“以房養(yǎng)老”不等于“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”！

“以房養(yǎng)老”作為一種新型金融服務(wù)產(chǎn)品，原本可以讓老人們的房子變成實(shí)實(shí)在在的“養(yǎng)老金”，但目前市場(chǎng)上不少打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)推出的產(chǎn)品卻真假難辨，最終使老年人“錢(qián)房?jī)墒А薄?/p>

近日，北京市海淀公安分局微博公告稱(chēng)，針對(duì)有投資人舉報(bào)北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司從事非法集資活動(dòng)的情況，北京市公安局海淀分局已對(duì)相關(guān)公司立案?jìng)刹?，并?月3日對(duì)88名犯罪嫌疑人刑事拘留。

據(jù)了解，在該案件中，相關(guān)公司打著“以房養(yǎng)老”的旗號(hào)，以高息誘惑，使多名老人陷入騙局，甚至有部分受害者正面臨房屋被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。

而真正的“以房養(yǎng)老”（即住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)）業(yè)務(wù)則是保險(xiǎn)業(yè)支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要舉措，也是保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系建設(shè)的創(chuàng)新方式。

但由于傳統(tǒng)觀念、法制環(huán)境等多種原因，保險(xiǎn)業(yè)推進(jìn)“以房養(yǎng)老”進(jìn)展緩慢。與此同時(shí)，騙術(shù)手段卻花樣翻新，通過(guò)“以房養(yǎng)老”名義混淆概念，侵害消費(fèi)者權(quán)益。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提示，真正的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)必須同時(shí)滿(mǎn)足“獲得銀保監(jiān)會(huì)批復(fù)”、“機(jī)構(gòu)持有金融牌照”兩大基本條件。

真正的“以房養(yǎng)老”長(zhǎng)啥樣

實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”定義非常寬泛，但“以房養(yǎng)老”并不等于“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。

老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一項(xiàng)創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“幸福人壽”）反向抵押相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，正規(guī)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)對(duì)老人的權(quán)益是有充分保障的。老人始終享有對(duì)房屋占有、使用、租賃和房屋贖回處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)利，而保險(xiǎn)公司僅有抵押權(quán)。

“辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)后，因?yàn)榈盅簷?quán)的存在老年人只是不能賣(mài)房子。同時(shí)，在老人身故后，保險(xiǎn)公司要在繼承人的配合下才能處置房產(chǎn)。這與‘以房養(yǎng)老’騙局明顯不同?！痹撠?fù)責(zé)人稱(chēng)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生表示，保險(xiǎn)公司推出的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)主要有三大特點(diǎn)。

一是與終身年金相結(jié)合，承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定按月向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故；

二是可以滿(mǎn)足“居家養(yǎng)老”需求，老年人不需要搬離，可以繼續(xù)居住在自己的房子里直至身故。與出售房屋獲取養(yǎng)老金等“以房養(yǎng)老”方式相比，對(duì)老年人的生活環(huán)境、生活方式影響小；

三是老年人過(guò)世后，其房產(chǎn)處置所得在償還養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以?xún)敻叮ｋU(xiǎn)公司將承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

哪類(lèi)人可以參與

當(dāng)然，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”并不是養(yǎng)老的全部，只是為部分老人提供一種新的養(yǎng)老方式，是現(xiàn)有養(yǎng)老模式的一個(gè)補(bǔ)充。需要注意的是，并不是所有老年人都可以參與，只能滿(mǎn)足特定人群的部分養(yǎng)老需求。

據(jù)記者了解，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”適用人群需要符合以下條件：一是，年齡60~85周歲；二是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，該業(yè)務(wù)主要是為那些有房產(chǎn)但養(yǎng)老資金不足的老年人提供一種增加養(yǎng)老收入的新手段，使房產(chǎn)這一老年人主要的存量資產(chǎn)在不轉(zhuǎn)移使用權(quán)的前提下能夠轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資金，豐富老年人的養(yǎng)老選擇，增加老年人的養(yǎng)老資金來(lái)源，改善老年人的生活質(zhì)量。

根據(jù)幸福人壽業(yè)務(wù)流程來(lái)看，首先，由于辦理過(guò)程會(huì)涉及諸多法律問(wèn)題，因此由雙方（老年人、保險(xiǎn)公司）共同聘任律師進(jìn)行法律盡職調(diào)查；其次，抵押房屋價(jià)值確定由一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估公司確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)由老年人在備選庫(kù)中選擇；第三，簽訂合同后，老年人將房產(chǎn)進(jìn)行抵押，保險(xiǎn)公司只有抵押權(quán)，所有權(quán)、使用權(quán)仍然歸老年人所有；最后，所有協(xié)議文本、內(nèi)外環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行公證，以保障業(yè)務(wù)流程規(guī)范，維護(hù)雙方合法權(quán)益。

