5月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，審議了《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》，作出“實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施”的重要戰(zhàn)略部署。繼單獨(dú)兩孩和全面兩孩政策后，這是我國(guó)生育政策又一次重大調(diào)整。
第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)表明，2020年我國(guó)育齡婦女總和生育率為1.3，處于較低水平。育兒成本高、生活工作壓力大致精力有限、父母年紀(jì)大難托管、女性職場(chǎng)受限等，都成為影響家庭生育決策的阻撓因素。因此專(zhuān)家建議，應(yīng)做好相應(yīng)的支持措施，將實(shí)際存在的生育潛力發(fā)揮出來(lái)。
對(duì)此，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示，從中國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，養(yǎng)育和教育成本占大頭，且與住房市場(chǎng)密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)領(lǐng)域要想支持三孩政策落地將大有可為。
“三孩政策”實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不明顯
《金融時(shí)報(bào)》記者：人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。請(qǐng)問(wèn)“三孩政策”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)短期發(fā)展有哪些影響？
蔡真：我認(rèn)為“三孩政策”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)短期發(fā)展影響甚微。這一判斷的依據(jù)主要是“三孩政策”可能帶來(lái)的人口增量。
2015年中國(guó)開(kāi)始實(shí)施“全面二孩政策”，2015年至2019年孩次的生育分布情況如下：一孩出生數(shù)分別為879萬(wàn)人、981萬(wàn)人、713萬(wàn)人、629萬(wàn)人和593萬(wàn)人；二孩出生數(shù)分別為658萬(wàn)人、715萬(wàn)人、892萬(wàn)人、760萬(wàn)人和835萬(wàn)人；三孩及以上出生數(shù)分別為118萬(wàn)人、90萬(wàn)人、117萬(wàn)人、134萬(wàn)人和37萬(wàn)人。2020年中國(guó)出生人口1200萬(wàn)人，官方目前還沒(méi)有公布各孩次比例，參照2017年到2019相對(duì)穩(wěn)定的各孩次比例，2020年一孩、二孩和三孩的出生人數(shù)約為480萬(wàn)人、600萬(wàn)人和120萬(wàn)人。
由于目前實(shí)施“三孩政策”，可考慮國(guó)際上不限制生育并且人群和文化與中國(guó)背景相似的國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行對(duì)比測(cè)算增量，以日本、中國(guó)臺(tái)灣和美國(guó)亞裔為參考，各孩次之間的比例基本穩(wěn)定在46∶37∶16。但該比例并不能直接套算至中國(guó)三孩出生人數(shù)上，因?yàn)橹袊?guó)二孩出生人數(shù)超過(guò)一孩，這與正常的生育規(guī)律相悖，正常生育規(guī)律呈一胎多于二胎、二胎多于三胎的遞減趨勢(shì)，“全面二孩政策”紅利很快就會(huì)消失，因此，最好的套算方式是用各孩次相對(duì)一孩的比例。參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，三孩大約是一孩的35%，而目前中國(guó)三孩占一孩的比例大約是25%。
以2015年至2020年一孩數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單推算，2021年一孩出生人口約為387萬(wàn)人，以35%比例預(yù)測(cè)三孩人數(shù)為136萬(wàn)人，政策帶來(lái)的三孩凈增量約為39萬(wàn)人（以25%比例計(jì)算三孩人數(shù)為97萬(wàn)人，凈增39萬(wàn)人）。從短期來(lái)講，三孩政策于5月底才實(shí)施，預(yù)計(jì)今明兩年政策導(dǎo)致的三孩凈增量微乎其微，因而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以忽略不計(jì)。
