浙江溫州市區(qū)部分住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期而引發(fā)的爭議，連日來持續(xù)引發(fā)關(guān)注，曾在此前發(fā)生過相似事件的深圳、青島，也再次成為焦點。記者昨日獲悉，針對部分城市出現(xiàn)房屋土地使用權(quán)到期問題，國土資源部門正積極采取行動，著手調(diào)研指導(dǎo)問題的解決。

昨日8時許，國土資源部官方微博 發(fā)布消息稱：“4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期的延長問題?！?/span>

隨后，記者致電國土資源部，相關(guān)工作人員表示，具體辦法會在調(diào)研完成后回應(yīng)。

溫州市國土資源局相關(guān)負責(zé)人向新京報記者透露，該局已經(jīng)針對溫州市區(qū)一部分因歷史原因劃定使用權(quán)為20年的住宅土地，制定了相應(yīng)的解決對策，但目前只是初步草擬，政策內(nèi)容需要上報浙江省國土資源廳及國土部后，才能對外公布并實施。

廣東省國土資源廳副廳長涂高坤在接受媒體采訪時表示，廣東目前除了深圳可能會有與溫州類似的情況外，大多住房還遠未到期，是否需要續(xù)期繳費尚無定論，具體如何續(xù)期還需要等待中央制定政策。

廣東省國土資源廳副廳長李俊祥則表示，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上熱議的關(guān)于溫州、深圳等地的土地使用權(quán)年限續(xù)期規(guī)定,溫州的解釋是一種劃撥土地補辦出讓金的情況,不是續(xù)期要交的錢；而深圳則是繳費續(xù)期的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)?！盁o論是溫州也好,深圳也好,當(dāng)?shù)刂皇亲鰢L試和試點,地方最多只有建議權(quán),沒有制定權(quán),等國家規(guī)定出來了還是得執(zhí)行國家的?！?/span>

昨天上午，中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心聯(lián)合北京市消費者權(quán)益保護法學(xué)會，召開住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題研討會，來自學(xué)術(shù)界的專家學(xué)者，圍繞土地使用權(quán)期限屆滿后續(xù)期問題進行了討論。

?

交鋒1

土地續(xù)期是否應(yīng)收費？

溫州、青島、深圳等地出現(xiàn)的因曾經(jīng)的政策原因而出讓的20年、30年的土地，如今面臨續(xù)期，是否收費，是備受關(guān)注的爭點。這也是昨天的研討會上，學(xué)者們集中討論的問題。

“現(xiàn)在法律已經(jīng)很明確，土地最高使用期是70年，但是許多地方在出讓時，不是按70年辦的?！敝▽W(xué)家應(yīng)松年認為，以此推論，依照法律規(guī)定來辦，未按70年期限出讓的土地，續(xù)期也就不應(yīng)該收錢，“到了70年以后怎么處理，就要經(jīng)過按重大決策程序，嚴(yán)格按照法律的程序來辦?！?/span>

北京市盛廷律師事務(wù)所主任畢文強也認為，不應(yīng)收費。“我們土地制度里，已經(jīng)確定了土地出讓金制，是一次性的收取費用，政府其實是透支性的收取了費用，在這種情況下，如果續(xù)期以后再續(xù)費，對于老百姓不公平?！?/span>

中國政法大學(xué)教授劉莘認為，應(yīng)該收取續(xù)期的費用?！爱?dāng)初國家按照20年到70年的不同檔次來出讓土地，也就是說，選擇20年期限的，收取的土地出讓金是少的?！眲⑤氛f，如果這部分土地在到期后免費續(xù)期到70年，對于當(dāng)初直接交納70年土地出讓金的人來講是不公平的。

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉保玉也認為，如果續(xù)期是免費的，那么就會有一種可能性，就是開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時，都會選擇購買最短期限，“這樣我們關(guān)于土地使用權(quán)期限的規(guī)定就等于形同虛設(shè)了?！?/span>

?

