就整體樓市而言，供需關(guān)系對于房價的推動作用正在減弱。外部環(huán)境的作用正變得越來越大。具體包括“營改增”等重大政策調(diào)整、信貸杠桿調(diào)整、貨幣環(huán)境變化等。在這其中，鑒于房地產(chǎn)業(yè)帶有較強(qiáng)的資金密集性質(zhì)，因此貨幣環(huán)境的影響最為關(guān)鍵。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，在全國70個大中城市中，新建商品住宅價格(不含保障房)同比漲幅最大的深圳為62.5%，最小的湛江為-3.8%。房價的變化正是市場形態(tài)千差萬別的一種縮影。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這恰恰反映出資本趨利避害的特征。在同樣的杠桿下，資金更愿意流向風(fēng)險小、收益可觀的領(lǐng)域。能夠體現(xiàn)這一點(diǎn)的，恰恰是如今房地產(chǎn)市場的分化。

這種邏輯的變化有跡可循。中泰證券指出，隨著供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、人口紅利消失，支撐房地產(chǎn)市場的內(nèi)部動力正在弱化。因此，外部環(huán)境的作用愈加明顯，而貨幣政策的寬松程度最具決定性。

邏輯改變 根據(jù)中泰證券統(tǒng)計，過去十年來，盡管經(jīng)歷了多輪調(diào)控，但除了在2008年出現(xiàn)劇烈回調(diào)外，全國70個大中城市的商品房價格總體呈震蕩上行趨勢。近幾年來，房價波動周期逐漸縮短，波動幅度也逐漸收窄。 若將這種波動與M2(廣義貨幣發(fā)行量)增速相比較，可見其越來越強(qiáng)的同步性。

具體而言，房價變化與M2同比增速的變化相一致，但前者往往會出現(xiàn)一定程度的滯后。近年來滯后的時間正在變短，同步性越來越強(qiáng)。 按照中泰證券的觀點(diǎn)，“在人口紅利逐漸消失，區(qū)域分化愈加顯著的背景下，房價更多呈現(xiàn)的是金融屬性，由貨幣環(huán)境決定?！?/p>

其內(nèi)在邏輯為，一方面，樓市整體出現(xiàn)“供大于求”的變化。雖然一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的供應(yīng)量仍然不足，但就整體樓市而言，供需關(guān)系對于房價的推動作用正在減弱。且人口紅利的消失，又進(jìn)一步印證這一結(jié)論。

另一方面，截至2015年末，一線城市的房價收入比約為19.0。盡管高于全國平均水平，但與2010年超過20.0的高點(diǎn)相比，已有明顯下調(diào)。因此即使對于一線城市而言，房價上漲的內(nèi)在動力也正在弱化。

在這種情況下，外部環(huán)境的作用正變得越來越大。具體包括“營改增”等重大政策調(diào)整、信貸杠桿調(diào)整、貨幣環(huán)境變化等。在這其中，鑒于房地產(chǎn)業(yè)帶有較強(qiáng)的資金密集性質(zhì)，因此貨幣環(huán)境的影響最為關(guān)鍵。

“剪刀差”放大

即使在去年下半年市場明顯回暖的情況下，全國房價的總體漲幅仍在趨緩，部分城市甚至出現(xiàn)負(fù)增長。但同期，北京、上海、深圳的房價則出現(xiàn)加速上漲趨勢。

按照中泰證券研究所統(tǒng)計，從去年4月到今年3月的一年來，北京新房銷售均價已經(jīng)上漲了近10000元/平方米，達(dá)到33000元/平方米。這種情況同樣適用于上海、深圳樓市，其中深圳房價漲幅最大，超過了50%。

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，我國人民幣貸款增加4.61萬億元，同比多增9301億元。其中，在3月我國新增的人民幣貸款1.37億中，個人購房的居民中長期貸款新增4397萬元，環(huán)比增長142%，同比增長163%，創(chuàng)歷史同期新高。

中泰證券認(rèn)為，當(dāng)前“高信貸、高杠桿”的環(huán)境，對M2造成了放大作用，并造就當(dāng)前這波房價上漲行情。

但這輪信貸實(shí)際投放又是不均的，“一線城市是銀行認(rèn)為風(fēng)險最小的地區(qū)，審批通過率高，因此信貸的擴(kuò)大作用會更集中在一線城市和熱門二線城市?！?/p>

三四線城市則成為資本爭相逃避的區(qū)域。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，在山東西部某城市，銀行已經(jīng)暫停了主城區(qū)以外的全部房地產(chǎn)貸款，包括開發(fā)貸和按揭貸。這雖是極端案例，但頗能以管窺豹。

這既是全國樓市分化的結(jié)果，又反過來加劇分化態(tài)勢，使房價“剪刀差”不斷擴(kuò)大。有觀點(diǎn)認(rèn)為，即使近期一二線城市收緊了信貸杠桿，但仍難阻止這種趨勢。

中泰證券指出，一線城市的房價并不能簡單地看估值，更重要的因素是整個市場的貨幣供給。長期來看，全國房價漲幅收窄，一線城市的房價取決于貨幣寬松的持續(xù)性。

二線樓市機(jī)遇 近期又出現(xiàn)資本向東部核心二線城市流動的新動向。按照中原地產(chǎn)統(tǒng)計，4月以來截至26日，20大標(biāo)桿房企拿地金額為218.61億，其中在二線城市的拿地金額為195.74億元，占比達(dá)90%。

在2016年第一季度，20大標(biāo)桿房企在二線城市的拿地金額為636.47億元，同比增長80%。二線城市拿地金額的比重為53.6%，去年同期則是34.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，針對三四線城市的明顯過剩風(fēng)險，標(biāo)桿房企開始全面回歸一線城市和核心二線城市。

但與此同時，一線城市的風(fēng)險正在凸顯，并集中在兩個方面。其一，政策打壓力度加大;其二，高價項(xiàng)目的去化風(fēng)險，以及成本過高給利潤帶來擠壓。

就后者而言，根據(jù)北京市國土局?jǐn)?shù)據(jù)，歷史上北京居住類地塊單價超過3萬元的土地共有44宗，其中2015年就出現(xiàn)了22宗，數(shù)量相當(dāng)于之前的總和。土地成本的提高，使北京大量新房項(xiàng)目出現(xiàn)“豪宅化”趨勢。有分析指出，這已造成北京高端住宅項(xiàng)目庫存過大，并存在結(jié)構(gòu)性去化風(fēng)險。

2015年10月，碧桂園首次進(jìn)京拿地，但隨后又選擇退出。外界普遍認(rèn)為，這是北京高端住宅市場風(fēng)險過大所致。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，在政策打壓下，一線城市有望降溫，而二線城市將成為市場的主要熱點(diǎn)。蘇州、南京等地雖出臺打壓政策，力度卻被認(rèn)為相對不足。且從供需關(guān)系、人口流入等市場形態(tài)上看，東部二線城市已具備“類一線城市”特征，是當(dāng)前對資本吸引力最強(qiáng)的區(qū)域。

中泰證券也指出，從歷史上看，二線城市改善性需求的釋放有一定持續(xù)性，預(yù)計受一線城市回調(diào)的影響不會那么強(qiáng)烈。 因此更容易獲資本青睞。