任志強

1月7日，北京，首屆中城聯(lián)盟論壇，中城聯(lián)盟第六任輪值主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強上臺發(fā)表演講。他以他獨有的“怒放并理性”風(fēng)格，為自己的脫口秀開場。全面解讀了房地產(chǎn)未來的十年。

未來10年房地產(chǎn)市場會是什么樣？

按統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒的說法，大概是190億平方米。按照國土部遙感測量，大概是230億平方米。我們居間，取的是220億左右的住宅面積，如果是達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化率，需要420億-440億平方米。未來10年，在現(xiàn)有的住宅基礎(chǔ)上，建筑總量大概還要翻一番。其中包括的人口增加，也包括人均面積的增加。

某些城市的二手房交易量已經(jīng)開始略超過一手房，10年以后，二手房的交易量會4倍于一手房。再逐漸發(fā)展，大概是6：1，二手房的交易量達(dá)到60%。美國的高峰時間是達(dá)到9：1。

那么開發(fā)商是不是沒有事情可做呢？不是。按照2.5%的折算，是20億，這個數(shù)字和現(xiàn)在每年的竣工量差不多。開發(fā)商絕對不是沒有生產(chǎn)的余地，即使不轉(zhuǎn)型，新增的竣工量也仍然有10億。那個時候，不是買一大片地或者是在荒地里進(jìn)行建設(shè)，而是有點像倫敦、紐約、曼哈頓，是拔掉一個樓再蓋一個樓，這個公司一年就是10到20萬的建筑量。如果在所有城市這樣鋪開，整個紐約大概就是20萬的建筑量，新建的不到十分之一，而改造的有180萬。

中國在城市發(fā)展過程中面臨一個巨大的問題。中國城市的政府是非市場化的開端。因此，它是用土地交換市政基礎(chǔ)設(shè)施的，比如北京。方莊、雙榆樹、魯谷、望京都是用政府的土地轉(zhuǎn)換成基礎(chǔ)設(shè)施，那些橋、路、污水廠一律都是開發(fā)商修建的，而不是政府。

國務(wù)院55號令出臺，土地可以出讓以后，才真正開始有了非公經(jīng)濟進(jìn)入到土地市場。于是，用舊城和新城相結(jié)合的征地方式來改造舊城，這成為地方政府轉(zhuǎn)換市政基礎(chǔ)設(shè)施的重要手段。但是，在紐約、巴黎、倫敦，他們的舊城改造和新城建設(shè)是完全斷開的。因為土地是私有的，所以在城市周圍進(jìn)行擴大建筑，把城市規(guī)模加大的時候，都是外來人進(jìn)入周邊，很少有富人直接進(jìn)入城市中心。在外延建設(shè)得差不多以后，再重新回到市中心，進(jìn)行舊城改造。這樣的好處就是將舊城的價格和新城的價格切斷。新城建設(shè)的房屋價格沒有高速增長，在舊城改造的時候，新城的價格隨之上漲，在兩個價格差之間找到了一種相對平衡。

而中國政府是把舊城和新城放在一起，舊城拆遷給你6000塊錢，新城的房子離市區(qū)很遠(yuǎn)，也要賣6000。因為他們知道你可以拿6000塊錢買一套新房。于是，打亂了價格體系，這就是非市場化因素造成的。在未來發(fā)展的過程中，對舊城改造時面臨幾個問題。一是舊城很多東西是沒有土地年限的。如果誰有本事，現(xiàn)在就用高價，或者比市場價略高一點的價格把那些沒有土地年限的房子都買來，包括政府所有、公家所有、公共廠礦所有的。因為它一定會在未來進(jìn)行改造。

最典型的改造出現(xiàn)在深圳蛇口。蛇口是中國改革的第一批，最早引進(jìn)的是低層次加工業(yè)，“三來一補”，兩頭在外，有大量的服裝廠，這些服裝廠基本上都拆掉了。他們叫“騰籠換鳥”，實際上就是舊城改造的形式，把落后的加工業(yè)變成高檔的寫字樓和住宅。因為這個地區(qū)不需要農(nóng)民工，而需要城市的主人，于是這種改造開始逐漸進(jìn)入。深圳作為一個典型，可以作為案例，也就是未來的城市發(fā)展，可能都類似于深圳這種形式。這種舊城改造的模式，在十年之后，可能變成主流。新征一片土地建新城的模式可能越來越少。

為什么這十年還有機會？因為我們需要大量的城鎮(zhèn)化。中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組特別提到還要建10個或20個類似于北京這種大城市，最少要有16個。預(yù)計這10年，還有大量的新建。

未來10年，房地產(chǎn)仍然可能成為中國經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)支柱。在一段時間內(nèi)，還得靠房地產(chǎn)拉動中國的經(jīng)濟和實現(xiàn)中國的城鎮(zhèn)化。

（原標(biāo)題為：【獨家實錄】任志強說透房地產(chǎn)下一個十年）