制圖/黃文倩

阿宏在廣州開了一家電子科技公司，2010年，已有一套房子的他想再買一套房用作員工宿舍。考慮到二套房首付較多，他借用親弟弟阿林的名義，以120萬元的價格在廣州買了一套房。五年后，當(dāng)阿宏把房子賣了后，其弟弟卻認(rèn)為這套房是哥哥送給他的，遲遲不把購房款全數(shù)還給哥哥。無奈之下，阿宏將弟弟告上法庭。記者昨日從廣州市從化區(qū)法院獲悉，阿宏的弟弟被判應(yīng)退還全部購房款的判決已終審生效。

A “借名買房”惹出兄弟情仇

據(jù)阿宏回憶，自己1996年參加工作，1998年開始幫父親清還家庭所欠的債務(wù)，一直到2005年才還清。2005年，阿宏在廣州天河電腦城賣電子元器件積累了資金，創(chuàng)立了一家電子科技公司。創(chuàng)立公司后，家里要求他照顧弟弟們，于是就把幾個弟弟從老家接到廣州工作，還租了一套三室兩廳的房屋用作公司職工宿舍。

2010年，廣州房價飛漲，阿宏決定買一套房子作為公司的職工宿舍。由于當(dāng)時阿宏和妻子兩人的名下已有一套房產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)年的房產(chǎn)調(diào)控政策，購買二套房首付需七成，且貸款審批很難。出于對親弟弟的信任，阿宏與阿林商量后，決定用阿林的名義來買房。

2010年11月26日，阿宏借用弟弟阿林的名義購買了一套房屋，簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，房屋總價為120萬元，采用涂銷抵押后按揭付款的方式進(jìn)行交易。合同簽訂后，阿宏先向賣家支付了5萬元定金，并于次月向賣方支付了31萬元的購房款，后來通過銀行按揭貸款的方式向賣方支付84萬元的購房余款。該房產(chǎn)于2011年1月完成過戶手續(xù)，購房所產(chǎn)生的稅費及每月銀行按揭貸款均由阿宏負(fù)責(zé)償還。房屋則一直由阿宏的兩個弟弟阿林和阿源等人作為宿舍使用。

2015年3月，由于公司經(jīng)營不善，急需資金，房子以160萬元價格轉(zhuǎn)讓給了他人，交易于2015年6月完成。期間，交易款項先后轉(zhuǎn)入了弟弟阿林的賬戶內(nèi)，經(jīng)阿宏多次催促，阿林才將其中的109萬元還給阿宏，仍有51萬元尚未返還。無奈之下，2015年8月，阿宏將弟弟起訴到廣州從化法院，要求法院判令弟弟阿林返還出售位于廣州市天河區(qū)的售樓余款51萬元及銀行同期貸款利息。

B 家人法庭作證直“撕”大哥

法庭上，阿宏表示，在購買涉案房屋前的一個月，自己將名下居住使用的房屋向銀行抵押貸款，用于支付購買涉案房屋的首期款。在購買涉案房產(chǎn)過程中，弟弟阿林從未履行過任何支付款項的義務(wù)，因此實際出資人是自己，賣房的交易款也應(yīng)歸自己所有。為了證明其主張，阿宏向法院出示了自己的《個人貸款借款合同》，擬證明自己在購房前后已負(fù)債很多，資金拮據(jù)，不存在被告所述贈與涉案房屋事宜。

弟弟阿林則辯稱，自己和哥哥不存在借名買房的情況，房屋權(quán)屬人為自己，房屋購房款也屬于自己，與哥哥無關(guān)。阿林說，自己在哥哥的公司中上班，長期以極低的工資打工，而阿宏作為兄長，承諾出資購買涉案房產(chǎn)贈與自己，贈與房款的基礎(chǔ)是因為二人之間的兄弟關(guān)系，以及鼓勵自己在哥哥公司任職，因此不同意阿宏的訴訟請求。

在法庭上，應(yīng)被告阿林的要求，阿宏和阿林的父親周某、弟弟阿源先后出庭作證。父親周某稱，原告是自己的大兒子，被告是二兒子，原告是將涉案房屋贈送給被告的，贈送后涉案房屋產(chǎn)生的物業(yè)費、水電費也是由被告承擔(dān)。購買涉案房屋的房款是原告與被告及被告的未婚妻共同賺的錢。

