中經(jīng)聯(lián)播訊（莊秋風(fēng) 陳金新 通訊員 陳爾航）在11月29日至30日舉辦的首屆福建旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)上，張培奮以“旅居的核心在于整合資源，充分盤(pán)活鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)”為主題，圍繞民房流轉(zhuǎn)的創(chuàng)新模式與實(shí)操路徑展開(kāi)深度分享，為鄉(xiāng)村旅居資產(chǎn)盤(pán)活提供了切實(shí)可行的解決方案。

一開(kāi)始，張培奮就呼吁，旅居不是重投資，不是重新投資。旅居產(chǎn)業(yè)的興起，為鄉(xiāng)村閑置民房帶來(lái)了轉(zhuǎn)型機(jī)遇，但民房流轉(zhuǎn)中的產(chǎn)權(quán)糾紛、租期限制、功能適配等問(wèn)題長(zhǎng)期制約著產(chǎn)業(yè)發(fā)展。張培奮重點(diǎn)講解了民房流轉(zhuǎn)的幾個(gè)需要注意的問(wèn)題。民房流轉(zhuǎn)是盤(pán)活鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)的關(guān)鍵抓手，其核心在于通過(guò)制度設(shè)計(jì)與模式創(chuàng)新，破解流轉(zhuǎn)過(guò)程中的各類(lèi)梗阻，實(shí)現(xiàn)房主、投資者與鄉(xiāng)村發(fā)展的多方共贏。

針對(duì)一宅多戶(hù)的民房流轉(zhuǎn)難題，張培奮提出“整合資源+規(guī)范管理”的雙重策略。他強(qiáng)調(diào)，“今天順序搞亂，今后麻煩不斷”，一定要先整合資源，再招商引資；民房流轉(zhuǎn)首要是統(tǒng)一戶(hù)主思想，通過(guò)成立理事會(huì)或管理中心，選舉具備協(xié)調(diào)能力與公信力的法人代表，集中承擔(dān)法律責(zé)任與溝通職能。這一舉措既能及時(shí)化解個(gè)別房主的背信棄義行為，也讓法律追究有明確指向，為流轉(zhuǎn)過(guò)程筑牢制度保障。同時(shí)，流轉(zhuǎn)過(guò)程中需剝離民俗牽絆，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)干凈完整的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，避免后續(xù)出現(xiàn)“剪不斷理還亂”的糾紛困局。

在流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新上，“不直接流轉(zhuǎn)”的緩沖機(jī)制引發(fā)與會(huì)者廣泛關(guān)注。張培奮提出，民房應(yīng)先流轉(zhuǎn)至村委會(huì)或股份經(jīng)濟(jì)合作社，由村集體充當(dāng)外來(lái)投資者與房主之間的“防火墻”，從根源上避免雙方直接沖突。針對(duì)流轉(zhuǎn)初期的租金支付難題，預(yù)流轉(zhuǎn)模式提供了靈活解決方案：在村委會(huì)或合作社未實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出租、無(wú)租金收入期間，無(wú)需向房主支付租金，房屋仍由原房主管理使用；待產(chǎn)生租金收益后，再按約定向房主兌付，既減輕了村集體的資金壓力，也保障了房主的合法權(quán)益。

股份經(jīng)濟(jì)合作社在民房流轉(zhuǎn)中的核心作用被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。張培奮表示，這類(lèi)兼具全員性、綜合性與集體性的組織，是鄉(xiāng)村旅居發(fā)展的重要支撐。它能真正讓農(nóng)民成為鄉(xiāng)村振興的主體，打通鄉(xiāng)村資源與資本市場(chǎng)對(duì)接的通道，更能有效降低毀約率，為合作雙方搭建信任橋梁，最終助力實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。“當(dāng)前階段，團(tuán)結(jié)一致、踐行承諾是合作社發(fā)揮作用的關(guān)鍵。”他補(bǔ)充道。

租期長(zhǎng)短直接影響投資者的投入意愿，也是民房流轉(zhuǎn)的核心痛點(diǎn)之一。我國(guó)法律規(guī)定的最高20年租期，往往難以滿(mǎn)足旅居項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)需求。對(duì)此，張培奮提出通過(guò)約束性條款突破租期限制的創(chuàng)新思路，目前多地實(shí)踐的“20+10”“20+20”租期模式，可將實(shí)際流轉(zhuǎn)期限延長(zhǎng)至30年甚至40年。租期到期后，甲乙雙方可再次平等協(xié)商續(xù)約事宜，避免投資者遭遇“一腳踢開(kāi)”的不公平待遇。同時(shí)，采用“周邊土地和地面附著物分開(kāi)出租”的方式，能進(jìn)一步提升資產(chǎn)利用效率，增強(qiáng)招商吸引力。

