興許是出于前段時(shí)間房價(jià)有所上升，各地又紛紛出臺(tái)限購令，如果把新買的房產(chǎn)登記在未成年子女身上是不是好處多多呢?最近這個(gè)話題在微信朋友圈里迅速發(fā)酵，有的微信公眾號(hào)還支招——這類“娃娃房”如果遇見風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避。

把房子登記在孩子名下有哪些風(fēng)險(xiǎn)? 錢報(bào)記者就此咨詢了公證機(jī)構(gòu)和資深房產(chǎn)律師，發(fā)現(xiàn)個(gè)中說法其實(shí)在實(shí)踐中不具備可行性。

把房產(chǎn)登記在未成年子女名下

大致出于三種考慮

1.能夠規(guī)避限購令嗎?有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，用未成年子女的名字購買房產(chǎn)，就不在限購范圍內(nèi)。

浙江騰飛金鷹所房地產(chǎn)綜合部負(fù)責(zé)人、浙江省直律協(xié)建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任陳鐘律師說：在限購政策中，所謂的限購對象，都是以“家庭”出現(xiàn)，比如此番杭州限購令中的“非本市戶籍居民家庭”，其中“家庭成員”包括了夫妻雙方及未成年子女。所以并不存在用孩子的名義買房就不算家庭名下的房產(chǎn)。

2.有助于規(guī)避稅費(fèi)嗎?

的確如此。將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈(zèng)與、繼承等既省錢又方便，能省下不少稅費(fèi)，還不用擔(dān)心將來會(huì)征收遺產(chǎn)稅。

3.規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為自己和孩子都留條后路。

有些家長是做生意的，以孩子名義購置房產(chǎn)，想以后萬一生意失敗，資不抵債時(shí)，為自己和孩子都留條后路。更直接一些，未成年人名下的房產(chǎn)可以被執(zhí)行嗎?

陳鐘律師說，如果房產(chǎn)一開始就是登記在未成年子女名下，那么房產(chǎn)的所有權(quán)是屬于未成年子女的，父母對該財(cái)產(chǎn)只有管理權(quán)，而非所有權(quán)，既不屬于父母所有，所以是不能被執(zhí)行的。但是法律亦有規(guī)定，如果被執(zhí)行人為了逃避執(zhí)行，而將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其子女，則其贈(zèng)與行為無效，登記在被執(zhí)行人未成年子女名下的財(cái)產(chǎn)仍可作為可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)來予以執(zhí)行。

出售或者抵押“娃娃房”

都要辦理保證書公證

把房產(chǎn)登記在未成年子女名下，以后出售或抵押房產(chǎn)容易嗎?杭州市錢塘公證處碰到過不少這樣的案例。

案例一：做生意的父親想賣掉兒子名下的房產(chǎn)

陳先生是私營企業(yè)主，最近公司周轉(zhuǎn)不靈，他想把十歲兒子名下的房產(chǎn)賣掉。房管部門要求：必須到公證處辦理父母保證書的公證。

按陳先生的想法，房子雖然記在十歲的兒子名下，但購房款全由他支付，賣掉房子也是為了做好生意，生意做好了可以為兒子買更大的房子。可當(dāng)公證員黎麗把法律條目列出來，他才發(fā)現(xiàn)，自己想得太天真了。

我國《民法通則》明確規(guī)定“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。

其次，《房屋登記辦法》規(guī)定“因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證”。

也就是說，陳先生夫妻必須承諾，賣掉房產(chǎn)所得用于兒子的教育、醫(yī)療等切身利益，并且出具書面保證的公證書。為了公司周轉(zhuǎn)而賣掉房產(chǎn)，顯然不符合要求了?！澳敲绰闊?，早曉得就不寫小孩子名字了”，陳先生夫妻嘀咕一陣后沮喪而返。

案例二：為兒子留學(xué)抵押房產(chǎn)，也沒那么簡單

董先生的兒子小杰將于今年秋天到新加坡讀高中。夫妻倆決定將小杰名下的房產(chǎn)抵押貸款，并向公證員保證，抵押貸款只用于小杰在國外的教育、醫(yī)療、生活等，絕不挪作其他用途，絕不侵害小杰的合法權(quán)益，并且承擔(dān)抵押貸款過程中產(chǎn)生的所有責(zé)任。這些承諾，白紙黑字，是都要記入書面保證書中的。

當(dāng)時(shí)董先生覺得這個(gè)好辦，因?yàn)樗约壕褪钦憬吵鞘秀y行的行長，沒想到在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的過程中又出現(xiàn)了問題。

原來，不少銀行貸款業(yè)務(wù)的用途中并沒有“出國留學(xué)”這個(gè)選項(xiàng)。如果用途不能明確是“出國留學(xué)”，那么公證處也是不予辦理保證書公證的。

最后，董先生還是到其他大銀行辦理，拿到寫有“出國留學(xué)”用戶的貸款書，才又匆匆趕到公證處。

至于在目前流傳的一些微信公眾號(hào)文章中說，“可以通過公證約定，未成年人名下的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益可以屬于父母，這種方法既可以讓未成年擁有房產(chǎn)又可以保證父母享有處置權(quán)”，這種說法完全是錯(cuò)誤的，父母只有管理權(quán)，而沒有處置權(quán)。公證處也不會(huì)辦理這類約定公證。

娃娃房還有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

(1)買房不能貸款。買賣合同上購買方如果僅未成年人一個(gè)人的名字，那么房屋不能申請銀行貸款，需一次性付清。

(2)孩子成年后獨(dú)立買房時(shí)可能要多付首付。這個(gè)好理解，因?yàn)椴凰阋惶追苛恕?/p>

(3)父母離異時(shí)容易出糾紛。未成年子女名下的房產(chǎn)不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來分割，而屬于承擔(dān)孩子撫養(yǎng)義務(wù)一方與孩子共同居住，這就可能引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭奪。

未成年人的房產(chǎn)還可這樣處理

(1)若為未成年人出國教育、生活所需而要處分未成年人房產(chǎn)的，提供國外學(xué)校的錄取通知書、與留學(xué)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的留學(xué)合同、移民資料等材料證明未成年人有計(jì)劃或正在國外就學(xué)、移民。

(2)若為改善未成年人居住環(huán)境而處分未成年人房產(chǎn)的(包括抵押、出售)，那么需要提供以該未成年人名義新購房產(chǎn)的資料，如最近已辦妥的房產(chǎn)三證或購房合同，必要時(shí)需要提供已支付首付款的證明等。

(3)若為未成年人醫(yī)療而要處分未成年人房產(chǎn)的，提供醫(yī)療診斷證明、費(fèi)用清單等，當(dāng)然只僅限于重大疾病同時(shí)需要開支大筆醫(yī)療費(fèi)用的。

要處分未成年人房產(chǎn)，一般銀行和房產(chǎn)機(jī)構(gòu)都會(huì)要求辦理保證書公證。保證書公證所需材料：監(jiān)護(hù)人需要提供身份證、結(jié)婚證、戶口本、房產(chǎn)三證、未成年人的出生證明和處分房產(chǎn)的正當(dāng)理由等各項(xiàng)證明材料。