從7月底中央政治局會議首次提出“抑制資產(chǎn)泡沫”到現(xiàn)在，中國一二線城市的土地價格依然在加速上漲，地王層出不窮，溢價率高的可怕，地產(chǎn)市場“狼來了”的聲音此起彼伏。
一
為何在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退時，突然出現(xiàn)“樓市暴走”現(xiàn)象呢?這要從去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議談起。此次會議首次提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要求抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中去庫存的任務(wù)要求“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場等”。
但是，此后的事實證明，地方政府與職能部門對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革并沒有多大的積極性，反而單獨拎出“去庫存”，并將其抬高為中央政府交給的“政治任務(wù)”，重新啟動了樓市刺激政策。在春節(jié)后的很短時間內(nèi)，央行、發(fā)改委、住建部等10多個部委紛紛出臺樓市政策，地方政府則進(jìn)一步加碼。
首先，央行采取了針對樓市的刺激性措施，降低了首付比例，鼓勵按揭利率打折，吸引人們買房，再加上同期創(chuàng)下有史以來最高的信貸規(guī)模，引發(fā)社會強(qiáng)烈的通脹預(yù)期。在這個過程中，主管金融與財政的官員們暗示鼓勵居民加杠桿購房，地產(chǎn)熱急速升高。
職能部委希望通過購房，將杠桿從銀行和企業(yè)轉(zhuǎn)移到家庭和個人，幫助前者去杠桿，轉(zhuǎn)移風(fēng)險。對于地方政府而言，這個過程會增加政府稅收，土地價格上漲也會提高土地財政收入，緩解地方政府財政壓力。這種做法與去年官方鼓吹證券市場“牛市”目的類似，都是將資產(chǎn)市場視為轉(zhuǎn)移杠桿的工具，吸引居民接盤，但都失控釀成泡沫。
5月份，“權(quán)威人士”在講話中否定了這些做法?！皺?quán)威人士”表示，不能也沒必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長，并提醒說：“我們明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長的手段”。這一表態(tài)也讓市場搞不清楚此輪刺激樓市的行動到底是中央政府的決策，還是技術(shù)官僚與地方政府劫持了本意要“通過加快農(nóng)民工市民化”的“去庫存”政策， 以便實現(xiàn)轉(zhuǎn)移杠桿、增加財政收入的目的。
二
在5月份“權(quán)威人士”講話以及7月底中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫后，中國樓市與土地市場依然高燒不斷。
這是一二線大城市土地供應(yīng)與貨幣政策錯配造成的結(jié)構(gòu)性現(xiàn)象，是政策長期扭曲的結(jié)果。政府通過土地與貨幣兩個閘口控制樓市，盡管三四線城市住宅庫存積累嚴(yán)重，但一二線城市因控制土地供應(yīng)，導(dǎo)致住宅供應(yīng)較少。一旦打開貨幣閘門刺激累積的需求釋放，住宅供應(yīng)不足的問題就會顯現(xiàn)，而住宅建設(shè)周期較長，供應(yīng)一時難以接續(xù)，就會放大上漲的力量。為了穩(wěn)定樓市未來的預(yù)期，政府接下來依然會控制土地供應(yīng)數(shù)量，而這種做法又會刺激土地價格大幅上漲，并繼續(xù)作用于房價，形成惡性循環(huán)。
因此，有觀點認(rèn)為中國樓市泡沫不是貨幣政策造成的，而是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略失誤的結(jié)果，該戰(zhàn)略抑制大城市發(fā)展，并扶持中小城鎮(zhèn)，才造成樓市的結(jié)構(gòu)性問題：一線城市泡沫化，三線城市庫存嚴(yán)重。事實上，中國也有通過房價控制大城市人口的意圖，包括耕地紅線的政策，這些都導(dǎo)致一線樓市土地供應(yīng)受到限制，鑄成泡沫。在政府壟斷社會資源并且造成分布不均的情況下，人口必然流向擁有優(yōu)質(zhì)資源的中心城市。最好的辦法是分散這些優(yōu)質(zhì)資源，而不是排斥人口的流入。
