最近一周來，鄭州、武漢、濟(jì)南三市相繼出臺(tái)限購升級(jí)政策。這是在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市熱點(diǎn)城市再次加入限購升級(jí)的行列，部分在提高購房和貸款門檻的同時(shí)，還從土地供應(yīng)端出臺(tái)了一系列的政策防止地價(jià)繼續(xù)飆升。

雖然自9月30日全國多個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政后，11月全國多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)下滑。但部分城市的成交量?jī)r(jià)仍在高位，這也觸發(fā)了一系列城市的調(diào)控政策二次升級(jí)。在業(yè)內(nèi)看來，12月份各地管控房?jī)r(jià)的力度依然在加大，這也有利于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。

多個(gè)省會(huì)城市升級(jí)限購

12月26日，濟(jì)南市下發(fā)通知明確：濟(jì)南本市戶籍家庭限購2套;外地限購1套，并且需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”12月21日晚鄭州市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布的文件，引用了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的樓市發(fā)展方向，直接地表達(dá)了其升級(jí)調(diào)控的目的。

在鄭州此次公布的調(diào)控政策中，排在第一的就是“升級(jí)現(xiàn)有限購政策”，即在原來的限購基礎(chǔ)上，將180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)也納入限購范圍。同時(shí)，新政策對(duì)外地人來鄭買房也作出了限制，即非鄭州戶籍家庭在鄭州購買住房時(shí)，需提供在鄭州連續(xù)繳納2年以上(含2年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。此外，新政還進(jìn)一步加大了其他調(diào)控手段的運(yùn)用力度，比如重申嚴(yán)格控制住房公積金信貸政策等。

無獨(dú)有偶，同一天晚上，武漢市也發(fā)布擴(kuò)大住房限購范圍的通知，規(guī)定自12月22日起，武漢市新增東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)部分區(qū)域住房限購。

“濟(jì)南出臺(tái)限購政策并不太意外，因?yàn)榇饲班嵵莺臀錆h相繼出臺(tái)政策后，預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市就會(huì)積極跟進(jìn)，尤其是此類省會(huì)城市。這說明中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的‘房子是用來住的’的表述正為各地樓市監(jiān)管部門所學(xué)習(xí)，所以限購政策非常必要。而且對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的城市或者此前監(jiān)管下效果一般的城市，近期必須加碼，預(yù)計(jì)會(huì)維持在2017年兩會(huì)以后。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

控房?jī)r(jià)需要“抓典型”

正如業(yè)內(nèi)人士所說，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給不少城市的樓市調(diào)控政策堅(jiān)定了方向。實(shí)際上，細(xì)讀鄭州此次樓市調(diào)控升級(jí)的政策不難發(fā)現(xiàn)，鄭州的“控房?jī)r(jià)”絕非嘴上說說而已。

雖然全國多個(gè)樓市熱點(diǎn)城市一而再地收緊樓市政策，但國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年11月，武漢和鄭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.6%、0.5%，位列中部省份第一和第三位;11月份，濟(jì)南房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.1%，其新房?jī)r(jià)格已連漲16個(gè)月。

因此，在鄭州此次公布文件的第四條中明確表示，稅務(wù)部門對(duì)定價(jià)過高、漲幅較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)稽查?！斑@是近期限購限價(jià)政策中比較罕見的一種調(diào)控方式，即抓典型。這樣做也是通過抓典型來防范樓盤的隨意漲價(jià)?！眹?yán)躍進(jìn)如是說。

據(jù)《河南商報(bào)》報(bào)道，在鄭州部分住宅項(xiàng)目，21日當(dāng)晚出現(xiàn)了外地戶籍和大戶型房源購買者突擊簽約的情況。不過由于晚上7點(diǎn)多斷網(wǎng)，導(dǎo)致部分購房者無法簽約。有河南當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，抬高購房門檻或?qū)⑦M(jìn)一步影響二手房市場(chǎng)成交。

供應(yīng)端調(diào)控發(fā)力

值得一提的是，鄭州此次公布的文件中首次提出了“市場(chǎng)聯(lián)合管理長(zhǎng)效機(jī)制”。業(yè)內(nèi)表示，這也是積極響應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要體現(xiàn)。管理模式長(zhǎng)效化，才能促使市場(chǎng)的有效發(fā)展，進(jìn)而構(gòu)造出“慢?！钡臉鞘谐砷L(zhǎng)格局。