騙子推進(jìn)為何比正規(guī)軍快

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”模式以試點(diǎn)形式已推廣近5年，但市場(chǎng)反響卻異常冷淡，保險(xiǎn)公司態(tài)度并不積極。截至目前，只有幸福人壽取得“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

從推廣情況來(lái)看，目前參與家庭主要為無(wú)子女家庭。這與人們的觀念以及對(duì)產(chǎn)品的接受程度、我國(guó)法制環(huán)境、文化傳統(tǒng)都息息相關(guān)。

截至2019年3月底，幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個(gè)城市累計(jì)承保133戶(hù)（194單）。平均投保年齡71歲，無(wú)子女家庭占比近一半，失獨(dú)孤寡、空巢、低收入老人具有更強(qiáng)烈的投保意愿。

朱俊生認(rèn)為，影響業(yè)務(wù)發(fā)展的因素主要來(lái)自于五個(gè)方面：即觀念、法律與配套政策、風(fēng)險(xiǎn)管控、對(duì)公司的能力要求高、相當(dāng)一部分老年人的房產(chǎn)無(wú)法上市交易等。

第一財(cái)經(jīng)記者在采訪(fǎng)中了解到，由于有些環(huán)節(jié)的法律法規(guī)還存在空白或不足；業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)涉及房地產(chǎn)管理、金融、財(cái)稅、司法等多個(gè)領(lǐng)域，這些都對(duì)保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)提出了挑戰(zhàn)。

“房屋評(píng)估、盡職調(diào)查、抵押登記、業(yè)務(wù)公證，涉及多個(gè)部門(mén)和外部機(jī)構(gòu)，不同地區(qū)的流程和操作要求也不盡一致?！敝炜∩J(rèn)為，涉及環(huán)節(jié)較多，對(duì)保險(xiǎn)公司的能力要求較高。

“住房反向抵押貸款”是一個(gè)新生事物，很多地方政府部門(mén)都是第一次接觸，無(wú)論是政策法規(guī)，還是業(yè)務(wù)流程、體系機(jī)制，都需要重新梳理建立。

幸福人壽人士就對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，該項(xiàng)業(yè)務(wù)從老人簽訂投保意向書(shū)、房屋評(píng)估、法律盡調(diào)、房屋抵押、公證，到最終各項(xiàng)手續(xù)完結(jié)領(lǐng)到養(yǎng)老金，通常都要花上2~3個(gè)月時(shí)間，最長(zhǎng)的一單歷時(shí)9個(gè)月。在雙方對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值、每月能領(lǐng)取的養(yǎng)老金數(shù)額達(dá)成一致之后，雙方去房屋所屬各區(qū)局辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，這是整個(gè)業(yè)務(wù)中最容易“卡殼”的環(huán)節(jié)。

業(yè)務(wù)辦理前期至關(guān)重要的第一步是確認(rèn)“房屋性質(zhì)”問(wèn)題。我國(guó)房改后，房改房在補(bǔ)交土地出讓金后成為可以自由上市交易的商品房，但有的央產(chǎn)房（中央在京單位已購(gòu)公有住房）由于單位為保密性單位等原因，只能在系統(tǒng)內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

前期至關(guān)重要的另一重要因素是“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。根據(jù)規(guī)定，只有老人擁有100%完全產(chǎn)權(quán)的房屋才可以做抵押。此外，補(bǔ)領(lǐng)結(jié)婚證、房產(chǎn)證增名等，也是這個(gè)環(huán)節(jié)的常見(jiàn)問(wèn)題。

再者，傳統(tǒng)的銀行抵押貸款都是正向抵押，會(huì)約定一個(gè)具體的抵押期限和金額，但反向抵押領(lǐng)取終身的特質(zhì)，抵押期限與金額均與投保人壽命息息相關(guān)，是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，相關(guān)政府部門(mén)的辦理流程、管理規(guī)定等都需要重新匹配與完善，否則無(wú)法支持相關(guān)業(yè)務(wù)辦理。

