據(jù)估算，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計(jì)超過(guò)租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒(méi)有政策支持，住房租賃市場(chǎng)很難掙到錢，也很難形成規(guī)?；?/p>
近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡。在房?jī)r(jià)高漲、部分地區(qū)面臨去庫(kù)存的壓力下，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求更為長(zhǎng)效、穩(wěn)定的盈利模式。
全國(guó)人大代表、龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍就在她的兩會(huì)建議中提出，增加土地供給，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應(yīng)主體。此外，參照商業(yè)用地改建為租賃住房的規(guī)則，對(duì)于目前閑置或半閑置的工業(yè)用地，如其區(qū)位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求，允許將其土地性質(zhì)調(diào)整為住宅用地，按照規(guī)定建設(shè)租賃用房，避免資源浪費(fèi)，規(guī)劃調(diào)整后保持土地使用年限和容積率不變，用水、用電、用氣價(jià)格則按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)于目前空置的商用住房，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)將其盤活，改建為長(zhǎng)租公寓，進(jìn)而增加商品租賃住房房源供應(yīng)。
記者梳理兩會(huì)提案發(fā)現(xiàn)，還有其他代表委員也持相關(guān)看法。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，過(guò)往一兩年，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)期，目前行業(yè)正處于爆發(fā)過(guò)后的冷靜期。開(kāi)發(fā)商大部分都參與進(jìn)來(lái)，不少經(jīng)紀(jì)公司在轉(zhuǎn)型，也有一些毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的進(jìn)入者?，F(xiàn)在來(lái)看有的企業(yè)已經(jīng)很持續(xù)，一些原來(lái)做管理經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)已經(jīng)轉(zhuǎn)為做管理平臺(tái)，不再去收房子，而是輸出品牌、經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)。未來(lái)一兩年，一些企業(yè)會(huì)慢慢淡出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，行業(yè)集中度會(huì)提高。
沒(méi)有規(guī)模很難盈利
從運(yùn)行模式來(lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要分為集中式長(zhǎng)租公寓和分布式長(zhǎng)租公寓。
集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，代表包括魔方公寓、YOU+、泊寓、未來(lái)域等。分散式長(zhǎng)租公寓是從分散的房東手里取得房屋，通過(guò)包租運(yùn)營(yíng)，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案，代表有自如、相寓、蘑菇公寓、青客公寓、優(yōu)客逸家等。
目前經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)大致有三類：一是房地產(chǎn)企業(yè)。例如萬(wàn)科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓，以及即將推出的龍湖的冠寓、萬(wàn)達(dá)的文旅公寓和旭輝的旭派公寓等。二是酒店集團(tuán)，鉑濤酒店集團(tuán)的窩趣輕社區(qū)、如家酒店集團(tuán)的逗號(hào)公寓、住友酒店集團(tuán)的漫果連鎖公寓。三是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司，如YOU+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等。
相對(duì)而言，開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)持有的模式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，具有較多優(yōu)勢(shì)，如解決目前長(zhǎng)租公寓品牌房源不足、房源品質(zhì)較差、改造成本較高等問(wèn)題。不僅如此，相較于非持有的品牌公寓，開(kāi)發(fā)商還能夠享有物業(yè)增值的收益。
因此長(zhǎng)租公寓成為房企競(jìng)相開(kāi)拓的新市場(chǎng)。萬(wàn)科、招商、龍湖、保利、綠城、金地、遠(yuǎn)洋等紛紛涉足。
胡景暉直言，目前市場(chǎng)上，規(guī)模小的、推概念的長(zhǎng)租公寓肯定不掙錢。如果沒(méi)有資金支持，這些小型新進(jìn)入者在一年之內(nèi)就會(huì)慢慢消亡。