交鋒2

續(xù)期費用以何形式收取？

土地使用權(quán)到期后如果續(xù)期需要收取費用，那么該以怎樣的形式收?。渴斩嗌?？北京大學(xué)法學(xué)院教授劉凱湘針對非住宅用地提出了收費建議，“可以稍微補交一部分，不能按照現(xiàn)行的地價來補交當(dāng)時的地價，應(yīng)該只是象征性的收取?！彼€提出，也可以通過立法來規(guī)定補交的出讓金的比例。

中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎則表示，國家基于一般性的公共服務(wù)融資來獲取土地的純收益，擁有出讓權(quán)，為了解決特定地塊投資問題，出讓金要一次性繳納。面對使用權(quán)到期后的續(xù)期收費問題，朱虎更傾向于通過稅收方式來進行，“當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是房屋的持有稅，而不是房屋的流轉(zhuǎn)稅，在這種情況下稅收方式的調(diào)節(jié)性會更靈活一些?！?/span>

?

交鋒3

產(chǎn)權(quán)與地權(quán)矛盾如何破？

一面是土地之上的房屋，享受終身所有權(quán)，而另一面是房屋之下的土地，其使用權(quán)具有期限。當(dāng)土地所有權(quán)到期之時，所形成的尷尬該如何破解？

著名法學(xué)家江平指出，就算土地使用期滿自動續(xù)期后，業(yè)主沒有交費，也仍然有權(quán)利居住，政府不能強行收回土地，更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同。但繼續(xù)使用期滿的土地，在房屋轉(zhuǎn)讓的時候就會出現(xiàn)問題，影響到民事流轉(zhuǎn)，“但是，這并不會對民事權(quán)利影響，在權(quán)利上，業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)?！?/span>

劉保玉認為，即使到期沒有續(xù)，房屋的所有權(quán)依然存在，而且依然是合法存在，“不妨可以將房屋所有權(quán)人對國有的土地轉(zhuǎn)化為一種借用關(guān)系。”如果這種情況下，發(fā)生了政府因公共利益而征收房屋，只需要付償房屋的價格，不需要折算土地的價值?！叭绻l(fā)生了房屋所有權(quán)人的死亡而出現(xiàn)繼承，繼承繳納的有關(guān)契稅也只繳納房屋本身殘值的契稅，不需要考慮土地使用權(quán)的問題?！眲⒈Ｓ裾f。

?

■ 焦點

深圳發(fā)文解釋“到期土地”如何續(xù)期

19日晚，深圳市規(guī)劃和國土資源委通過官方微博發(fā)文解釋了對于土地使用權(quán)到期的解決辦法，也成為第一個對“土地撞限”問題公開發(fā)聲的城市。

?

1982年：土地使用權(quán)期限最短僅20年

深圳規(guī)劃和國土資源委員會表明，深圳作為國有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。

1988年，《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》出臺實施，條例明確指出，特區(qū)國有土地實行有償使用和有償轉(zhuǎn)讓，有償出讓國有土地使用權(quán)可采取協(xié)議、招標(biāo)和公開拍賣三種方式，土地使用年限根據(jù)實際需要確定，但仍不得超過50年。

1994年，《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》再次提出，土地使用權(quán)最高使用年限為50年。

?

1995年：更改最高使用年限為70年

1995年9月15日，深圳修改了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，將土地使用權(quán)的最高使用年限更改為70年。

1996年，深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告》，規(guī)定凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地或者其他用地50年。

在1998年9月18日前已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的，其土地使用年期按以上規(guī)定，自出讓合同規(guī)定的起始日期推算、順延即可，不須另簽合同或換發(fā)《房地產(chǎn)證》，其中需變更產(chǎn)權(quán)的，在辦理變更產(chǎn)權(quán)手續(xù)時確認、順延。

?

2004年后：續(xù)期需補交基準(zhǔn)地價35%

隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地(20年)的陸續(xù)到期，深圳市首次集中出現(xiàn)了國有土地使用權(quán)期滿的問題。

為妥善解決該問題，2004年4月23日，深圳市發(fā)布到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定，該規(guī)定明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%。

對于1995年9月18日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。