從長(zhǎng)期看，“三孩政策”的影響也是逐漸遞減的：其一，一孩出生人口呈絕對(duì)數(shù)量下降，平均每年約減少90萬(wàn)人，畢竟三孩最原始基礎(chǔ)是一孩；中國(guó)生育的當(dāng)務(wù)之急是遏制一孩急劇下滑的態(tài)勢(shì)以及年輕人“不婚不戀”的趨勢(shì)。其二，二孩出生人數(shù)盡管目前還保持穩(wěn)定，但二孩的育齡媽媽大都是80后，大多數(shù)已屬于高齡產(chǎn)婦，生育三孩的可能性大大降低。其三，“三孩政策”未放開(kāi)前，三孩出生人口主要集中在偏遠(yuǎn)山區(qū)和少數(shù)民族地區(qū)，這部分人群本身就未處于政策干預(yù)狀態(tài)下，放開(kāi)后帶來(lái)的增量也不明顯；剩下的城市地區(qū)，一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市由于高昂的育兒成本、住房成本（教育成本與住房成本高度綁定），生育三孩的意愿極低。實(shí)際上，最終“三孩政策”的凈增量落在二線(xiàn)非熱點(diǎn)及三四線(xiàn)的80后身上，因而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也較小。
緩解學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求應(yīng)從教育資源投入著手
《金融時(shí)報(bào)》記者：自2021年以來(lái)，一二線(xiàn)城市的學(xué)區(qū)房漲勢(shì)明顯。對(duì)此，4月30日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”?！叭⒄摺笔欠駮?huì)加劇學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求的現(xiàn)象？您認(rèn)為應(yīng)如何緩解這一矛盾？
蔡真：“三孩政策”導(dǎo)致的新增出生人口有限，因此增量方面不是學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求的主因。當(dāng)前學(xué)區(qū)房漲價(jià)的原因主要來(lái)自存量方面，現(xiàn)有家長(zhǎng)普遍加大孩子的教育投入和教育競(jìng)爭(zhēng)，但學(xué)區(qū)房溢價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人力資本投資的折現(xiàn)價(jià)值，出現(xiàn)了教育內(nèi)卷化。
教育內(nèi)卷化主要來(lái)自三個(gè)方面的原因：第一，全球經(jīng)濟(jì)處于長(zhǎng)期停滯期，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也處于陣痛階段，做大蛋糕的機(jī)會(huì)減少，分蛋糕的壓力會(huì)相應(yīng)增大；再加上目前社會(huì)貧富差距較大，家長(zhǎng)對(duì)下一代的期望和投入自然增加。第二，“雞娃現(xiàn)象”與互聯(lián)網(wǎng)和人工智能（AI）技術(shù)的普及不無(wú)關(guān)聯(lián)，教育微信群和廣告的精準(zhǔn)投放，導(dǎo)致“成績(jī)焦慮”的販賣(mài)更加容易。第三，新冠肺炎疫情讓部分精英人群回流國(guó)內(nèi)，這也在一定程度上加劇了教育內(nèi)卷化。
教育內(nèi)卷化是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房上漲的主因，緩解這一矛盾應(yīng)從教育資源的投入著手：
第一，做大增量，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源的投入。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人們對(duì)義務(wù)教育的需求從“有學(xué)上”向“上好學(xué)?！鞭D(zhuǎn)變，因此，義務(wù)教育的發(fā)展也應(yīng)由“基本均衡”向“優(yōu)質(zhì)均衡”轉(zhuǎn)變。目前，加大基礎(chǔ)教育的財(cái)政支出至少存在兩方面的空間：其一，總量空間。2015年我國(guó)財(cái)政教育支出為2.6萬(wàn)億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的3.8%，這與同期經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）國(guó)家5%的比例還有很大差距。其二，結(jié)構(gòu)空間。我國(guó)教育支出的經(jīng)費(fèi)主要傾向于高等教育，對(duì)基礎(chǔ)教育的公共投入力度相對(duì)比較低。我國(guó)未來(lái)要建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家，僅僅采取“集中資源辦大事”的方式難以滿(mǎn)足創(chuàng)新要求，還應(yīng)通過(guò)提高下一代的綜合素質(zhì)，為創(chuàng)新夯實(shí)人才基礎(chǔ)。