他認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓主要需解決規(guī)模問(wèn)題。“規(guī)模達(dá)不到五千、一萬(wàn)套(不是間)以上，規(guī)模效應(yīng)很難顯現(xiàn)出來(lái);其次，行業(yè)的新進(jìn)入者欠缺管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)效率;此外，很多長(zhǎng)租公寓，為了展現(xiàn)給資本市場(chǎng)看，其裝修標(biāo)準(zhǔn)、軟硬件設(shè)施有點(diǎn)過(guò)度，市場(chǎng)對(duì)于租金的承受有限，市場(chǎng)應(yīng)該找到性價(jià)比合適的產(chǎn)品。”
胡景暉指出，近兩年，租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)(長(zhǎng)租公寓)是資本市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)，很多大型開(kāi)放商也進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，作為自己產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)。整體比較熱鬧，但還有很多深層次的問(wèn)題需要解決。
他認(rèn)為，目前市場(chǎng)上，租賃規(guī)?；囁某煞州^大，但真正形成規(guī)模，能夠持續(xù)發(fā)展和盈利，進(jìn)而支撐整個(gè)行業(yè)發(fā)展的大型企業(yè)并不多。與之相配套的產(chǎn)業(yè)政策和金融創(chuàng)新，包括市場(chǎng)規(guī)范和制度等方面也不是很完善。
“市場(chǎng)上想要形成開(kāi)發(fā)商或機(jī)構(gòu)集中式的租賃局面還是很難。當(dāng)然目前有些開(kāi)發(fā)商拿了地以后建成自持，也有一些商場(chǎng)、廠房和寫(xiě)字樓改成住房，但這些規(guī)模有限。而且以前都被經(jīng)濟(jì)型酒店掃過(guò)一輪，所以真正形成集中式的房源供應(yīng)，大規(guī)模持有所占的比例還是比較小?！焙皶煴硎尽?/p>
倡議對(duì)租房市場(chǎng)減稅
2016年5月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。2016年9月底后，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)土地市場(chǎng)調(diào)控政策，也為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。
政策支持之外，租房市場(chǎng)發(fā)展仍然需要破冰。
胡景暉分析，長(zhǎng)租公寓需要解決三方面難點(diǎn)。第一，需要產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng);第二，通過(guò)管理來(lái)提高效能;第三，要找到市場(chǎng)主流的、合適的產(chǎn)品，進(jìn)行成本管控。“市場(chǎng)的主流需求其實(shí)是比現(xiàn)在的普通租賃更具品質(zhì)，但這并不是堆砌成本和投入。從商業(yè)模式上還是要找到便宜的房，能夠有稅收方面的減免。”
相比房產(chǎn)交易，出租房屋的收益率偏低，融資成本、運(yùn)營(yíng)成本卻偏高。據(jù)估算，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計(jì)超過(guò)租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒(méi)有政策支持，住房租賃市場(chǎng)很難掙到錢，也很難形成規(guī)模化。
58同城房產(chǎn)事業(yè)部產(chǎn)品總監(jiān)張芳建議：把租賃市場(chǎng)形成發(fā)改委的一個(gè)匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來(lái)扶持，如此稅費(fèi)可以大大降低，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)隨之降低。運(yùn)營(yíng)成本的降低勢(shì)必帶來(lái)收益率增加，必然會(huì)吸引社會(huì)資本關(guān)注，促進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展之后，租金通常會(huì)降低，租客也會(huì)受益。
吳亞軍的建議是，制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過(guò)認(rèn)證且經(jīng)營(yíng)合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。建議對(duì)租金定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格的運(yùn)營(yíng)企業(yè)免征增值稅款，對(duì)租金定價(jià)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的運(yùn)營(yíng)企業(yè)減免3%增值稅款。通過(guò)稅收優(yōu)惠降低商品租賃住房運(yùn)營(yíng)成本，有效提高合規(guī)供給比率，鼓勵(lì)專業(yè)、集中化經(jīng)營(yíng)，提升運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管效率。
吳亞軍還建議，對(duì)符合條件的承租人進(jìn)行不同形式的租房補(bǔ)貼，增強(qiáng)其支付能力。全國(guó)人大代表、復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌也建議，對(duì)于租房的人，應(yīng)考慮租房支出稅前抵扣;針對(duì)中低收入人群租房，把對(duì)房東的征稅補(bǔ)貼給承租人，這樣也減輕了租房者的壓力。