但歸根結(jié)底，任何資產(chǎn)泡沫都是由貨幣政策創(chuàng)造，限制土地供應(yīng)只是提高了泡沫的生產(chǎn)速度與規(guī)模。近期，市場發(fā)現(xiàn)長端利率不斷下行，資產(chǎn)荒日益嚴(yán)重，市場上的越來越多的觀點將一二線城市地產(chǎn)以及地產(chǎn)公司股票作為最穩(wěn)定的高收益資產(chǎn)，這也是地王背后的邏輯，即一二線城市地產(chǎn)已經(jīng)成為流動性泛濫時代可靠的投資品。中國持續(xù)寬松的貨幣政策制造了兩種趨勢，一個是高收入階層大規(guī)模向外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)(也包括跨國公司撤離)，另一個趨勢是中產(chǎn)階級大幅增加杠桿購買住房，顯示精英群體的安全感已經(jīng)被摧毀。
因此，抑制資產(chǎn)泡沫必須收緊貨幣政策，首先，地方政府有敷衍地產(chǎn)調(diào)控的動力與能力，中央政府控制房價的有效手段只有貨幣政策。市場陷入瘋狂，政府不應(yīng)袖手旁觀，地方政府敷衍，但中央政府不應(yīng)放縱。其次，在保增長與抑制資產(chǎn)泡沫的政策沖突當(dāng)中，市場如果感受到央行左右為難而喪失獨立性，長期釋放出的泛濫流動性就會“暴動”，如果僅僅用小動作教訓(xùn)一下市場，那只會讓“資產(chǎn)暴動”潮涌，而不會抑制暴動本身。同時，一二線城市必須向市場傳遞土地供應(yīng)擴(kuò)大的信號，而不是收緊。自利的地方政府以及嚴(yán)控土地規(guī)劃的國土部門需要相互配合，改變目前土地供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀，北京、上海、深圳等城市已經(jīng)出現(xiàn)了無地可供的局面，這客觀上會讓整個城市的地產(chǎn)市場失控。
三
為什么在中央政府提出抑制資產(chǎn)泡沫之后，市場還那么有信心認(rèn)為樓市會繼續(xù)上漲，從而敢于下注土地市場，甚至搶購地產(chǎn)上市公司股權(quán)?這取決于對政府態(tài)度的洞悉，即市場認(rèn)定政府不會刺破樓市泡沫，甚至?xí)^續(xù)利用，因此，中國樓市泡沫還沒有到下半場，目前甚至中場都不算。
2008年的四萬億刺激計劃以及此輪房價上漲，是造成中國經(jīng)濟(jì)惡化的兩次重大決策失誤。四萬億計劃是在危機(jī)狀態(tài)下的中央應(yīng)急決策，但在執(zhí)行過程中失控，而此次刺激房價暴漲的決策過程卻撲朔迷離。
去庫存政策演變成了刺激樓市，這個變化是如何發(fā)生的，是故意歪曲還是決策本身不清晰?年初新華社頻繁發(fā)文表態(tài)，去庫存是加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫存，而不是通過加杠桿去庫存，但各地依然熱衷刺激樓市。如果不對這個政策異化的過程進(jìn)行反省，如果沒有人對此輪嚴(yán)重威脅中國經(jīng)濟(jì)安全的樓市暴漲負(fù)責(zé)，中國就難以避免下一次政策異化以及異化帶來的惡果。這種低成本的政策異化也會給供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革帶來麻煩，因為技術(shù)官僚與地方政府完全可以用自己的辦法消解和異化改革。
進(jìn)一步講，不管是“權(quán)威人士”事后警告，還是中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫，截止目前，人們依然沒有看到職能部門和地方政府積極行動起來，相反，地王此起彼伏，調(diào)控虛以應(yīng)付。這種情況下，市場可能會分析，這種不作為是中央政府害怕刺破泡沫而缺乏完成政策目標(biāo)的誠意，或者是地方政府和職能部門并未將中央政府的要求視為重要任務(wù)。無論如何，不管是對樓市進(jìn)行短期打壓，還是制定治本方案，職能部門與地方政府都沒有表現(xiàn)出重視的跡象。
但是，當(dāng)“權(quán)威人士”的講話或中央政府政策要求不被重視而喪失權(quán)威的時候，市場或許將此理解為，中國政府被保增長的終極目標(biāo)劫持了：盡管“權(quán)威人士”看到了風(fēng)險，中央政府也認(rèn)定出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫，但依然會屈服于現(xiàn)實。這種貌似被綁架的局面，會讓技術(shù)官僚與地方政府繼續(xù)掌握主導(dǎo)權(quán)，他們的下一波刺激隨時會卷土重來，這就是市場的預(yù)期。
現(xiàn)在混亂的形勢對地產(chǎn)投機(jī)者極為有利。首先，各地調(diào)控政策依然采取傳統(tǒng)手段，這種周期性的調(diào)控帶來什么樣的后果市場非常清楚，根本無法解決結(jié)構(gòu)性問題造成的市場扭曲，以及因扭曲帶來的強(qiáng)大張力，目前的抑制不過是積蓄下一波反彈的力量。其次，在貨幣政策受限的情況下，穩(wěn)增長目標(biāo)要求中央政府加大財政支出，大規(guī)模投資會帶來信用擴(kuò)張，而且在經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行過程中，市場認(rèn)定政府不會輕易讓地產(chǎn)熄火，雪上加霜。
