中經(jīng)聯(lián)播8月25日上海訊（陳新航 馮驊 ）上海樓市迎來重磅新政，外環(huán)外不限購、單身按家庭執(zhí)行、公積金可付首付等六大措施齊發(fā)，將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一劑強心針。
8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。
這套被稱為“滬六條”的新政包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策，自2025年8月26日起施行。
此次新政出臺正值全國房地產(chǎn)市場面臨新的下行壓力之際。8月18日召開的國務(wù)院第九次全體會議明確提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”的決策部署。
上海房地產(chǎn)市場雖然總體穩(wěn)定，但外環(huán)內(nèi)外交易熱度的結(jié)構(gòu)性差異客觀存在?！皽邨l”落地后，不少市民通過各種渠道呼吁購房政策在調(diào)整限購范圍、降低購房成本、鼓勵職住平衡等方面進一步優(yōu)化。
2024年5月和9月，上海分別出臺房地產(chǎn)“滬九條”“滬七條”，政策“組合拳”力度空前，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。今年上半年，一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。
新政中最引人注目的是對外環(huán)外住房限購的全面放開。《通知》明確對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)。
成年單身人士將按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。這意味著滬籍成年單身居民、外省市戶籍成年單身居民，在上海購買商品住房，將分別按照滬籍居民家庭、外省市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為：滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。
公積金政策方面推出三項利好：一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。
首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。
二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買上海市新建預(yù)售商品住房的，可按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。
三是支持住房公積金“又提又貸”。繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。
商業(yè)性個人住房貸款利率政策迎來重大調(diào)整。銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求和本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
這一變化將直接降低改善型住房的置業(yè)成本。以上海為例，以商業(yè)貸款金額200萬元、年限30年計算，首套月供8486元，二套房（差異化地區(qū)）為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。
按最新政策，二套房利率可以再降低，非差異化地區(qū)每月可減少439元，切實減輕購房者負(fù)擔(dān)。
為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。
由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。這一政策旨在減少非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭在試點房產(chǎn)稅政策方面的差異，鼓勵和吸引人才在滬工作生活。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，目前上海樓市總體穩(wěn)定，但外環(huán)內(nèi)外交易熱度的結(jié)構(gòu)性差異客觀存在。外環(huán)外的置換類賣家較多，尤其外地單身賣家，想要購入新房，受制于限購政策，必須要等舊房賣掉。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根指出，某一線城市在2024年和2025年在其遠(yuǎn)郊區(qū)分步放寬限購后，二手房市場率先回暖，單月網(wǎng)簽量迅速突破“榮枯線”，遠(yuǎn)郊區(qū)新房市場熱度激增。
兩類群體成交最多：一是工作地點在遠(yuǎn)郊區(qū)的白領(lǐng)，二是為老人購置養(yǎng)老房的改善型家庭。
上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進表示：“綜合來看，上海屬于全國優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場，近年持續(xù)好于全國基本面。新政下的市場表現(xiàn)有望更加活躍?！?/p>
政策出臺恰逢其時，上海樓市即將迎來“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商和中介機構(gòu)都應(yīng)把握機會，優(yōu)化對策。
