中經(jīng)聯(lián)播訊（ 褚新兵 雨蝶 李小飛 ）
常熟市林園路老舊工業(yè)區(qū)，9幢現(xiàn)代化廠房取代了昔日破敗景象，27家零散企業(yè)通過聯(lián)合自主更新，在權(quán)屬交錯(cuò)的土地上實(shí)現(xiàn)了“1+1+1＞3”的蛻變。
一塊土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜的老舊工業(yè)區(qū)，如何從“不具備企業(yè)獨(dú)立更新條件”的困境中破局？1月20日，自然資源部聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施的通知》給出了制度性答案。
這項(xiàng)被業(yè)內(nèi)視為“城市更新工具箱”的重要政策，針對(duì)存量時(shí)代城市規(guī)劃管理的實(shí)際需求，提供了從規(guī)劃調(diào)整到產(chǎn)權(quán)登記的全鏈條解決方案。
靈活規(guī)劃
新政策的核心突破在于增強(qiáng)詳細(xì)規(guī)劃的適應(yīng)性，使其更貼合城市更新的實(shí)際需求。
通知允許地方依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃和城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，結(jié)合“十五五”城市更新行動(dòng)需求，對(duì)擬實(shí)施區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估和優(yōu)化。
這種“優(yōu)化”并非隨意變更，而是按照法定程序通過技術(shù)修正、調(diào)整等方式進(jìn)行，并納入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督。
南京在石榴新村危房安全消險(xiǎn)改造試點(diǎn)中，就采取了整理優(yōu)化用地邊界的做法。通過將周邊不具備單獨(dú)開發(fā)條件的邊角地、夾心地一并納入，有效喚醒了“沉睡空間”。
新政亮點(diǎn)
這項(xiàng)新政策呈現(xiàn)六大創(chuàng)新亮點(diǎn)，共同構(gòu)建了支持城市更新的制度框架。
詳細(xì)規(guī)劃彈性調(diào)整，地方可制定簡(jiǎn)化程序；新業(yè)態(tài)用地支持，土地混合開發(fā)獲正面清單管理；微更新項(xiàng)目豁免，加裝電梯等無需規(guī)劃許可。
過渡期政策明確，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展可有5年緩沖；存量空間臨時(shí)利用規(guī)則明確，空閑建設(shè)用地可短期使用；產(chǎn)權(quán)登記創(chuàng)新，預(yù)告登記保障權(quán)利延續(xù)。
江蘇常熟市在推動(dòng)多業(yè)主聯(lián)合自主更新老舊工業(yè)區(qū)時(shí)，探索了按共用宗地方式分割辦理不動(dòng)產(chǎn)證的路徑。這一實(shí)踐為政策中的產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新提供了地方經(jīng)驗(yàn)。
規(guī)劃松綁
通知專門針對(duì)社區(qū)微更新項(xiàng)目提出了“規(guī)劃許可豁免清單”的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。
在保證公共安全和公共利益的前提下，改善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、提升社區(qū)公共空間服務(wù)功能的微更新項(xiàng)目，可制定豁免清單。
這涵蓋了包括小區(qū)車輛停放場(chǎng)地及充電設(shè)施、加裝電梯、無障礙設(shè)施、小區(qū)綠化場(chǎng)地、健身步道等居民最關(guān)心的改造內(nèi)容。
南通市出臺(tái)的《南通市城市更新改造工程消防設(shè)計(jì)指南》，創(chuàng)新性地建立了“分類施策+安全補(bǔ)償”核心機(jī)制。它允許通過提高構(gòu)件耐火極限、優(yōu)化疏散路徑等補(bǔ)償措施，實(shí)現(xiàn)安全與改造的平衡。
用地過渡期
針對(duì)存量土地轉(zhuǎn)型利用中的制度障礙，通知設(shè)計(jì)了為期不超過5年的過渡期政策。
利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國(guó)家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，可享受不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持。
過渡期屆滿時(shí)，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和履約監(jiān)管要求的，可按新用途辦理用地手續(xù)；不符合的則按約定退出。
山東省在加強(qiáng)城市規(guī)劃與土地政策融合方面，明確表示對(duì)已審查通過建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的城市更新項(xiàng)目，支持帶方案供地，大幅縮短審批時(shí)間。
創(chuàng)新登記
通知?jiǎng)?chuàng)新性地提出了一系列不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)措施，直擊城市更新中的產(chǎn)權(quán)難題。
可按照產(chǎn)權(quán)調(diào)整協(xié)議約定預(yù)編不動(dòng)產(chǎn)單元，為原所有權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利主體辦理預(yù)告登記，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在更新實(shí)施中的延續(xù)性。
對(duì)老舊住房自主更新項(xiàng)目，可采用直接按戶首次登記等方式提供登記服務(wù)。涉及通過轉(zhuǎn)讓、置換等方式歸集產(chǎn)權(quán)的，可靈活采用不同登記類型。
這些措施解決了過去城市更新中因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、手續(xù)繁瑣導(dǎo)致的項(xiàng)目停滯問題，為居民自主更新和老舊小區(qū)改造提供了制度保障。
盤活存量
通知要求更加注重特色發(fā)展，積極開展更新地區(qū)自然、景觀和文化遺產(chǎn)等特色資源調(diào)查和活化利用。
通過建立健全多門類資源資產(chǎn)在特定國(guó)土空間范圍內(nèi)組合供應(yīng)、整體運(yùn)營(yíng)和合理分配的機(jī)制，形成推動(dòng)城市更新的新動(dòng)能。
山東省已初步建成城市級(jí)“實(shí)景三維山東”，構(gòu)建了近5000平方千米的城市三維模型以及超過7600萬棟建筑物三維模型，為城市更新改造提供了數(shù)字化底座。
這一技術(shù)支撐使資源調(diào)查和空間規(guī)劃更加精準(zhǔn)高效，為存量資源盤活提供了科學(xué)依據(jù)。
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山東提出將率先在濟(jì)南、青島兩個(gè)特大城市開展城市存量空間現(xiàn)狀評(píng)估，“把城區(qū)開發(fā)保護(hù)、更新改造的家底、資源摸清楚”。
自然資源部也將跟蹤各地政策落實(shí)情況，適時(shí)開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和交流，總結(jié)可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。