以上種種因素可以解釋，為何那么多企業(yè)依然敢于高溢價拿地，為何寶能、安邦等保險資金頻頻舉牌地產(chǎn)公司，為何國家隊大舉建倉房地產(chǎn)股。對于高杠桿購房者言，邏輯也十分確鑿：假定未來幾年中國依然保增長，從目前土地價格看，未來房價可能還要漲一倍(比如從均價5萬漲到10萬)，即使泡沫破裂后房價跌去五成，現(xiàn)在購房也沒有太大損失，而觀望的風(fēng)險更大——如果房價不跌怎么辦，即使最終出現(xiàn)調(diào)整，等待的時間可能是極其漫長的。
在此情況下，中央政府有必要盡快拿出雷霆手段，打掉市場上這些頑固的預(yù)期。這首先要向市場傳遞一個明確的統(tǒng)一政策信號，并讓市場感覺到抑制資產(chǎn)泡沫政策的嚴(yán)肅性，而不是繼續(xù)現(xiàn)在的混亂狀態(tài)。政策信號的混亂以及自相矛盾，只會讓市場看到政府的軟弱，壯大投機(jī)者的膽量，也會讓購房者感受不到政府抑制資產(chǎn)泡沫的誠意。進(jìn)一步講，市場從政府抑制地產(chǎn)市場的軟弱，可以看到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的無力，以及中國改革事業(yè)權(quán)威性的喪失，導(dǎo)致市場對改革喪失信心。
四
杠桿條件下的資產(chǎn)泡沫化后果非常嚴(yán)重，比如制造金融風(fēng)險，惡化實體經(jīng)濟(jì)，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等。但最大的威脅是，膨脹的資產(chǎn)泡沫會加速貧富分化以及階層固化，讓中國無法跨越“中等收入陷阱”，因為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡實質(zhì)上是收入分配失衡，貧富分化擴(kuò)大只會加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，這與中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)南轅北轍。隨之而來的人口老齡化可能讓中國永遠(yuǎn)無法走出“中等收入陷阱”，就像日本那樣失去一個又一個的“十年”。
中國執(zhí)政黨很清楚平均地權(quán)對于政權(quán)穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義。1949年前，中共依靠土地革命獲得廣大農(nóng)民支持，從所謂代表大資本家與地主階級的國民黨手中奪取政權(quán);1978年后，中共通過分田到戶的土地承包制啟動了改革開放，走出了長期計劃經(jīng)濟(jì)下的極端貧困，承包到戶后的農(nóng)民大幅提高了農(nóng)業(yè)效率，釋放出更多的勞動力與土地資源，用于工業(yè)化與城市化發(fā)展。土地在過去幾十年決定了中共的命運，也決定了中國的走向。
現(xiàn)在，中國政府壟斷了城市供地，低價購買農(nóng)民的集體土地，然后高價出讓給城市居民，從中賺取巨額收入，甚至通過控制供給不斷抬高地價，成為“超級地主”，與全民爭利。而建立于國有土地之上的住房，也越來越向有錢人集中，很多富裕階層的投資者囤積了大量住房賺取增值收入或地租。在此情況下，中國傳統(tǒng)上依靠土地資產(chǎn)不勞而獲的地主情結(jié)復(fù)活，相應(yīng)地，城市會出現(xiàn)大量無產(chǎn)階級(買不起住房的工人)，科幻小說《北京折疊》就會成為現(xiàn)實。對于一個兩千多年來信奉“不患寡而患不均,不患貧而患不安”的文明，目前的不均與不安已經(jīng)達(dá)到歷史的高點，何況中國依然是“社會主義國家”，地產(chǎn)資本主義下的資產(chǎn)泡沫繼續(xù)下去，必然會動搖執(zhí)政者的根基。
我們也可以對比香港與新加坡兩個現(xiàn)代城市的命運：一個暮氣明顯的高房價城市和一個轉(zhuǎn)型成功的實行組屋制度的國家;香港社會的分裂、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的惡化、資本的逃離，應(yīng)該驚醒中國，警惕以香港為模板的土地財政政策。中國一線城市資產(chǎn)泡沫如果繼續(xù)吹大，就會染上香港病：樓市政策進(jìn)退兩難，打壓會讓市場崩潰，但房價高懸讓城市發(fā)展活力窒息，而這只是“跳樓”與“癌癥”的區(qū)別。
我們可能離“香港病”還遠(yuǎn)，但至少從地產(chǎn)領(lǐng)域的目前情況看，混亂的決策體系，消極的官僚系統(tǒng)，傳統(tǒng)的干預(yù)手段，蔑視調(diào)控的資本以及恐慌不安的中產(chǎn)階級，顯示出政策失效與市場失控的跡象。不直面這種局面并采取有力措施，給出穩(wěn)定的秩序與預(yù)期，這種混亂就會繼續(xù)擴(kuò)展，改革將遙遙無期，經(jīng)濟(jì)或許最終也會被絕望和恐慌擊潰。
