“9·30新政”嚴(yán)控下，即便是一些開盤未受太大影響的高端項(xiàng)目也保持低調(diào)，鮮有發(fā)聲。
一場突如其來的降溫讓北京的凜冬正式降臨。而在北京的房地產(chǎn)市場，凜冬卻是來自于9月最后一天推出的“9·30新政”。無論是從市場數(shù)據(jù)，還是項(xiàng)目銷售案場的情況來看“9·30新政”的出臺(tái)都讓自2015年以來就一直火熱的房地產(chǎn)市場，而作為政府調(diào)控的重點(diǎn)，高端市場更是首當(dāng)其沖。那些曾經(jīng)遍布北京城市各個(gè)角落的豪宅們，在這樣的凜冬之下，是否安好?
“9·30新政”對豪宅市場影響最大
從2015年開始，隨著大批高價(jià)地項(xiàng)目的入市，北京的高端市場進(jìn)入了快速增長期，更有不少業(yè)內(nèi)人士樂于將2015年稱作北京“豪宅元年”。
“2014年的時(shí)候，不少開發(fā)商都在忙著以互聯(lián)網(wǎng)電商、以眾籌等等手段吸客;而2015年到2016年這樣的噱頭越來越少。開發(fā)商們回歸到傳統(tǒng)的營銷路徑上去，這種現(xiàn)象也從側(cè)面說明了市場的熱度。”有業(yè)內(nèi)人士評論認(rèn)為，從2015年到2016年，兩年的時(shí)間北京的高端市場從幾個(gè)聚集區(qū)域開始向全市各個(gè)角落延伸。不斷高漲的市場預(yù)期，以及高價(jià)入市的地塊，也將不少原本非傳統(tǒng)高端市場區(qū)域的項(xiàng)目推向了高端市場。
然而“9·30新政”的出臺(tái)讓豪宅市場好景不長。在9月30日，北京市住建委等六部門正是出臺(tái)了八項(xiàng)措施，從首付比例、金融杠桿、開發(fā)商和中介行為等方面出發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管制。而在此之后，北京樓市的熱度也迅速消退，作為調(diào)控重點(diǎn)的高端市場更是出現(xiàn)了明顯下降。
據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月北京市場單價(jià)8萬元~19萬元的高端項(xiàng)目成交466套，成交金額70.33億元。而10月份，該價(jià)位段高端項(xiàng)目成交套數(shù)迅速下降至178套，成交金額為45.41億元。而截至11月23日，北京市場單價(jià)8萬元~19萬元的高端項(xiàng)目共成交116套，成交金額31.12億元，下行趨勢已經(jīng)較為明顯。不過值得注意的是從今年5月份開始，北京8萬元以上高端市場的成交均價(jià)就一直維持在10萬元/平方米左右，9·30前后也并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受記者采訪時(shí)表示，低利率、高杠桿和人民幣貶值預(yù)期是此輪房地產(chǎn)熱潮的三大推升要素，其中高凈值客群對于這些要素更為敏感，而對于金融杠桿的運(yùn)用比普宅客戶有過之而無不及，因此此輪房地產(chǎn)熱潮當(dāng)中，高資產(chǎn)客群所面向的豪宅市場也表現(xiàn)踴躍。而這一輪政策調(diào)控的細(xì)節(jié)中，二套非普宅首付比例由50%上升至70%，即便對于高凈值客戶而言也是不小的壓力，因此豪宅購房客戶普遍開始延遲購房計(jì)劃。
高端項(xiàng)目難取預(yù)售證
更讓不少高端項(xiàng)目感到為難的是，“9·30新政”執(zhí)行之后，高端市場的預(yù)售證簽發(fā)已明顯陷入停滯。記者從市場上了解到，僅有若干在9月30日之前取證的項(xiàng)目在10月份開盤。機(jī)構(gòu)方面預(yù)測，受此影響，預(yù)計(jì)一直到年底，北京的高端市場成交都將陷入持續(xù)低迷當(dāng)中。
與此同時(shí)，在維持房價(jià)穩(wěn)定的壓力之下，高端項(xiàng)目的供應(yīng)量也會(huì)大幅度下滑，因此機(jī)構(gòu)人士也分析，包括豪宅在內(nèi)的新房價(jià)格可能仍將維持一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
一位豪宅開發(fā)商坦言，“9·30新政”之后項(xiàng)目的投資客已基本流失了?！按蟛糠滞顿Y客持有房產(chǎn)較多，按照新政規(guī)定，首付比例會(huì)大幅提高。再加上對市場降溫預(yù)期，就不再考慮眼下購房。對于尚未入市高價(jià)地項(xiàng)目而言，如果客戶流失量過大則意味著需要一個(gè)過程重新積累客戶。這對于開發(fā)商的資金是一個(gè)考驗(yàn)?！?/p>
