提高?！霸诔啥迹琳\的市占率是30%以上，鏈家是10%以上，合并之后約為50%。在上海，德祐的市占率在10%，合并之后約為20%。”

左暉曾對媒體透露，自己的戰(zhàn)略就是進(jìn)入到3億城市人口的地方去，希望進(jìn)入到這些城市里面，占到55%、60%的市場率。

大舉合并后，業(yè)內(nèi)外紛紛揣測，鏈家是花了重金買下了這些公司。但一位熟悉鏈家的業(yè)內(nèi)資深人士趙曉對中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播記者說，“在這件事情上，鏈家花得錢并不多”。它并不是收購，而是合并，比如深圳公司的老板，直接變成了鏈家集團(tuán)的小股東，其實(shí)是換股，直接給的現(xiàn)金最多也就是補(bǔ)償一下公司原來的小股東而已。

以上海德祐為例，中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播記者查詢其工商資料可以看到，投資人在2015年3月變?yōu)楸本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，法定代表人不變，董事成員由一位變?yōu)槿唬ㄒ晃绘溂业淖匀蝗斯蓶|。

趙曉說，2015年鏈家的14周年慶，曾把這些合并公司的老板請上臺發(fā)言，因?yàn)楹芏嗳硕家苫筮@些人為什么選擇合并。其實(shí)這些老板還是看好鏈家的競爭力，把自己的公司放進(jìn)去，日子能過得更好。第二，我如果成為鏈家的小股東，自主權(quán)當(dāng)然少了，但從未來的估計(jì)收入可能比原來要好。趙曉認(rèn)為，還有一點(diǎn)，近年來競爭激烈，本土中介公司增長不足，進(jìn)入瓶頸，此時(shí)改弦更張也是一種策略。

至于為什么鏈家選擇在2015年大舉從北京走向全國，她認(rèn)為，這里面很重要的一點(diǎn)應(yīng)該是“鏈家網(wǎng)”這一互聯(lián)網(wǎng)平臺準(zhǔn)備好了。

鏈家網(wǎng)很多年前就開始做了，一直到2014年正式宣布不再跟搜房合作，通過自己的身份取得網(wǎng)站渠道去發(fā)布房源。通過一年的試探，可能鏈家覺得這是一個(gè)非常好的平臺。從行業(yè)面來講，2014年市場比較差，當(dāng)時(shí)在深圳像Q房網(wǎng)這樣的“攪局者”出現(xiàn)了，通過它的試探，人們發(fā)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)是呼喚改革的，在市場轉(zhuǎn)暖之后，鏈家的再出發(fā)也就順理成章。

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無處不在的店面

無論是在北京，抑或上海，人們都會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己所在小區(qū)在過去的一年中，挨著其他中介，迅速出現(xiàn)了好幾家鏈家，一個(gè)小區(qū)有三家鏈家一點(diǎn)都不奇怪。

迅速拓展線下門店，是鏈家擴(kuò)張的招牌性動(dòng)作。

互聯(lián)網(wǎng)分析者毛琳給出了一組數(shù)據(jù)：2014年底鏈家門店1500間，經(jīng)紀(jì)人3萬名。到了2015年底，鏈家門店突破5000家，經(jīng)紀(jì)人8萬名，翻了3倍。

以上海為例，鏈家在2015年2月底并購德祐地產(chǎn)后，門店從20家增長至250家。當(dāng)時(shí)預(yù)期2015年在上海門店數(shù)達(dá)到500家，但是到了8月，鏈家門店已達(dá)到946家，到了12月，鏈家門店已超過1200家——這意味著每天就有3家鏈家門店誕生于上海。

南京樓市微信平臺主編李子墨對中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播記者說，春節(jié)前，鏈家在南京已經(jīng)發(fā)展到三千多人，大概有一百多家門店。2016年要發(fā)展到一萬人。全市各個(gè)區(qū)域都在擴(kuò)張。