第二，調(diào)整存量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的均等化。一方面，可參照美國(guó)的“優(yōu)秀教師”和“卓越校長(zhǎng)”計(jì)劃，讓優(yōu)秀教師和學(xué)校管理人才流動(dòng)起來(lái)。同時(shí)，對(duì)引入優(yōu)秀教師的學(xué)區(qū)采取考評(píng)和問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)于3年內(nèi)沒(méi)有明顯改進(jìn)的學(xué)?？捎烧庸芑蛑亟M，甚至解散。另一方面，在基礎(chǔ)教育領(lǐng)域引入市場(chǎng)化機(jī)制，避免教育資源官僚化問(wèn)題?？蓞⒄彰绹?guó)的教育券制度，通過(guò)券隨人走，學(xué)校憑券向政府兌現(xiàn)的方式引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而化解基礎(chǔ)教育資源空間固化的局面。教育券的兌付金額中，還應(yīng)包括居住較遠(yuǎn)學(xué)生的通勤補(bǔ)貼或住房租賃補(bǔ)貼，通過(guò)這種方式使教育質(zhì)量與房?jī)r(jià)脫鉤，實(shí)現(xiàn)真正租售同權(quán)。
在金融和稅收政策上對(duì)三孩家庭予以支持
《金融時(shí)報(bào)》記者：“三孩政策”還涉及住房面積和格局的問(wèn)題。您認(rèn)為傳統(tǒng)戶(hù)型分類(lèi)格局將會(huì)發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)變？在這一過(guò)程中，相關(guān)金融貸款政策、稅費(fèi)政策將會(huì)如何進(jìn)行調(diào)整？
蔡真：“三孩政策”落地后，戶(hù)型格局的轉(zhuǎn)變首先表現(xiàn)在房間數(shù)的增加，因?yàn)榧彝ヒ獮槲磥?lái)成員留出獨(dú)立空間。
中指研究院近期關(guān)于“三孩政策”的一項(xiàng)調(diào)查顯示，計(jì)劃生育“三孩”家庭有40%的受訪(fǎng)者需要三居室戶(hù)型，有32%的受訪(fǎng)者需要四居室及以上的戶(hù)型。此外，計(jì)劃生育“三孩”家庭換房置業(yè)時(shí)對(duì)房間的空間有所要求：主臥室是受訪(fǎng)者換房考慮需要改善的第一因素。因?yàn)閺膵雰簞偝錾_(kāi)始，很長(zhǎng)一段時(shí)間都是跟隨父母同住，無(wú)論是主臥室的空間還是功能，都應(yīng)該有所提升。其次，兒童房和客廳也是換房置業(yè)者考慮的重要空間。隨著嬰兒長(zhǎng)大，小孩需要更多的娛樂(lè)和跑動(dòng)，兒童房和客廳將成這一階段的主要室內(nèi)活動(dòng)空間，相應(yīng)的功能方面的需求也會(huì)增加。居室數(shù)量和空間的增加最終反映在住房面積上，計(jì)劃生育“三孩”最青睞于120到140平方米的產(chǎn)品，其次為100到120平方米的產(chǎn)品。
在住房政策方面，我們過(guò)往比較強(qiáng)調(diào)“70/90”政策，即90平方米的戶(hù)型要占到小區(qū)樓盤(pán)的70%；但由于“三孩政策”導(dǎo)致的凈增量并不會(huì)很多，因此住房政策無(wú)須進(jìn)行大的調(diào)整。
然而購(gòu)置大戶(hù)型住宅會(huì)導(dǎo)致稅費(fèi)的增加，主要體現(xiàn)在契稅和個(gè)人所得稅上。契稅方面：購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住宅的契稅為成交價(jià)的1%，購(gòu)買(mǎi)90平方米以上120平方米以下普通住宅的契稅為成交價(jià)的1.5%，購(gòu)買(mǎi)120平方米以上的非普通住宅的契稅為成交價(jià)的3%；此外買(mǎi)方住房不唯一的情況下契稅為成交價(jià)的3%。個(gè)人所得稅方面：盡管理論上應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)，但實(shí)際操作中往往是買(mǎi)方承擔(dān)；普通住宅在“滿(mǎn)五唯一”的條件下免交個(gè)人所得稅，但非普通住宅都需要按成交價(jià)的1%征收。
由于生育三孩從社會(huì)角度而言產(chǎn)生正外部效應(yīng)，有利于人口代際平衡和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。建議在稅收政策上，對(duì)于生育三孩家庭，無(wú)論住宅是否唯一、戶(hù)型是否普通，都應(yīng)參照成交價(jià)的1%征收契稅。在金融政策上，對(duì)于采用公積金貸款的家庭，其貸款額度不受各城市公積金限制，利率無(wú)論期限長(zhǎng)短都采取最低利率；對(duì)于采取商業(yè)貸款的家庭，商業(yè)銀行應(yīng)給予與公積金貸款同樣的利率，其與商業(yè)貸款利率差額由財(cái)政補(bǔ)貼。
