近期國(guó)內(nèi)首例商品房土地使用權(quán)到期續(xù)期案例引起社會(huì)各界的普遍關(guān)注。

事情是這樣的，溫州鹿城區(qū)一些房主發(fā)現(xiàn)他們所購(gòu)買(mǎi)的房屋的土地使用年限到期或者即將到期，如果續(xù)期，他們將面臨著花費(fèi)高額的土地出讓金的問(wèn)題。之所以說(shuō)高額，是因?yàn)檫@個(gè)續(xù)期費(fèi)用以現(xiàn)有土地價(jià)值為基價(jià)進(jìn)行計(jì)算，這一費(fèi)用甚至高達(dá)目前房產(chǎn)交易價(jià)格的1/3到一半!

換句話講，你購(gòu)買(mǎi)的一套價(jià)值100萬(wàn)的房屋，續(xù)期時(shí)需要交納30萬(wàn)到50萬(wàn)的費(fèi)用才可以!

據(jù)記者報(bào)道，經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局初步排查，這種房屋在溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗(套)。而從去年開(kāi)始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。而且，這次市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問(wèn)題，這在全國(guó)可能也屬先例。

事實(shí)上，在全國(guó)各地，這種情況可能都會(huì)陸續(xù)發(fā)生。

問(wèn)題是：目前我國(guó)法律關(guān)于土地使用權(quán)的期限到底如何規(guī)定?

1990年國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，明確規(guī)定了國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。并在第十二條規(guī)定：居住用地的最高年限為70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地為50年。這是國(guó)家從法律上對(duì)土地用途進(jìn)行區(qū)分并設(shè)定了使用權(quán)的期限。

那么，老百姓花錢(qián)買(mǎi)的房子，其所占土地續(xù)期需要花錢(qián)嗎?

這應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》出臺(tái)為時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行分析。2007年10月1日，《物權(quán)法》出臺(tái)，之前關(guān)于土地使用權(quán)的規(guī)定從國(guó)家到地方均有相關(guān)規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。'

2004年，深圳印發(fā)了《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，總共八條，詳細(xì)規(guī)定了房地產(chǎn)續(xù)期的具體步驟和方法。到期的房地產(chǎn)，業(yè)主需要繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期。延長(zhǎng)方式包括補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

在剩余年限(國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年限減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途?公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。土地租金則按年支付，標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國(guó)土管理部門(mén)定期公布。

從上述規(guī)定可以看出，《物權(quán)法》沒(méi)有出臺(tái)之前，住宅用地使用權(quán)到期后，可以向政府申請(qǐng)續(xù)期，政府可以社會(huì)公共利益需要收回，到期收回不涉及到補(bǔ)償。如果續(xù)期，應(yīng)當(dāng)重新支付土地使用權(quán)出讓金，深圳更是給出了標(biāo)準(zhǔn)。

《物權(quán)法》出臺(tái)后，其在149條中明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

這與上述規(guī)定則有了明顯的區(qū)別。

區(qū)別之一是《物權(quán)法》把土地使用權(quán)區(qū)分為住宅建設(shè)用地和非住宅建設(shè)用地，之前的國(guó)務(wù)院條例和《房地產(chǎn)管理法》對(duì)此沒(méi)有區(qū)分。

其次，《物權(quán)法》明確了公民享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期，而非之前的申請(qǐng)續(xù)期。

那么，《物權(quán)法》中規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期如何理解?房主到底應(yīng)不應(yīng)該再次交錢(qián)?

筆者認(rèn)為不應(yīng)該，《物權(quán)法》關(guān)于自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為公民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后可以自動(dòng)獲得使用權(quán)且無(wú)需繳費(fèi)。這是對(duì)《房地產(chǎn)管理法》、《暫行條例》中規(guī)定公民在土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)繼期且繳費(fèi)的一種否定，而非現(xiàn)在一些地方部門(mén)理解的對(duì)此沒(méi)有規(guī)定。

分析如下：

首先，從規(guī)范的角度來(lái)看，《物權(quán)法》是以保護(hù)國(guó)家、集體、公民私人物權(quán)為核心的，更多側(cè)重于財(cái)產(chǎn)的權(quán)益保護(hù)?！稌盒袟l例》、《房地產(chǎn)管理法》則以規(guī)范國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)于土地的管理為主。因此，關(guān)于公民在土地使用權(quán)方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》為基礎(chǔ)。

