【中國經(jīng)濟新聞聯(lián)播】中國房地產(chǎn)陷入全面衰退 ?經(jīng)歷了2013年一輪價量齊升的快速增長之后，2014年，中國房地產(chǎn)開始陷入了量價齊跌的低迷狀態(tài)，一二三線城市房價漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購置量和購置價格也相應回落。
2014年，全國累計銷售面積12.06億平米，同比下降7.6%；全國百城住宅平均價已連續(xù)五個季度環(huán)比下降，85個城市出現(xiàn)同比下跌（其中包括歷來價格堅挺的一線城市北京（樓盤）、上海（樓盤）以及廣州（樓盤））且跌幅逐漸擴大。
與此同時，開發(fā)商拿地態(tài)度也趨于謹慎，全年累計土地購置面積33383萬平米，同比下降14%。2014年全年土地平均購置價格同比增幅17.4%，比2013年下降6.5%。
2010-2013年，在四萬億投資及其后續(xù)效應刺激下，房價和房地產(chǎn)投資也再度迎來了一波高速增長， 2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額在全社會固定資產(chǎn)投資中的比重在20%左右，土地出讓金收入貢獻了地方可支配收入的33%，房地產(chǎn)成為地方經(jīng)濟增長的“支柱”和地方政府的重要財政來源。
2010-2013年，在四萬億投資及其后續(xù)效應刺激下，房價和房地產(chǎn)投資也再度迎來了一波高速增長， 2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額在全社會固定資產(chǎn)投資中的比重在20%左右，土地出讓金收入貢獻了地方可支配收入的33%，房地產(chǎn)成為地方經(jīng)濟增長的“支柱”和地方政府的重要財政來源。
另外，根據(jù)審計署《全國地方政府性債務審計結(jié)果》披露的數(shù)據(jù)，到2012年底，涉及11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額34 865.24 億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66 億元的37.23%：由于地方政府債務的償付能力嚴重依賴土地出讓的收入，土地價格波動直接影響到地方政府未來的償債能力和信用問題。
在這種情形下，土地實際成交價格和成交面積出現(xiàn)同步萎縮，對于地方可支配財政收入、地方債務風險和當?shù)亟?jīng)濟增長的影響不言而喻。
鑒于上述原因，在國務院2014政府工作報告定調(diào)“針對不同城市情況分類調(diào)控”后，全國46個限購城市中除了北京、上海、廣州、深圳和三亞，其他41個城市房地產(chǎn)限購政策相繼取消。
鑒于上述原因，在國務院2014政府工作報告定調(diào)“針對不同城市情況分類調(diào)控”后，全國46個限購城市中除了北京、上海、廣州、深圳和三亞，其他41個城市房地產(chǎn)限購政策相繼取消。
通過廣東、福建部分主要城市的房地產(chǎn)同口徑數(shù)據(jù)進行比較，我們發(fā)現(xiàn)：
與限購型城市相比，房地產(chǎn)政策管控較為寬松的非限購城市商品房銷售在進入2014年后也出現(xiàn)同步下滑，兩者商品房銷量在二季度末趨于表現(xiàn)接近。
這表明無論政策調(diào)控存在與否，市場對房地產(chǎn)看漲的預期已經(jīng)發(fā)生變化，房地產(chǎn)政策的改變已經(jīng)無法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行趨勢。
中國房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)中國房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)
人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度減弱。
人口數(shù)量與年齡結(jié)構(gòu)變化是驅(qū)動房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個長期因素。
日本和美國在二戰(zhàn)后都有一波嬰兒潮，嬰兒潮及此后的結(jié)婚生子所帶來的龐大置業(yè)需求構(gòu)成了房地產(chǎn)堅實的基本面，兩國地產(chǎn)價格在1945-1950年、1975-1980年均出現(xiàn)趨勢性上漲。
中國人口自二戰(zhàn)后呈現(xiàn)高增長趨勢，并有兩次人口出生高峰期70年代初和80年代中后期。1990年后人口增速已經(jīng)下降到1.5%以下，目前人口增速為0.5%左右。