原、被告的弟弟阿源稱，自己2005年入職大哥阿宏的公司，生活費是800元，2010年的生活費是1000多元，沒有工資。涉案房屋的購房款是大哥贈與二哥的。

對于弟弟的說法，阿宏表示，兩證人證詞雷同，皆由被告申請出庭作證，有串通做假證的嫌疑。阿林確實是在自己公司工作，2010年左右，弟弟阿林和阿源的凈收入的工資是2000元至3000元左右，且為他們購買了社保，包括他們個人應(yīng)繳社保部分也是公司負(fù)擔(dān)的。其他非親屬的員工的工資差不多也是這個水平。不存在給他們極低工資的情況。自己也不可能還贈與其房屋。另外，對于父親所說“物業(yè)費、水電費也是由被告承擔(dān)”的情況，阿宏表示，居住人在居住過程中支付所產(chǎn)生的管理費和水電費等實屬正常。

C 弟弟被法院判決退還購房款

從化法院經(jīng)審理認(rèn)為，由于原、被告雙方未簽訂書面的借名購房協(xié)議，而原告和被告之間又是兄弟關(guān)系，出資行為僅是判斷原告是否實際所有權(quán)人的證據(jù)之一，而非充分證據(jù)，僅有出資行為不足以證明原告和被告之間的真實意思表示即為原告借被告名義購房。

同時，被告認(rèn)為原告贈與房款是因為被告為原告的公司工作且長年只獲得了極低的工資收入，被告收入雖不高，但原告的公司也為其提供了住宿，與原告是否贈與資金購房沒有必然關(guān)聯(lián)性。被告申請其父周某、其弟阿源出庭作證以證明原告贈與被告房款購房的事實，由于阿源與原告之間尚有其他訴訟未解決，其提供的對原告不利證言證明力度較小，而周某的證言沒有其他相關(guān)證據(jù)能與其結(jié)合形成證據(jù)鏈，僅有兩證人證言不能單獨作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)，證明力度不足。因此，被告的證據(jù)不足以證明原告有贈與購房款為其買房的意思表示。

由于涉案房產(chǎn)登記在被告名下，按照物權(quán)公示公信原則，所有權(quán)人以登記為準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告。購房款及相關(guān)費用均是原告所出資，在原告明確表示并非贈與且被告沒有充分證據(jù)證明購房款是贈與的情形下，被告取得該部分利益沒有合法根據(jù)，原告和被告之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原告有權(quán)要求被告退還原告因購買和出售涉案房產(chǎn)所支付的全部款項和相關(guān)費用。

法庭上，雙方確認(rèn)原告共支付首期購房款、按揭手續(xù)費、房屋契稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費、房屋登記費、中介服務(wù)費39萬余元；支付購房貸款月供本金和利息共24萬余元；原告清償銀行貸款尾款79萬余元，以上原告共支付143萬余元。

從化法院一審判決，除了被告已返還給原告的109萬元外，應(yīng)再退還房款34萬余元給原告。判決后，雙方上訴到廣州中院，近日，廣州中院駁回上訴，維持原判。

法官說法

親兄弟也應(yīng)“明算賬”

法官表示，由于原、被告雙方未簽訂書面的借名購房協(xié)議，而原告和被告之間又是兄弟關(guān)系，出資行為僅是判斷原告是否實際所有權(quán)人的證據(jù)之一，而非充分證據(jù)，僅有出資行為不足以證明原告所說的“借弟弟名義買房”的這一情況的真實性。無論是借名買房還是贈與行為都應(yīng)當(dāng)有充分的證據(jù)。

因此法官建議，親兄弟明算賬，對于房屋買賣等涉及財產(chǎn)數(shù)額較大的交易事項，還是應(yīng)當(dāng)以書面協(xié)議的方式將事項約定清楚，以免釀成兄弟失和、家庭破裂的悲劇。(記者 董柳 通訊員 鄒靜 劉佳星 實習(xí)生侯若寧)