在深圳，自從2015年3月18日鏈家與中聯(lián)合并以后，當(dāng)時(shí)大概是150家門店，目前已經(jīng)增加到400多家，營業(yè)人員在合并的時(shí)候是2000多人，現(xiàn)在是6000多人。

上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)理事會(huì)輪值會(huì)長劉天旸在接受中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播記者采訪時(shí)說，其實(shí)鏈家進(jìn)上海有6年的時(shí)間，但開了關(guān)、關(guān)了開，規(guī)模一直上不去。直到2015年買了德祐以后，加工資、開門店，人都來我這里，業(yè)績帶來我這里。它希望重建一個(gè)秩序，這種秩序就是壟斷房源。

鏈家鋪天蓋地的廣告，是其他中介做不出的。在上海，它冠名《羋月傳》《歡樂喜劇人》，廣播電臺有它，地鐵也有它，一輛車一輛車去包。這些錢，從資本市場募集了一部分，做金融業(yè)沉淀了一部分收益。對消費(fèi)者最具吸引力的當(dāng)然還是它的門店，遍地開花，去它家確實(shí)比去別處方便。

中介行業(yè)的利潤率很低，3%—5%，好的年度到8%就不錯(cuò)了。真的沒錢拿一兩個(gè)億去做推廣。2015年“愛屋吉屋”宣傳多廣，因?yàn)樗诘酱蠊P資金，現(xiàn)在沒有了，廣告很少見了，公司業(yè)績也掉下去了。去年6月份愛屋吉屋業(yè)績?nèi)信诺谌?，現(xiàn)在排第十。

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高收入成招聘亮點(diǎn)

趙曉在房地產(chǎn)行業(yè)研究多年，她說，“開鋪是容易的，招人是巨難的?！北热缫幌伦幽?00個(gè)鋪?zhàn)邮侨菀椎模义X就可以了。但是門店開了以后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多都是冷冷清清。但鏈家是有人才開鋪，人員增長的速度不輸于鋪位的增長。

鏈家招人，舍得投成本，標(biāo)準(zhǔn)也相對更高。要么是有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人，要么就是大學(xué)生，至少是大專畢業(yè)生。在招聘流程上，會(huì)經(jīng)過門店經(jīng)理、總監(jiān)、大區(qū)總監(jiān)、總部人力部門的層層面試。而總部對淘汰率有要求，基本上要保持在50%左右。

招人，最大的誘惑就是工資。趙曉說，在深圳鏈家，新員工底薪5000元，已經(jīng)相當(dāng)高了，同行如果有底薪的話，都是按照深圳的最低保障金給的。有個(gè)別企業(yè)也會(huì)給一些業(yè)績比較好、比較資深的人高一點(diǎn)的底薪，但最多可能也就4000。

鏈家入職后的培訓(xùn)也相對嚴(yán)格。有四天三夜的全封閉式培訓(xùn)，甚至在重要城市的郊區(qū)都包了培訓(xùn)基地。培訓(xùn)時(shí)，零食和煙是被禁止的。曾有一位經(jīng)理煙癮很大，把煙放在藥盒里帶了進(jìn)去，被教官發(fā)現(xiàn)后，直接被解雇了。培訓(xùn)結(jié)束后，是師傅帶徒弟的模式，新人不得獨(dú)自作業(yè)。

在知乎上，有一位鏈家員工分享了剛?cè)肼殨r(shí)的體驗(yàn)：到培訓(xùn)基地后開始分班，然后領(lǐng)軍訓(xùn)服、床單被套，開始四天半培訓(xùn)。培訓(xùn)期間不可以玩手機(jī)，手機(jī)震動(dòng)或者出聲被抓到就淘汰。見到教官說“教官好”、見到老師說“老師好”、見到同學(xué)陌生人說“你好”，不說好就算違紀(jì)扣一顆心，每人生命值三顆心，扣完淘汰。吃飯八人一桌，吃飯時(shí)不許說話，除了去打飯的人，碰到誰都要問好，其他話也不許說，吃完然后就是去教室上課。其間除了問好不能說話，聽課有坐姿，坐椅子坐三分之一，不可以靠，不可以蹺二郎腿，不可以手撐頭……否則就算違紀(jì)扣一顆心。

