全國多地物業(yè)管理條例相繼出臺、修訂或征求意見—— 物業(yè)小事就是民生大事
徐 駿作（新華社發(fā)）
電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經常因為小區(qū)的物業(yè)問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點”，全國多地物業(yè)管理條例近期陸續(xù)出臺、修訂或征求意見。
地方立法為規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障，為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方。同時，物業(yè)管理不僅關乎小區(qū)內部，更是群眾自治的體現、是社會治理的重要內容。社會各方應共同努力，在解決問題時也須多一分理解與寬容。
物業(yè)糾紛 五花八門
“自從成立了業(yè)委會，小區(qū)就變了個樣兒！”北京市朝陽區(qū)望京利澤西園一區(qū)業(yè)委會副主任陳寒松對記者說。談起之前的日子，她皺起了眉頭?！袄衔飿I(yè)公司內部出了問題，服務越來越糟糕。業(yè)主們對此不滿意，便不交物業(yè)費，于是惡性循環(huán)就開始了。起初他們還提供部分服務，但到后來什么都不做了，也不退出。小區(qū)電梯和管道等設施設備老化、垃圾亂堆、治安問題隨之而來。”
2016年8月，在街道辦、社區(qū)的協(xié)助下，望京利澤西園一區(qū)克服重重困難成立了業(yè)委會。業(yè)主們有了重選物業(yè)公司的機會?！艾F在小區(qū)里不僅有人清理垃圾、搞了綠化，還更換了老舊的公共設施，安裝了電子監(jiān)控。我們正商量著如何管好小區(qū)車輛。只要大家一起使勁，小區(qū)的明天會更好！”陳寒松說。
實際上，并非所有小區(qū)都有業(yè)委會。業(yè)委會成立難、覆蓋率低是當前制約我國物業(yè)管理水平提升的短板之一。以北京市為例，數據顯示，北京現有10213個住宅小區(qū)，其中僅有1216個小區(qū)成立了業(yè)委會。
專項維修資金怎么用？車位車庫如何分？出現私拉電線、制造噪音、違規(guī)飼養(yǎng)動物和出租房屋、懸掛物脫落、高空拋物等情形誰來管？各種“操心事”“煩心事”困擾著廣大群眾。圍繞物業(yè)費、物業(yè)服務合同的糾紛在日常生活中更是五花八門、屢見不鮮。
“我家屋頂漏水了，房屋質量不合格，拒交物業(yè)費”“我買了房子，但沒裝修沒入住，沒有享受物業(yè)服務，為啥要交物業(yè)費？”一提及部分公司不合格的物業(yè)服務，業(yè)主們常常憤憤不平。不可否認，面對一些不合理訴求，物業(yè)公司往往也是有苦難言。
“這個案例令我印象深刻，從中可體會到解決物管難題絕非易事?！卑怖砺蓭熓聞账匣锶税A告訴記者，一個開發(fā)商及其下屬物業(yè)公司與業(yè)主們發(fā)生矛盾，業(yè)主們通過召開業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)公司。但從2015年至今，圍繞物業(yè)管理權又產生了多起訴訟，不僅有民事訴訟，還包括行政訴訟。即便政府、法院作出了一系列指導意見和判決，但現狀并未得到根本改善。
物業(yè)管理難，究竟為何？在中國人民大學公共管理學院教授王叢虎看來，原因是多方面的。物業(yè)公司水平參差不齊、一些公司服務質量差是引發(fā)矛盾的重要原因。部分職能部門“不作為”“亂作為”在某種程度上激化了矛盾，再加上業(yè)主與物業(yè)公司之間缺乏信任與有效溝通，相互猜疑在所難免。
北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法務部主任劉立華認為，不少業(yè)主參與小區(qū)自治的積極性不高。在實踐中，對已成立的業(yè)主組織缺乏有效監(jiān)督，業(yè)委會成員以權謀私的事例時有發(fā)生。
“與物業(yè)管理相關的法制宣傳不足，致使社會各界對物業(yè)管理存在認識誤區(qū)，很多人對業(yè)主及物業(yè)公司權利義務的理解有偏差?！眲⒘⑷A說。
群眾有呼 立法有應
“小物業(yè)”牽動“大民生”。作為衡量城市管理水平的重要標志，物業(yè)管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感、安全感。
群眾有所呼，立法有所應。近期，深圳、北京、重慶等地物業(yè)管理條例相繼實施，成都、廣州等地將修訂或制定物業(yè)管理條例提上日程，臺州、西寧、九江、衡水等地也就本市物業(yè)管理條例向社會公開征求意見。
北京市人大常委會法制辦主任王榮梅表示，《北京市物業(yè)管理條例》的出臺將依法破解物業(yè)管理難題、規(guī)范物業(yè)管理工作，構建具有首都特點的超大城市基層治理新格局。
條例提到物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。劉立華認為，這是最具特色的亮點。從加強社區(qū)治理入手，發(fā)揮黨建引領作用，符合新時代要求。
鑒于社區(qū)在此次疫情防控中的重要作用，條例增加了應對突發(fā)事件條款，明確街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責指導物業(yè)服務人開展工作，并給予物資和資金支持。