其次，從法的位階、效力等級(jí)與頒布時(shí)間上來(lái)看，《物權(quán)法》是2007年全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)的基本法，《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》是1995年常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的法律，《暫行條例》是1990年國(guó)務(wù)院通過(guò)的行政法規(guī)，《物權(quán)法》的效力當(dāng)然較高。

其三：《物權(quán)法》在住宅與非住宅使用權(quán)的區(qū)分，表明兩者存在不同，且非住宅建設(shè)用地使用權(quán)另行依照法律規(guī)定辦理，對(duì)于地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，可以通過(guò)約定、法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。這就可以推斷出住宅建設(shè)用地使用權(quán)的處理不能夠適用之前《暫行條例》與《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。

其四，相關(guān)國(guó)土部門(mén)先把《物權(quán)法》自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定理解為沒(méi)有規(guī)定是否收費(fèi)，進(jìn)而在實(shí)際操中收費(fèi)的做法，應(yīng)當(dāng)屬于對(duì)《物權(quán)法》的誤讀，且違反了法無(wú)明文規(guī)定不可行的行政法原則。

其五，公民擁有房屋的所有權(quán)，所有權(quán)是永久權(quán)、對(duì)世權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。在不與國(guó)家土地公有制度與集體所有制度相沖突的情況下，設(shè)置土地使用權(quán)期限沒(méi)有問(wèn)題，但問(wèn)題是到期后如何處理。《物權(quán)法》之前的規(guī)定是：如果不繳費(fèi)或者基于社會(huì)公共利益，就可以收回土地。其結(jié)果就是公民的房屋所有權(quán)或者其他不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)根本不是永久所有，這與《物權(quán)法》是相矛盾的。因此，從立法精神和價(jià)值取向上看，自動(dòng)續(xù)期且不需要繳費(fèi)，即不違反國(guó)家的土地公有制度，也不與公民私人所有權(quán)相沖突，是最佳的制度安排。

其六，我們國(guó)家的房地產(chǎn)制度發(fā)展到今天，從建國(guó)時(shí)的住房福利制度到98年后的以商品房供給為主的制度，再到現(xiàn)如今的商品房供給制度與保障住房制度并行的現(xiàn)狀。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)完全與國(guó)際上接軌，甚至我們的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)一些土地私有制國(guó)家的房屋價(jià)格，此時(shí)再以到期為由收費(fèi)，是變相的推高房?jī)r(jià)，增加公民的居住成本。這已經(jīng)不單純是法律問(wèn)題，甚至?xí)仙秊槊裆鷨?wèn)題、政治問(wèn)題，這可能會(huì)對(duì)于政府的公信力造成嚴(yán)重破壞。

基于上述理由，溫州市有關(guān)部門(mén)對(duì)于王女士等業(yè)主收取續(xù)期費(fèi)用并不合適。筆者認(rèn)為，地方政府不能夠以缺乏頂層設(shè)計(jì)為由擅自收費(fèi)。即不合法，也不合理。退一步講，既然認(rèn)為缺乏頂層設(shè)計(jì)，那么在頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)之前，地方政府還是莫要著急收錢(qián)為好!

閑筆：縱觀中國(guó)歷史，社會(huì)動(dòng)亂往往與土地兼并后民無(wú)立錐之地互為因果，所有凡是涉及到基本民生的問(wèn)題，國(guó)策應(yīng)當(dāng)慎之又慎。筆者從兩個(gè)角度看待這個(gè)問(wèn)題，一方面，保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)，就是保護(hù)國(guó)力，保護(hù)國(guó)家利益，在土地公共的憲法原則下，自動(dòng)續(xù)期且不續(xù)費(fèi)可以完美的解決這一問(wèn)題。其次，中國(guó)自古以來(lái)人多地少，資源一向緊缺，在土地方面，公平與效率顯然一個(gè)都不可以少。因此，除公民實(shí)際居住的住宅外，其他的土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)也是可行的，《物權(quán)法》對(duì)此已經(jīng)作了區(qū)分，并為相續(xù)立法留有空間。筆者想要強(qiáng)調(diào)的是，千萬(wàn)不要只盯著老百姓腳下賴以居住生活的土地，去打它的主意。

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