在本次濟(jì)南市出臺(tái)的樓市新政中，就對(duì)土地市場(chǎng)的交易行為提出了明確的管理措施。比如，濟(jì)南市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟(jì)南分行營管部等部門組成土地競(jìng)買資金聯(lián)合審查小組，實(shí)施土地競(jìng)買資金審查監(jiān)管。而在懲治方面，濟(jì)南市規(guī)定，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競(jìng)得資格，不返還其競(jìng)買保證金(出讓合同定金)，并納入該市土地交易市場(chǎng)誠信黑名單，兩年內(nèi)不得在該市參與土地競(jìng)買。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，包括拿地資金監(jiān)管等方面的表述，說明對(duì)土地市場(chǎng)等依然會(huì)采取去杠桿、促平穩(wěn)的策略。這對(duì)濟(jì)南近期樓市的平穩(wěn)發(fā)展有積極作用，也能夠使得庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)減少，進(jìn)而利好房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。尤其是政策中規(guī)定了對(duì)銷售均價(jià)超過開發(fā)成本20%比例的項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案監(jiān)管，說明了近期監(jiān)管體現(xiàn)了一個(gè)特點(diǎn)，即抓重點(diǎn)、抓主要矛盾，這將使房企以更加規(guī)范的方式進(jìn)行經(jīng)營。

而在最近，繼重慶之后，12月20日，鄭州出新規(guī)要求從2017年1月15日起，在鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，土地競(jìng)拍人必須提前購買與土地同等新增面積的“復(fù)墾券”，才能參與土地競(jìng)買。

所謂“復(fù)墾券”，是類似于重慶“地票”的模式，貧困地區(qū)騰退的農(nóng)村宅基地在扣除自身安置用地后節(jié)余的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，即城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，在各地一系列的新政中，加大土地供應(yīng)和改變土地出讓方式都顯得很重要。目前不少省市也已采用了“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等土拍模式，在目前的政策環(huán)境下，未來這種模式可能還會(huì)繼續(xù)推廣。

房企并購趨勢(shì)將凸顯

2016年房企拿地?zé)崆楦邼q。在這一背景下，各地政府為了抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲，自9月底以來相繼出臺(tái)了各類調(diào)控政策，如廣州、南京、廈門、東莞等城市均出臺(tái)了“限地價(jià)、競(jìng)配建”的拍地模式。

另一方面，政府對(duì)房企融資和土拍資金來源也提出了諸多限制，如上海成立了“商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組”，對(duì)買地資金進(jìn)行監(jiān)管，而且新入市土地的競(jìng)買資格的審查時(shí)間也延長(zhǎng)了一個(gè)月左右。福州、武漢、鄭州、珠海等城市也調(diào)高了房企在拍地時(shí)所需繳納的保證金比例。

克而瑞研究中心表示，這一系列政策的出臺(tái)，將在一定程度上增加企業(yè)的拿地成本和難度，從而限制企業(yè)拿地。這樣的政策環(huán)境下，2017年整體銷售將有所回落，加之今年多數(shù)房企新增土儲(chǔ)“大豐收”，短期內(nèi)補(bǔ)倉需求并不算強(qiáng)烈，2017年房企投資將趨于謹(jǐn)慎。而隨著公開市場(chǎng)拿地難度持續(xù)增加，房企必定會(huì)繼續(xù)尋求其他突破，合作、并購等助力企業(yè)低成本擴(kuò)張的渠道也將繼續(xù)備受青睞。未來，隨著房企分化逐步拉大、優(yōu)勝劣汰加劇，規(guī)模房企會(huì)抓住機(jī)遇尋覓市場(chǎng)上的“便宜貨”，并購規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)新一輪超越。

實(shí)際上，調(diào)控政策升級(jí)對(duì)樓市成交的影響顯而易見。自去年以來便一發(fā)不可收拾的“樓市四小龍”(南京、蘇州、廈門、合肥)在陸續(xù)出臺(tái)的政策面前，也均進(jìn)入了“量?jī)r(jià)齊跌”的狀態(tài)。以南京為例，在9月和10月房?jī)r(jià)達(dá)到歷史高位后，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月下半月，南京房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.1%，樓市降溫初顯。

對(duì)于未來樓市的走向，嚴(yán)躍進(jìn)表示，四季度全國熱點(diǎn)城市積極吸收調(diào)控政策效應(yīng)，市場(chǎng)過熱現(xiàn)象受到了明顯遏制。尤其是從月度數(shù)據(jù)看，12月份各地管控房?jī)r(jià)的力度依然會(huì)加大，相對(duì)應(yīng)地，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅將繼續(xù)收窄，這也有利于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。記者 方王洋