他說：在北京鏈家，“年薪百萬的人很多，光繳稅百萬的人也有”。他們同樣是經(jīng)紀(jì)人，多勞多得拿提成。工資按業(yè)績給，也按分工提成，有些人幾年都不開單，照樣年薪百萬。

在一次接受媒體采訪時(shí)，左暉對于招人的心得就是“高收入”，讓經(jīng)紀(jì)人分享利潤的最大部分。從2015年1月開始，鏈家提出給經(jīng)紀(jì)人的底薪為2500—6000元，提傭從30%—75%。左暉希望在2017年鏈家做到萬億平臺時(shí)，員工總數(shù)能達(dá)到10萬。

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高價(jià)位的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)

在業(yè)內(nèi)，鏈家的中介費(fèi)率也是行業(yè)最高的，在北京達(dá)到2.7%。也就是說，如果你買一套200萬的房子，給鏈家的手續(xù)費(fèi)就要5.4萬元。

即使在北京市發(fā)改委出臺《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》后，鏈家的傭金仍沒有變化。該通知明確規(guī)定，中介費(fèi)收費(fèi)不得超過2%，“少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)”，上浮幅度最高不得超過10%，也就是中介公司可以收到房款總額的2.2%。鏈家在實(shí)際操作過程中，把所有交易都算作“少數(shù)特別復(fù)雜的服務(wù)”，把中介費(fèi)提高到2.2%。而另外的0.5%，則算作“交易服務(wù)擔(dān)保費(fèi)”。

目前中介的平均收費(fèi)在1.5%—2%之間。“長久的市場驗(yàn)證下來，2%是一個(gè)能夠讓中介行業(yè)活下去的比例。之前愛屋吉屋說傭金只收一個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在2.5%了，搜房之前說傭金只收0.5%，現(xiàn)在收1.5%—2%?！?/span>

在習(xí)慣打價(jià)格戰(zhàn)的中介市場當(dāng)中，為什么鏈家以高于行業(yè)平均水平的收費(fèi)，仍能稱霸市場？

“真房源”和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，是重要的籌碼。早在2006年，左暉就提出要建立二手房的樓盤字典。最初他只提了一個(gè)要求：“給每一套二手房配一張戶型圖”。如今，戶型圖已經(jīng)從最早經(jīng)紀(jì)人手繪的1.0版本迭代到如今鏈家網(wǎng)上呈現(xiàn)的3.0版本。

南京樓市微信平臺主編李子墨說，在當(dāng)?shù)卣曳吭矗溂冶容^本事大。它有自己的攝影師，會(huì)去家里拍照片、確認(rèn)，必須保證是真房子。鏈家網(wǎng)已經(jīng)成為南京很多人搜索房源、了解市場價(jià)格和租金的一個(gè)重要渠道。房主的價(jià)格每次都有記錄，比如這套房子，有多少人看過，這一個(gè)月房主價(jià)格調(diào)了幾次，都有記錄，對買房人有直接參考意義。

據(jù)毛琳說，到目前為止，鏈家所有的門店和經(jīng)紀(jì)人都是直營，在員工的整體培訓(xùn)和行為的規(guī)范上比傳統(tǒng)門店做得更好，內(nèi)部也有所謂的紅線黃線機(jī)制，紅線辭退，黃線發(fā)現(xiàn)兩次后辭退，接私單便屬于紅線之一。鏈家大概有9條紅線，十幾條黃線，這些標(biāo)準(zhǔn)對經(jīng)紀(jì)人的限制極多，部分經(jīng)紀(jì)人表示，鏈家的規(guī)矩是房產(chǎn)中介中最多的。