沒有業(yè)委會咋辦？條例創(chuàng)造性地提出組建“物業(yè)管理委員會”。組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項臨時性機構的成立，目的是推動業(yè)委會的產生?！拔锕軙某霈F符合當前形勢需要，有利于業(yè)主與物業(yè)公司之間的良性溝通，實現小區(qū)物業(yè)管理的平穩(wěn)過渡和長遠發(fā)展?！遍L城物業(yè)北京分公司總經理張永謙說。
為實現各方利益平衡，條例規(guī)定物業(yè)費實行市場調節(jié)價并適時調整。業(yè)主逾期拒不交納物業(yè)費，物業(yè)服務人可依法提起訴訟或申請仲裁。法院可依法對拒不執(zhí)行的業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。
條例也對物業(yè)公司提出明確要求，增加了其違法成本。如物業(yè)服務人應如實公示、及時更新物業(yè)服務收費標準和方式，對電梯、消防設施加強巡查和養(yǎng)護，采取必要措施防止懸掛物脫落，對不文明行為進行勸止或報告等。物業(yè)服務人若被解聘拒不退出，自規(guī)定時間屆滿次日起每日罰1萬元；若未優(yōu)先滿足業(yè)主出租車位車庫，每個違法出租車位最高可罰1萬元。
由于專項維修資金不足，維修和更換公共設施設備經常久拖不決。為此，條例規(guī)定當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，業(yè)主組織應及時通知業(yè)主補足。另外，50%以上的公共收益應優(yōu)先補充。
賦予基層部分執(zhí)法權是一大特色?！疤貏e授權是北京市在總結長時間以來的實踐經驗基礎上做出的，具有現實意義?！蓖鯀不⒅赋觯瑘?zhí)法權的下沉可一定程度緩解“看得見的無權執(zhí)法，有權執(zhí)法的看不見”的尷尬，是對“街鄉(xiāng)吹哨、部門報到”執(zhí)法機制的有益補充。
此外，條例對老舊小區(qū)綜合整治、前期物業(yè)、失管小區(qū)應急維護、不文明行為懲處等公眾關心的其他問題也做出回應。
各地條例在體現共性的同時，結合實際，各具特色。
《重慶市物業(yè)管理條例》細化了物業(yè)管理區(qū)域禁止行為清單，鼓勵使用新技術為物業(yè)服務提供便利，建立起第三方評估制度，并創(chuàng)設了民宿等住宿服務規(guī)范。
《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》要求加強對業(yè)主共有資金、專項維修資金的監(jiān)管，修改業(yè)主大會生效和表決門檻，降低業(yè)委會選舉門檻，并強化對業(yè)委會的監(jiān)督。
多方協(xié)作 抓好落實
法律的生命在于實施。
“條例的出臺是完善北京市物業(yè)管理法律體系的第一步，也是最重要的一步。”包華指出，但單有條例遠遠不夠。
“落地的關鍵是以問題為導向，用解決問題倒逼落實。”劉立華認為，首先要加強配套制度建設。目前很多規(guī)定帶有原則性，需要有關部門及時出臺相關配套措施，立法本意才能落到實處。
物業(yè)管理項目多、涉及面廣，充分調動各方積極性很有必要?！罢块T、有關機構和組織履職盡責必不可少。加強對主管部門、街道、社區(qū)和業(yè)主組織工作人員、物業(yè)從業(yè)人員培訓，保障其切實履行職責。同時，對落實不到位的部門和人員按規(guī)定督促、問責?！眲⒘⑷A說，還要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和專業(yè)服務機構作用，借助各方力量共促物業(yè)管理水平提升。
物業(yè)糾紛多而雜，全走法律程序不現實?！侗本┦形飿I(yè)管理條例》提到要建立人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制?！斑@種機制及其良性運行是化解矛盾的有效方法。但從目前來看，這套機制參與解決小區(qū)物業(yè)糾紛還很不夠。如何健全機制、加快運行是關鍵。”王叢虎說。
物業(yè)公司服務能力的提升及對物業(yè)公司的監(jiān)管不可或缺。公司應集中精力提高服務水平、提升業(yè)主滿意度。為有效考核監(jiān)督物業(yè)公司，業(yè)內人士建議進一步量化物業(yè)服務指標，更新現行物業(yè)服務標準。
另外，對業(yè)主的宣傳教育同樣不容忽視?！坝行I(yè)主法律意識淡薄、契約精神缺失，無故拖欠物業(yè)費，在小區(qū)隨意亂為。”王叢虎認為，條例針對多種不文明行為規(guī)定了處罰措施。加強宣傳教育、健全個人信用聯(lián)合懲戒機制有助于減少上述行為的發(fā)生。
有專家表示，條例實施過程中，還要注意可能出現的新問題。比如，在沒有業(yè)委會的情況下，物管會是否會一直“臨時”下去？物業(yè)服務本質上是業(yè)主和物業(yè)服務人之間的民事法律關系，而社區(qū)治理采用黨委領導、政府主導、多方參與的行政管理方式，物業(yè)管理納入社區(qū)治理后能否兼顧各方利益？
“其實，物業(yè)管理與社會治理、國家治理密切相關?！蓖鯀不⒄劦?，物業(yè)管理是基層社會治理的重要內容，也是群眾自我管理、自我治理的重要體現。國家治理體系和治理能力現代化的一個重要基礎就是群眾的自我治理。
“這份工作不容易，有時候付出多，卻仍有人不理解。但看到小區(qū)一天比一天整潔有序，心里還是很高興的。我們現在倡導黨建引領、多方合作，勤溝通多商量?！痹跇I(yè)委會工作了近4年的陳寒松感概說。
破除物業(yè)“痼疾”，單憑一方獨力難支。大家除了遵守法律法規(guī)及管理規(guī)約外，遇到糾紛，少不了坐下來協(xié)商。到那時，不妨少一分抱怨和指責，多一分理解與寬容。（記者 史志鵬）