國(guó)外開(kāi)展情況如何

??“以房養(yǎng)老”理念最早起源于荷蘭，真正意義上“以房養(yǎng)老”的推出則應(yīng)是在20世紀(jì)80年代的美國(guó)，隨后英國(guó)、新加坡和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛進(jìn)行了??“以房養(yǎng)老”的探索。但在國(guó)外，“以房養(yǎng)老”也屬于小眾市場(chǎng)。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，在美國(guó)，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的主要參與機(jī)構(gòu)為銀行，保險(xiǎn)公司主要是提供保障。貸款的申請(qǐng)人需年滿(mǎn)62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。美國(guó)聯(lián)邦住房管理局可提供給九成以上老人按揭貸款。

在保障方面，辦理貸款前，老人的知情權(quán)會(huì)得到充分保證。按規(guī)定，老人在申請(qǐng)?jiān)撡J款前需聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，接受相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，且提供該類(lèi)貸款的金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)過(guò)美國(guó)聯(lián)邦住房管理局核準(zhǔn)。同時(shí)，為了免除老人后顧之憂(yōu)，貸款期間，若老人出現(xiàn)違約情況，由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金負(fù)責(zé)賠付。

此外，貸款的選擇兼具多樣性。放款方式包括按月、固定期限、一次性發(fā)放等。在房產(chǎn)處置時(shí)，房屋可交由金融機(jī)構(gòu)處理，也可由繼承人在1年內(nèi)還清貸款本金和利息后將房屋贖回。

從發(fā)展情況來(lái)看，美國(guó)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在2008年、2009年達(dá)到最高峰，約有11萬(wàn)老年人參與。但該業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額只占傳統(tǒng)房貸市場(chǎng)的1%，即只有1%的美國(guó)人使用反向貸款“以房養(yǎng)老”。

我國(guó)發(fā)展是否可持續(xù)

在人口老齡化催生一系列養(yǎng)老問(wèn)題的情況下，不少發(fā)達(dá)國(guó)家逐漸將目光轉(zhuǎn)向固化在房產(chǎn)上的資產(chǎn)財(cái)富，紛紛開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的探索。

為了應(yīng)對(duì)日益嚴(yán)峻的老齡化問(wèn)題，近年來(lái)，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)積極參與多層次養(yǎng)老保障體系的建設(shè)。原保監(jiān)會(huì)先后發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于延長(zhǎng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知》，希望通過(guò)試點(diǎn)的方式，鼓勵(lì)保險(xiǎn)業(yè)積極參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，探索完善我國(guó)養(yǎng)老保障體系。

朱俊生預(yù)計(jì)，六大因素的存在令我國(guó)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)仍有一定的發(fā)展空間。

一是，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化情況日益突出。二是，家庭結(jié)構(gòu)正發(fā)生顯著變化，家庭規(guī)?？s小，“4-2-1”型家庭群體龐大，同時(shí)還產(chǎn)生了一些失獨(dú)家庭和“空巢”家庭群體，此外獨(dú)居比例和護(hù)理費(fèi)用的上升，單人家庭、空巢家庭比例也在提升。

三是，居住模式的改變?！艾F(xiàn)代性使得父母與子女的居住距離遠(yuǎn)離，傳統(tǒng)家庭功能減少?！敝炜∩Q(chēng)。

近日，《中國(guó)養(yǎng)老金精算報(bào)告2019~2050》測(cè)算結(jié)果顯示，養(yǎng)老金累計(jì)結(jié)余將在2035年耗盡，這意味著養(yǎng)老保障制度改革進(jìn)程面臨艱巨挑戰(zhàn)。朱俊生認(rèn)為，養(yǎng)老總量不足、結(jié)構(gòu)失衡、需要多樣化的養(yǎng)老安排成為“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)大的第四項(xiàng)因素。

五是，我國(guó)房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比較高。據(jù)悉，中國(guó)家庭的房產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比高達(dá)69%，美國(guó)僅為36%；六是，人口基數(shù)大、小比例的業(yè)務(wù)量將會(huì)很大。

目前，我國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不足，降低了資產(chǎn)的流動(dòng)性，影響了保險(xiǎn)公司等金融主體參與住房反向抵押貸款的積極性。

朱俊生建議，未來(lái)，我國(guó)可以從金融、財(cái)稅、司法、住建等多個(gè)方面完善配套政策。同時(shí)，鼓勵(lì)產(chǎn)品創(chuàng)新，在產(chǎn)品服務(wù)層面，使產(chǎn)品多元化、差異化。例如，險(xiǎn)企可與護(hù)理機(jī)構(gòu)合作，或自建護(hù)理服務(wù)體系，提供房屋增值分享型新產(chǎn)品或“養(yǎng)老保險(xiǎn)金+養(yǎng)老服務(wù)”。