同時(shí)，鏈家的房產(chǎn)銷售合同可能是中介中字?jǐn)?shù)最多、規(guī)范最全的，詳細(xì)羅列了如何保障三方利益等。鏈家的房產(chǎn)交割和貸款流程介紹得也非常詳細(xì)。

費(fèi)率上，無論是過橋貸款還是中介傭金，都是明碼標(biāo)價(jià)，而且不存在可商量的余地，對每位客戶都一樣。

知乎的一位網(wǎng)友說：雖然鏈家的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)依然大量存在違規(guī)行為，但相比絕大部分競爭對手而言，還算較小比例。鏈家的營收，已經(jīng)證明了市場對解決方案的認(rèn)可——說白了，市場在說一句話：“我愿用高額的傭金，來換取相對省心很多的房產(chǎn)買賣服務(wù)——雖高傭讓我較痛心，但我沒有選擇?！毕M(fèi)者想說的就是“我愿意被你明坑，也不愿被你暗算”。

一位剛通過鏈家在北京買到房子的女生對中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播記者說，因鏈家瞞報(bào)了賣家未交遺產(chǎn)稅的原因放棄了交易，她一開始高價(jià)仍選鏈家的原因是：感覺比較正規(guī)，外面貼的廣告紙還有員工的著裝、標(biāo)語各種方面都很統(tǒng)一。

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客戶眼中的“速銷房”

除了標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)外，其實(shí)讓消費(fèi)者不得不用鏈家服務(wù)的最重要原因是房源。在中介市場，“得房源者得天下”。誰控制了房源，誰就控制了傭金的定價(jià)權(quán)。

趙向榮是一位85后女生，她剛剛在北京買了房子，詢價(jià)半個(gè)月，她對中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播記者說“明顯覺得鏈家這樣的中介就是推高了房價(jià)”。她在買房過程中，會(huì)遇到不少鏈家的“獨(dú)家房源”，這些房子只通過鏈家的中介出售，不僅中介費(fèi)高，甚至賣房價(jià)格也更高，因?yàn)檫@本身就是賣家與中介達(dá)成的協(xié)議之一。

在業(yè)內(nèi)，鏈家的“獨(dú)家房源”，也稱為“速銷房”，并不是秘密：例如賣家原本賣500萬的房子，鏈家中介會(huì)找上門來，說我保證550萬給你賣出去，但你不能再把房源給別家中介。然后二者會(huì)簽協(xié)議，在一定時(shí)間內(nèi)，賣不出去，鏈家中介會(huì)給賣家損失金，若賣家給了別人，也要付違約費(fèi)。甚至多賣出去的50萬，也有中介和賣家五五分成的約定。

趙向榮說，當(dāng)時(shí)挑房子時(shí)，鏈家中介費(fèi)2.7%，隔壁“我愛我家”的中介費(fèi)1.6%，但她不得不選鏈家，“那套房子就硬生生是鏈家的獨(dú)家房源，只能選它”。

類似獨(dú)家房源的現(xiàn)象不止出現(xiàn)在北京。在上海，之前那位買房子的女孩對中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播記者說，男友的同事要賣房子，好像是600萬，先掛在另外一個(gè)中介，過了幾天鏈家的中介就來找他，說：“你這個(gè)房子只掛了600萬太可惜了，掛750萬吧，我們肯定幫你賣掉”。

之前，《第一財(cái)經(jīng)周刊》曾報(bào)道，在龐大規(guī)模的壓力下，為了完成KPI考核，鏈家給經(jīng)紀(jì)人定下了每月兩套速銷房的業(yè)績考核，如果完不成任務(wù)，5000的底薪就會(huì)降至2000。

上海中原地產(chǎn)董事副總經(jīng)理劉天旸認(rèn)為，速銷房就是鏈家盈利能迅速增長的核心，也是鏈家在保有8萬名經(jīng)紀(jì)人、單店月利潤必須高于20萬才能盈利的前提下，還能迅速擴(kuò)張的主要原因。