聯(lián)合國2013年發(fā)布的《世界人口展望：2012年修訂版》預測，中國人口將在2030年達到頂峰14.5億人，然后逐漸下滑。
70年代初和80年代中后期的人口高峰帶來了1985-2010年勞動力的增長，同時也帶來了房地產(chǎn)“剛需”的增加。
70年代初和80年代中后期的人口高峰帶來了1985-2010年勞動力的增長，同時也帶來了房地產(chǎn)“剛需”的增加。
從商品房住宅的銷售統(tǒng)計來看，1986-2013年，商品房銷售面積銷量一路上漲，年均增速達到29.6%，總量達到92.4億平方米 。全國住宅平均價格也由1991年的756元/平米上漲到了2013年的5850元/平米。
2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2013年這個比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢顯現(xiàn)， 65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。
根據(jù)聯(lián)合國預測，預計到2015年后我國20-39歲的人數(shù)會出現(xiàn)負增長，負增長周期長達15年以上；結(jié)合民政局公布的歷年新結(jié)婚對數(shù)的數(shù)據(jù)，我們預計全國新結(jié)婚對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%，可見未來5年作為“剛需”最重要的組成部分——結(jié)婚購房的需求逐年下滑。
城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)市場需求的影響減弱城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)市場需求的影響減弱
高速城鎮(zhèn)化下城市人口的擴張支持了地產(chǎn)剛需預期，從而產(chǎn)生一定的價格上漲動力，但是泡沫往往出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化減緩但預期仍未充分調(diào)整時，投機是支撐房價泡沫的主要動因。
2008-2012年是城鎮(zhèn)化加速的階段，城鎮(zhèn)化率從45.9%上升到52.6%，年平均上升1.7%。但城市人口流動的區(qū)域分布已經(jīng)出現(xiàn)了差異 。最近兩年城鎮(zhèn)化率的升幅有所放緩，2013年和2014年城鎮(zhèn)化率上升速度分別為1.1%和1.07%。
2008-2012年是城鎮(zhèn)化加速的階段，城鎮(zhèn)化率從45.9%上升到52.6%，年平均上升1.7%。但城市人口流動的區(qū)域分布已經(jīng)出現(xiàn)了差異 。最近兩年城鎮(zhèn)化率的升幅有所放緩，2013年和2014年城鎮(zhèn)化率上升速度分別為1.1%和1.07%。
2008-2012年是城鎮(zhèn)化加速的階段，城鎮(zhèn)化率從45.9%上升到52.6%，年平均上升1.7%。但城市人口流動的區(qū)域分布已經(jīng)出現(xiàn)了差異 。最近兩年城鎮(zhèn)化率的升幅有所放緩，2013年和2014年城鎮(zhèn)化率上升速度分別為1.1%和1.07%。
在2008-2010和2010-2012年兩個時間段內(nèi)，一線和二線城市常住人口增加的絕對值都在大幅減少，三線略有增加，說明一線二線城市人口流入在減緩（這可能跟一線二線的戶籍控制有關(guān)）。
在2008-2010和2010-2012年兩個時間段內(nèi)，一線和二線城市常住人口增加的絕對值都在大幅減少，三線略有增加，說明一線二線城市人口流入在減緩（這可能跟一線二線的戶籍控制有關(guān)）。
即便是三類城市，2012年后流入人口的增加速度也在趨緩 。少數(shù)城市如長春（樓盤）、南寧、吉林市、徐州（樓盤）、開封（樓盤）、新鄉(xiāng)（樓盤）、桂林（樓盤）等甚至出現(xiàn)了負增長，這些負增長的城市主要集中在東北、河南和廣西（樓盤），這些城市較為共性的特點是大多為外出務工大省或產(chǎn)業(yè)競爭力不足的地區(qū)，無法提供良好的就業(yè)機會，因而城市人口（包括戶籍人口）出現(xiàn)凈流出的傾向。
2014年，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到54.77%，相當于日本50年代水平；2005-2013年年均城鎮(zhèn)化率速度1.3%，城鎮(zhèn)人口年均增速達到3.3%，與日本60年代接近。