“現(xiàn)在北京價(jià)格管控比較嚴(yán)格?！惫惴治稣J(rèn)為，“一些高端項(xiàng)目為了烘托市場熱度會(huì)采用長時(shí)間蓄客推高銷售均價(jià)的營銷手法。這種營銷手法對于市場價(jià)格預(yù)期的管理是不利的。因此“9·30新政”之后，高價(jià)項(xiàng)目取證變得較為困難，使得市場上并沒有多少新增供應(yīng)。”
“開始說單價(jià)超過10萬不發(fā)證，后來有傳說超5萬不發(fā)證。政府沒有公開解讀，所以我們只能聽著。”一品牌房企北京公司負(fù)責(zé)人向記者透露，京北一豪宅項(xiàng)目于“9·30新政”前僅有70套房源取得預(yù)售證，并未達(dá)到該項(xiàng)目原本的預(yù)期，所以遲遲沒有開盤。但經(jīng)過一段時(shí)間的觀望，很有可能于本周末開盤。
而另一原定于國慶前后開盤入市的高端項(xiàng)目開發(fā)商向記者表示，由于之前上報(bào)的價(jià)格未能獲批，其開盤時(shí)間不得不推后，蓄客也受到了一定影響?！绊?xiàng)目現(xiàn)在還在等證，年內(nèi)開盤的可能性不高。”
開盤項(xiàng)目低調(diào)銷售
即使是一些在“9·30新政”之前取得預(yù)售證的項(xiàng)目，雖然開盤未受太大影響，但也大多保持低調(diào)。即便是在金九銀十的樓市黃金期，也鮮有發(fā)聲。一位不愿具名的品牌房企人士向記者表示：“現(xiàn)在都直接先停了你的網(wǎng)簽再讓你作出解釋，對政府來說罰款不是目的，他們要先解決量價(jià)問題。所以熱銷豪宅項(xiàng)目怕自己成為重點(diǎn)調(diào)控對象，都不敢發(fā)聲。而賣得不好的或者拿不下預(yù)售證的項(xiàng)目則不愿意多說什么?！?/p>
郭毅則表示，從政府的角度來講，希望開發(fā)商維持一個(gè)理性的房價(jià)，因此才會(huì)在預(yù)售證的審批上嚴(yán)格限制。從目前的情況看，開發(fā)商大多面臨兩種選擇：要么按照政府能認(rèn)可的價(jià)格來報(bào)批預(yù)售證，要么就只能繼續(xù)觀望。
不過對于高端項(xiàng)目來說，蓄客情況也有所差別。也有部分業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)指出，實(shí)際上目前市場上還是存在一些持幣觀望的購房者的。
“‘9·30新政’對高端市場肯定是有影響，但具體影響程度也得細(xì)分。目前總價(jià)1000萬~2000萬的豪宅市場還是有一定熱度的。而3000萬元以上則是一個(gè)坎?！鼻笆銎放品科蟊本┕矩?fù)責(zé)人向記者表示，“我們都知道北京是一個(gè)限購的市場，不少人是賣舊買新，通過置換獲得購買新房的資金。而“9·30新政”之前，市場火熱肯定也有一批購房者已經(jīng)賣了房子，目前持幣待購。這一部分客群有買房的經(jīng)驗(yàn)，也經(jīng)歷過調(diào)控，因此目前的市場在他們的眼里還是一個(gè)機(jī)會(huì)。”
而記者也了解到，確有一些項(xiàng)目在10月份開盤，銷售情況比較樂觀。
“我們的客戶黏性都比較強(qiáng)，基本屬于有證就能夠賣的。所以這一回受到新政的影響不是很大?！蔽挥趯O河區(qū)域的某豪宅項(xiàng)目一位工作人員向記者表示，目前他們項(xiàng)目的二期產(chǎn)品也正在積極準(zhǔn)備拿證。而位于豐臺(tái)的某個(gè)單套總價(jià)約1000萬元項(xiàng)目，從10月中旬開盤至今，100余套房源已去化近90%。
只是，對于政策未來是否會(huì)有所松動(dòng)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都持謹(jǐn)慎態(tài)度。
“有些企業(yè)覺得兩會(huì)之后可能會(huì)有調(diào)整的機(jī)會(huì)，但我們覺得這一輪調(diào)控會(huì)保持相當(dāng)長時(shí)間。主要原因在于，這一輪市場影響比較大，再加上之前大規(guī)模的貨幣放量，政府害怕難以抑制房價(jià)的快速上漲?！惫阍诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示。