著名評論人毛琳說，在房產(chǎn)市場，賣家是絕對的主導(dǎo)者，只要壟斷了賣家就能攫取最大的利潤，而壟斷賣家最有效的方法就是獨(dú)家代理。對于賣家而言，出售房源的價(jià)格預(yù)期怎么來？當(dāng)然是中介的掛牌價(jià)，鏈家標(biāo)高的房價(jià)帶動(dòng)周邊房源所有者報(bào)價(jià)的增長。

2月，對于鏈家拉高房價(jià)的質(zhì)疑，左暉給出過自己的解釋：“獨(dú)家房源”的含義是有一波著急用錢的業(yè)主，將房子獨(dú)家委托給中介，中介要向其傾斜銷售資源。如果委托合同約定的時(shí)間內(nèi)銷售不出去，中介將會(huì)賠付客戶。在這種情況下，對于中介來說，應(yīng)該是成交價(jià)格越低、成交速度越快越好，因此不存在抬高房價(jià)的問題。

在房地產(chǎn)資深記者李子墨看來，說鏈家拉高了房價(jià)也是誤解。很多中介都會(huì)在房價(jià)的上升通道內(nèi)做類似的事情，“你情我愿”，接不接受是買家的事，根本是“供不應(yīng)求”的市場形勢推動(dòng)房價(jià)上漲。

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悄然成形的金融帝國

在此次上海消保委責(zé)成處理的糾紛中，有行業(yè)的普遍問題，也有鏈家金融造成的盲點(diǎn)。后者也是目前輿論對鏈家爭議最大的地方。

實(shí)際上，早在2005年，鏈家就成立了專業(yè)金融服務(wù)中心，2006年開始打造權(quán)證及貸款服務(wù)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。2006年就成立了北京中融信擔(dān)保有限公司，提供包括資金托管、短期墊資的服務(wù)。

然而鏈家大舉鋪開金融業(yè)務(wù)與走向全國同步，均是在2014—2015年。盤點(diǎn)鏈家的金融業(yè)務(wù)，主要分為兩條線——負(fù)責(zé)資金托管的第三方支付業(yè)務(wù)，叫“理房通”；類似于房地產(chǎn)行業(yè)的借貸理財(cái)項(xiàng)目，叫“鏈家理財(cái)”。

“理房通”推出于2014年12月，致力于解決房屋交易過程中定金、房款、物業(yè)交割保證金、服務(wù)費(fèi)等所有資金安全。2015年7月15日，央行官網(wǎng)掛出了第五批第三方支付牌照名單，其中包括鏈家旗下的“理房通支付科技有限公司”，成為鏈家主動(dòng)進(jìn)軍第三方支付行業(yè)的標(biāo)志。

理房通本身并不作為資金托管公司，而僅作為支付平臺，其背后的資金托管公司，是鏈家理財(cái)平臺債權(quán)的擔(dān)保方中融信。

對于理房通的質(zhì)疑主要集中在，它讓房款脫離監(jiān)管，代替銀行，管理資金池，有挪用資金的嫌疑，且侵占客戶的利息。“托管資金在托管過程內(nèi)不計(jì)息”條款比銀行更霸道，因?yàn)樵谒姆奖O(jiān)管過程中，銀行是以活期利息計(jì)息并且最終返給用戶的。因?yàn)槔矸客ǖ拇嬖冢屾溂矣辛舜罅康某恋碣Y金。

“鏈家理財(cái)”上線于2014年11月，針對線上有投資理財(cái)需求的投資人，線下對接在鏈家辦理購房業(yè)務(wù)的業(yè)主，用戶的賬戶資金在易支付進(jìn)行托管，是一款P2P理財(cái)產(chǎn)品。