針對(duì)部分民房因老人“回老房善終”意愿難以流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，“增加宗祠功能”成為破局關(guān)鍵。張培奮以漳浦縣官潯鎮(zhèn)溪坂村的“祠堂＋食堂”模式為例，提出應(yīng)豐富宗祠或老人食堂的多元功能，在保留傳統(tǒng)祭拜功能的基礎(chǔ)上，拓展生產(chǎn)、生活、娛樂(lè)及紅白喜事辦理等服務(wù)，讓老年人實(shí)現(xiàn)“足不出戶(hù)、老有所伴、老有所樂(lè)”，從而解除房主的后顧之憂(yōu)，順利騰出民房用于旅居開(kāi)發(fā)?！胺孔記](méi)人住，別的東西就住進(jìn)去了。出租房子不僅僅為了租金，更是為了積攢陽(yáng)氣?！彼纳鷦?dòng)表述，讓現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)眾深刻理解了民房盤(pán)活的多重價(jià)值。

對(duì)于部分時(shí)間、部分空間仍有居住需求的民房，“一戶(hù)兩門(mén)，一宅兩院”的共享民宿模式提供了靈活選擇。這種模式不追求整座房屋的完全流轉(zhuǎn)，而是針對(duì)閑置時(shí)段和閑置空間開(kāi)展流轉(zhuǎn)，既保障了房主的正常居住需求，又能讓閑置資產(chǎn)產(chǎn)生收益，實(shí)現(xiàn)了私人使用與公共旅居的有機(jī)結(jié)合。

拆舊翻新則為老舊民房的深度盤(pán)活提供了新路徑。張培奮介紹，通過(guò)拆舊翻新，不僅能徹底解決老舊民房隔音差、消防不達(dá)標(biāo)、潮濕發(fā)霉等問(wèn)題，還能割斷村民對(duì)房屋的情感念想，更可將土地流轉(zhuǎn)時(shí)間延長(zhǎng)至30年至50年，大幅提升投資者的信心。同時(shí)，租金一次性支付的方式，能徹底避免后續(xù)可能出現(xiàn)的村民干擾，為項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供保障。

在流轉(zhuǎn)范圍上，“整體流轉(zhuǎn)”理念獲得廣泛認(rèn)同。張培奮強(qiáng)調(diào)，市民向往鄉(xiāng)村旅居，不僅是為了一間房子，更是為了完整的農(nóng)村生態(tài)環(huán)境。將房子與周邊的田園、山林一并流轉(zhuǎn)，能為旅居者提供養(yǎng)殖耕種、拓展經(jīng)營(yíng)的空間，使其有機(jī)會(huì)打造家庭農(nóng)場(chǎng)，體驗(yàn)真正的田園生活，這也讓旅居產(chǎn)品更具吸引力。

集中連片流轉(zhuǎn)與眾籌建設(shè)旅居共享村的思路，為規(guī)模化發(fā)展鄉(xiāng)村旅居提供了方向。集中流轉(zhuǎn)多座民房，便于情趣相投的市民自發(fā)聚合，形成相互照應(yīng)、抱團(tuán)養(yǎng)生的新村民部落；而將旅居共享村列入農(nóng)業(yè)部門(mén)項(xiàng)目清單、納入村莊規(guī)劃并申請(qǐng)農(nóng)轉(zhuǎn)用審批，則能為項(xiàng)目落地提供政策支撐，推動(dòng)鄉(xiāng)村旅居的規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展。

張培奮的分享干貨滿(mǎn)滿(mǎn)、實(shí)操性強(qiáng)，得到了與會(huì)嘉賓的高度評(píng)價(jià)。大家紛紛表示，這些民房流轉(zhuǎn)的創(chuàng)新模式，精準(zhǔn)破解了鄉(xiāng)村旅居發(fā)展中的核心難題，為各地盤(pán)活閑置資產(chǎn)、發(fā)展旅居產(chǎn)業(yè)提供了寶貴借鑒。