一線剛退燒 二線已頂上

日光盤、房價暴漲、土地被哄搶……一線城市樓市“高燒”漸退，二線城市卻“燥”了起來。在火熱的勢頭下，部分二線城市出臺了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控新政，政策上的“托底蓋帽”趨勢漸顯。

二三線成交創(chuàng)7年最高

在上海、深圳3月25日出臺房地產(chǎn)新政之后，二線城市躥升為焦點(diǎn)。

“僅兩個多小時，90套房就被賣光了，開發(fā)商進(jìn)賬10億元?！庇忻襟w如此形容4月12日南京奧體板塊一樓盤的開盤場景。合肥購房者更是感嘆“沒關(guān)系壓根兒買不上房”。

在剛剛過去的4月，易居研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2593萬平方米，環(huán)比增長1.2%，同比增長61.0%。30個城市中，有17個城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長，其中天津最火爆，環(huán)比增幅達(dá)到38.1%。從同比情況來看，有23個城市的成交量出現(xiàn)了同比增長，而其他7個城市則有所下跌。對照近7年4月份的成交數(shù)據(jù)，今年4月市場成交達(dá)到近7年同期最好的水平，同時也是歷史上最高的水平。

分城市來看，4月份，一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米，環(huán)比減少27.8%，同比減少8.2%。交易出現(xiàn)明顯下滑和滬深兩市政策打壓有關(guān)。但15個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比卻增長了7.8%，同比增幅更是達(dá)到88.3%。三線城市市場成交受二線城市的影響，呈現(xiàn)出相對火熱的態(tài)勢，這和三線城市積極去庫存的政策導(dǎo)向有很大關(guān)聯(lián)。

去二線城市搶地

新房、二手房的火熱成交，讓二線城市的土地受到房地產(chǎn)企業(yè)追捧。

4月7日、8日，蘇州土地市場成了聚寶盆，13宗土地成交，總出讓金共約250.76億元，平均溢價率約200%。其中，蘇州市高新區(qū)科技城地塊由 3.7億元起拍，最終在15.5億元落槌，溢價率高達(dá)318.86%。4月28日，合肥13宗土地集中出讓，推出的地塊均遭“瘋搶”，其中有5宗住宅用地樓面價超過1萬元/平方米，溢價率達(dá)到300%左右。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，4月二線城市合計土地出讓676宗土地，土地出讓金達(dá)到1224.73億元，環(huán)比上漲29%，同比漲幅達(dá)227%。成交樓面均價2607.73元/平方米，平均溢價率61.85%，均創(chuàng)出最高歷史紀(jì)錄。而一線城市4月成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓，北京、深圳均無土地成交。“目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內(nèi)，庫存明顯銳減，而土地供應(yīng)的減少又影響了市場預(yù)期，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京晨報記者采訪時表示，一線城市高地價和高房價，使得部分房企認(rèn)為此類城市泡沫過大，而二線城市的房地產(chǎn)庫存規(guī)模不大，且購房政策總體寬松，驅(qū)使房企積極拿地，“但最后也可能使得后續(xù)開發(fā)成本急劇上升。”

過熱城市已出“限價令”

政策已經(jīng)出動，為此起彼伏的“高燒”降溫。尤其是一些受益于地利之優(yōu)勢享受著一線城市的擠出效應(yīng)的城市，河北環(huán)京4縣市，長三角地區(qū)的合肥、南京、蘇州，毗鄰深圳的惠州等近期紛紛收緊房地產(chǎn)政策。

4月25日，南京正式發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀，其中包括對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%;每平方米2萬元至3萬元的，年化漲幅不宜高于10%;每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。同時，還指出嚴(yán)厲打擊虛假廣告、捂盤惜售等市場交易違法違規(guī)行為，加強(qiáng)對個人住房貸款首付資金來源的審查，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

在南京之前，房價同樣大幅攀升的蘇州已經(jīng)在3月出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)售房屋的申報價格，3 個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%;下一批次備案預(yù)售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。此外，取得預(yù)售證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對外銷售。

調(diào)控政策

開始“托底蓋帽”

2015年開始的股市去杠桿，使得大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。對于二線城市樓市的火熱成交，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，二線城市房價大漲，和此類城市相對一線城市房價總體偏低、購房政策比較寬松有關(guān)?！昂涂只判再彿壳榫w不斷加重也有關(guān)系，部分購房者擔(dān)心二線城市后續(xù)也會收緊政策，預(yù)計5月份購房者依然會積極入市，成交規(guī)?；蛉跤?月份，但總體依然處于高位水平?！?/p>

樓市高燒蔓延，使得調(diào)控政策出現(xiàn)了明顯改變。張大偉表示，過去一年多，房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方向是去庫存，各種寬松政策次第出臺。但部分庫存較低的一二線城市及一二線輻射區(qū)在刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量價快速上漲現(xiàn)象，導(dǎo)致市場出現(xiàn)非理性繁榮，“未來政策開始‘托底蓋帽’，從最近各地出臺的政策可以看到，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性政策。但整體看，政策導(dǎo)致房價下調(diào)的可能與空間有限，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的趨勢下，房地產(chǎn)依然需要去庫存。”