貸款方從鏈家理財(cái)借走的資金用途分為三種：一是贖樓，業(yè)主賣房遇到銀行按揭貸款未還清情況，鏈家地產(chǎn)出資將銀行貸款還清贖樓；二是尾款墊資，買房客戶已經(jīng)向銀行申請貸款，但因?qū)徟鞒痰葐栴}不能及時(shí)拿到貸款，而與業(yè)主簽約到期需付款，鏈家地產(chǎn)向其墊資；三是過橋貸款，業(yè)主買房同時(shí)需賣房集資，但買賣時(shí)間可能并不合拍，業(yè)主把房子抵押獲得借款。

借款期間，鏈家方面的每月利息高達(dá)1.6%左右，也就是年化接近20%。對于投資人來說，鏈家理財(cái)提供的項(xiàng)目比如“家多寶”短期理財(cái)產(chǎn)品，投資期限5—365天，年化收益率普遍在6.48%。一借一貸，鏈家在理財(cái)項(xiàng)目上的盈利可達(dá)到年化13%。

即便是在這種情況下，鏈家理財(cái)?shù)耐顿Y項(xiàng)目仍然很搶手，每天早上九點(diǎn)半發(fā)出的項(xiàng)目，到了下午大半被搶光。這背后反映的是普通投資人對安全、偏高收益理財(cái)方式的渴求。

根據(jù)鏈家理財(cái)?shù)?015運(yùn)營報(bào)告，去年其累計(jì)成交達(dá)到138億，單日融資過億已是常態(tài)。借款人中，在鏈家購房的用戶超過82%。截至目前，鏈家理財(cái)?shù)耐顿Y人近32萬，人均投資約16萬元。

鏈家副總裁、CFO魏勇在2015年接受媒體采訪時(shí)表示：“目前（鏈家）金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近10%，在未來5年里做到50%也是有可能的?！?/span>

對于鏈家理財(cái)?shù)馁|(zhì)疑主要集中在兩點(diǎn)：體量如此之大的類P2P業(yè)務(wù)，監(jiān)管薄弱、信息披露不全，使得鏈家使用這筆巨額資金的自由度增加，對于投資人來說風(fēng)險(xiǎn)隨之增大；鏈家理財(cái)?shù)膿?dān)保方是中融信，它本身是鏈家的關(guān)聯(lián)公司，并且可查到“北京中融信擔(dān)保有限公司”只能涉足“經(jīng)濟(jì)合同擔(dān)保（不含融資性擔(dān)保）”，這樣一家公司是否有為鏈家理財(cái)擔(dān)保的資質(zhì)值得懷疑。

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中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播·擦亮眼，才能戀家

中國火熱的樓市上，二手房交易占據(jù)著越來越重要的份額。而這恰恰是樓市最為亂象叢生的一塊，由此引起的糾紛不計(jì)其數(shù)。

在二手房交易中，許多購房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實(shí)上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價(jià)過程外，一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。

選對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)很重要

很多市民在購買二手房時(shí)，都是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來提供專業(yè)服務(wù)，最后撮合成交。

而在中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播看來，這往往是市民購買二手房的第一步，也是整個(gè)交易過程的“基礎(chǔ)”，所以，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及經(jīng)紀(jì)人員的選擇上要謹(jǐn)慎。

“一般的二手房交易，主要分為委托、看房、議價(jià)、簽約、登記、交房六個(gè)環(huán)節(jié)，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)密切相關(guān)?！敝袊?jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播認(rèn)為，在選擇經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，那些規(guī)范、專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員，能夠拓寬交易渠道、提高交易效率，規(guī)避很多交易風(fēng)險(xiǎn)。

但市場上也有一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是不規(guī)范的，甚至不具備完善的工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。同時(shí)，有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然在服務(wù)價(jià)格上比較低，但從業(yè)人員素質(zhì)低，不重視企業(yè)品牌形象，容易出現(xiàn)“吃差價(jià)”等情況。如果在交易過程中出現(xiàn)了交易糾紛，消費(fèi)者的權(quán)益往往難以得到保障。

為此，中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播提醒，購買二手房，選對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)非常重要。

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四招防范風(fēng)險(xiǎn)