房地產(chǎn)稅的功能不應(yīng)著眼于平抑房?jī)r(jià)
《金融時(shí)報(bào)》記者：對(duì)于人口增加可能帶來(lái)的房?jī)r(jià)上升，有專(zhuān)家建議應(yīng)盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅。5月，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，釋放了明確的加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的信號(hào)。請(qǐng)問(wèn)目前我國(guó)征收房地產(chǎn)稅還存在哪些障礙？房地產(chǎn)稅能否起到平抑房?jī)r(jià)的作用？
蔡真：從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅開(kāi)征后并不能起到平抑房?jī)r(jià)的作用，因?yàn)橹饕l(fā)達(dá)國(guó)家都存在房地產(chǎn)稅，但房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看依然是上漲的。
從短期看房地產(chǎn)稅開(kāi)征后會(huì)起到平抑房?jī)r(jià)的作用，其理由是：結(jié)構(gòu)性失衡形成了房?jī)r(jià)上漲，即少部分人擁有多套住宅，導(dǎo)致大量住宅退出流通領(lǐng)域，從而人為形成了供不應(yīng)求的局面；房地產(chǎn)稅具有累進(jìn)稅的性質(zhì)，可以倒逼空置住宅進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而平抑房?jī)r(jià)。不過(guò)在結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題解決后，房?jī)r(jià)依然有上漲可能。
房地產(chǎn)稅的功能不應(yīng)著眼于平抑房?jī)r(jià)，而應(yīng)定位于以下兩點(diǎn)：第一，解決地方稅種少，稅源不足的問(wèn)題，逐漸替代土地財(cái)政。一些學(xué)術(shù)研究在考慮免征條件以及各種稅基的分布情況下，測(cè)算了房地產(chǎn)稅對(duì)土地出讓金的替代率，結(jié)果表明：一線(xiàn)城市房地產(chǎn)稅稅額占土地出讓金的比例在10%到20%之間，二三線(xiàn)城市在8%到10%之間?？紤]到土地出讓金是以批租制收取的，如果換算成年租制，則房地產(chǎn)稅完全能夠覆蓋土地出讓收入，甚至可以覆蓋土地增值稅以及相關(guān)稅收。這意味著替代土地財(cái)政的目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。
第二，考慮到房?jī)r(jià)快速上漲導(dǎo)致的分配不公問(wèn)題（該問(wèn)題也會(huì)對(duì)暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)形成障礙），房地產(chǎn)稅應(yīng)立足于收入再分配的調(diào)節(jié)功能。一些學(xué)術(shù)研究應(yīng)用城鎮(zhèn)住戶(hù)調(diào)查數(shù)據(jù)估算了房產(chǎn)稅的收入再分配效應(yīng)，其結(jié)果表明，采用累進(jìn)的稅率結(jié)構(gòu)能夠降低收入不平等，且按家庭總面積減免比按人均面積減免效果好（按家庭總面積減免也符合三孩配套支持措施）。
目前開(kāi)征房地產(chǎn)稅的技術(shù)條件已經(jīng)具備：一是住房存量登記系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，這為統(tǒng)計(jì)一個(gè)家庭在同一城市的房產(chǎn)分布奠定了基礎(chǔ)。二是針對(duì)個(gè)人所得稅系統(tǒng)運(yùn)行良好，這為計(jì)算相關(guān)免征和抵扣條件奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)前征收房地產(chǎn)稅的主要障礙在立法環(huán)節(jié)。按照此前監(jiān)管部門(mén)確定的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，立法是房地產(chǎn)稅的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)。