目前，二手房交易市場上主要存在“誠意金”陷阱、買錯(cuò)房、遭遇亂收費(fèi)等風(fēng)險(xiǎn)。針對這些常見風(fēng)險(xiǎn)，中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播向市民建議，可以采用“一看”“二查”“三簽約”“四不輕信”這四招。

“‘看’主要是針對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。市民在委托時(shí)，應(yīng)該留意自己選擇的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否具備《工商營業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》三個(gè)相關(guān)手續(xù)。”中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播表示，每家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)項(xiàng)目都需要公示，未公示的收費(fèi)項(xiàng)目不得收費(fèi)。

“查”則分五個(gè)方面，即查詢所購房屋權(quán)屬狀態(tài)，確認(rèn)該房屋是否存在抵押等情況；查詢所購房屋是否與所看房屋一致，以免買錯(cuò)房；查詢所購房屋面積是否與產(chǎn)權(quán)證一致，避免房屋“縮水”等；查詢房屋市政配套是否齊全，水電氣等能否暢通；查詢房屋質(zhì)量是否存在重大瑕疵等。

“簽約”指在簽訂任何書面協(xié)議時(shí)，都需要讓經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員蓋章簽字。同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播提醒市民，“誠意金”屬于隨時(shí)可退的款項(xiàng)，與不可退的“定金”有明顯區(qū)別，所以在簽訂《認(rèn)購協(xié)議》時(shí)，應(yīng)注意關(guān)于“誠意金”在何種約定條件下轉(zhuǎn)為“定金”的描述。

“對買二手房的市民而言，‘不輕信’是避免交易風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵?！敝袊?jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播認(rèn)為，無論是對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的選擇，還是在交易過程中可能出現(xiàn)的口頭承諾、私下服務(wù)、委托公證等行為，市民都要堅(jiān)持“不輕信”原則，這樣才能最大程度規(guī)避可能的風(fēng)險(xiǎn)。

具體來講，在房屋買賣合同簽訂前，買家需要注意以下事項(xiàng)：

1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人的身份信息;

2、到房產(chǎn)交易中心查詢待售房屋的情況，如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。這里還需注意的是，如果登記的所有權(quán)人不止一人的，那還應(yīng)注意其他產(chǎn)權(quán)人的售房意見，如委托他人操作的，應(yīng)當(dāng)要求對相應(yīng)的委托手續(xù)進(jìn)行公證;

3、待售房屋的房屋情況，是否存在采光、漏水等問題;

4、待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明;

5、是否有其他實(shí)際使用人;

6、是否有工商注冊登記未滌除(商業(yè)房產(chǎn));

7、是否有未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用;

8、需要繳付的稅費(fèi)(稅費(fèi)政策復(fù)雜且多變);

9、是否符合當(dāng)?shù)氐南拶徴?

10、房屋內(nèi)是否存在戶口。

其次，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，還要注意以下事項(xiàng)：

一、準(zhǔn)備好所需的如下證明材料

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;房產(chǎn)證原件;

2、未成年人的戶口簿或出生證明;

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。

二、看清楚合同中的約定內(nèi)容

1、房款的金額是否寫清楚?

2、付款方式如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?盡量等房屋過戶登記并完成交付后再支付全款，以保障最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。特別需要注意的是，在簽訂合同時(shí)，多數(shù)買賣雙方會(huì)在合同中約定過戶當(dāng)日支付一筆購房款，對此筆購房款的支付時(shí)間(過戶手續(xù)辦理前，還是辦理后)應(yīng)當(dāng)明確。

3、買賣雙方何時(shí)過戶及交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房屋一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單)。

4、違約責(zé)任是否約定明確、違約金的數(shù)額是否約定清楚，在此建議買家在合同中詳細(xì)約定對方逾期過戶或者交付的違約責(zé)任。

5、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。

在合同簽訂時(shí)盡量小心謹(jǐn)慎，做到如上事宜，才有可能規(guī)避不應(yīng)有的交易風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而順利完成交易。