我國(guó)立法程序包括以下幾個(gè)階段：第一，立法議案的提出；第二，立法議案的審查與列入立法已成；第三，立法議案的討論（包括公開(kāi)征求意見(jiàn)）；第四，立法議案的修改；第五，立法議案的通過(guò)；第六，新法律的公布。盡管房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)列入十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃的第一類(lèi)項(xiàng)目，屬于任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，但關(guān)于房地產(chǎn)稅立法目前沒(méi)有明確的時(shí)間表。2021年5月11日，財(cái)政部等4部門(mén)在京召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)，這是繼2011年上海、重慶試點(diǎn)之后的再次試點(diǎn)，為后續(xù)立法審議積累經(jīng)驗(yàn)。
總體來(lái)講，房地產(chǎn)稅開(kāi)征一定會(huì)遵循穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，建議這次的試點(diǎn)從兩個(gè)方向著手：一是選取房?jī)r(jià)上漲較快的城市，如深圳，重點(diǎn)考察房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)能否起到抑制房?jī)r(jià)作用；二是選取土地財(cái)政依賴(lài)度比較大的城市，如杭州，重點(diǎn)考察房地產(chǎn)稅能否替代土地財(cái)政。
重點(diǎn)解決養(yǎng)育和教育成本
《金融時(shí)報(bào)》記者：對(duì)于支持“三孩政策”，您認(rèn)為在房地產(chǎn)領(lǐng)域還需要進(jìn)行哪些方面的完善？
蔡真：目前專(zhuān)家普遍認(rèn)為“三孩政策”的落地需要配套支持措施。從影響生育意愿的“三育（生育、養(yǎng)育、教育）”成本來(lái)看，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，對(duì)生育成本補(bǔ)貼不能起到激勵(lì)生育的作用，原因很簡(jiǎn)單，生育成本占比最小，難以起到激勵(lì)作用。從中國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，養(yǎng)育和教育成本占大頭，且與住房市場(chǎng)密切相關(guān)。
養(yǎng)育需要較大的住房空間，但國(guó)內(nèi)一線(xiàn)和二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高昂，三孩家庭購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型還需支付非普通住宅的高昂稅費(fèi)。養(yǎng)育相關(guān)的托幼、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)以及教育中的學(xué)區(qū)房也與住房市場(chǎng)密切相關(guān)，這些服務(wù)是房產(chǎn)增值的主要部分。因此，房地產(chǎn)領(lǐng)域要想支持“三孩政策”落地將大有可為，重點(diǎn)解決養(yǎng)育和教育成本即可。
國(guó)外研究表明，相比高層公寓，獨(dú)棟和聯(lián)排別墅更能促進(jìn)生育。上文的測(cè)算表明， “三孩政策”帶來(lái)的凈增量約為39萬(wàn)人，且主要分布在二三線(xiàn)城市，這意味著每個(gè)城市大約有0.5到1萬(wàn)的三孩家庭有大戶(hù)型需求。建議在若干二三線(xiàn)城市試點(diǎn)建設(shè)一至兩個(gè)大戶(hù)型社區(qū)，這些社區(qū)配備完善的社區(qū)衛(wèi)生和托幼服務(wù)，同時(shí)建設(shè)一所九年一貫制學(xué)校，配備全市最優(yōu)秀的教師師資。這些社區(qū)住房以成本價(jià)只提供給生育三孩家庭，采取全包制一次性解決三孩家庭的養(yǎng)育和教育問(wèn)題。通過(guò)這樣的福利制度，起到示范和激勵(lì)作用。
《金融時(shí)報(bào)》記者：您如何看待未來(lái)5到10年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)？
蔡真：下一階段房地產(chǎn)行業(yè)存在以下發(fā)展趨勢(shì)。
區(qū)域分布上，都市圈和城市帶房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲；南方和東南沿海（所謂陽(yáng)光地帶）遷徙性人口增多。居住形態(tài)上：小戶(hù)型將更加流行，購(gòu)買(mǎi)一、二居室的需求增多，租賃一居室存在較大缺口；養(yǎng)老公寓迅猛發(fā)展。
房企方面，房開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)一步分化，馬太效應(yīng)明顯；住房租賃市場(chǎng)將誕生世界級(jí)的企業(yè)。
房地產(chǎn)金融方面，個(gè)人住房按揭貸款資產(chǎn)證券化（RMBS）市場(chǎng)長(zhǎng)期保持資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的領(lǐng)頭地位；租賃住房信托投資基金（REITs）落地生根。