雖然與日本美國等城鎮(zhèn)化水平在80%以上的發(fā)達國家相比，我國的城鎮(zhèn)化潛力還比較大大，但是就目前人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟形式來看，未來的城鎮(zhèn)化速度以及城鎮(zhèn)人口增速都會明顯下降：
首先，從靜態(tài)看，我國城鎮(zhèn)化潛力達不到歐美的水平（80%）。
比較2000、2005、2010年的各年齡段人口的城鎮(zhèn)化率發(fā)現(xiàn)（如圖17），2010年18-35歲城鎮(zhèn)化率最高但較為平坦；40歲以后線逐漸下滑，說明40歲以后農(nóng)民工年老后沒有在城市定居而是回到農(nóng)村；且2005年和2010年的線比較接近，說明其實是2005年以后的城鎮(zhèn)化率是依靠40歲以下的人進城來獲得快速提高的，40歲以上人進城的增量較少（務工數(shù)少，投靠子女的更少）。
2010年40歲以上農(nóng)村人口占比達45%，20歲以下人口占比26%，所以潛在進城人數(shù)總規(guī)模并不是很大，農(nóng)村更多的是40歲以上不再出來務工的農(nóng)民。
據(jù)李稻葵和徐翔估算 ，實際上的農(nóng)村剩余勞動力僅剩4655萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?%，即使假設(shè)農(nóng)村勞動生產(chǎn)率提高，調(diào)整后的農(nóng)村剩余勞動力為6000多萬，占總?cè)丝诒戎丶s為5%。若不考慮老齡人口死亡后分母變化，中國的城鎮(zhèn)化率最高值可能最多達到65%左右。
其次，從動態(tài)看，以目前中國農(nóng)村的人口結(jié)構(gòu)和生育率，未來的年輕一代補給速度會放慢，若40歲以上農(nóng)民工到年老時沒有安居在城市而是回到農(nóng)村的話，則城市化速度會快速趨緩。
其次，從動態(tài)看，以目前中國農(nóng)村的人口結(jié)構(gòu)和生育率，未來的年輕一代補給速度會放慢，若40歲以上農(nóng)民工到年老時沒有安居在城市而是回到農(nóng)村的話，則城市化速度會快速趨緩。
根據(jù)國務院發(fā)展研究中心的研究報告，“十二五”期間中國農(nóng)業(yè)勞動力將由2.95億人下降到2.5億人左右，4500萬農(nóng)業(yè)勞動力需要轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)就業(yè)；“十三五”期間（2016年到2020年），農(nóng)村剩余勞動力將由結(jié)構(gòu)性短缺變?yōu)槿娑倘?。因此從供給方面看，2015年后城鎮(zhèn)化率速度將放慢。
再次，從就業(yè)市場來看，隨著經(jīng)濟增長速度放緩，城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和接受人口轉(zhuǎn)移空間逐漸收窄。因此預期農(nóng)村勞動力進城的速度也將放慢。
城鎮(zhèn)低收入群體的置業(yè)需求難以轉(zhuǎn)化為有效的住房購買力
城鎮(zhèn)居住面積總量測算：根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，目前我國人均居住面積基本與住宅銷售單套平均面積104平米與城鎮(zhèn)家庭戶均人口3.1相乘數(shù)接近 。
根據(jù)上海社科院房地產(chǎn)研究中心測算，截至2013年底，我國住宅總面積為126.3億平米，人均住宅建筑面積只有17.3平米。
若考慮小產(chǎn)權(quán)房，1995年至今小產(chǎn)權(quán)房竣工面積共計7.6億平米（未考慮折舊等），總住宅面積133.9億平米，人均18.8平米，遠低于用統(tǒng)計局推算的人均住宅面積。
根據(jù)招商銀行(14.860, -0.02, -0.13%)《2013中國私人財富報告》，2012年底中國個人持有的可投資資產(chǎn) 總體規(guī)模達到80萬億人民幣，其中投資性不動產(chǎn)預計為19萬億左右。
根據(jù)招商銀行《2013中國私人財富報告》，2012年底中國個人持有的可投資資產(chǎn) 總體規(guī)模達到80萬億人民幣，其中投資性不動產(chǎn)預計為19萬億左右。
假設(shè)投資性房產(chǎn)絕大部分集中于一線以及省會城市，按統(tǒng)計局公布的40個重點城市2013年平均房價8616元/平米，19億可投資性房地產(chǎn)規(guī)模約相當于22.3億平米，按前述測算的住宅總面積133.9億平米，推算得到目前自住房總面積約在112億平方米左右。
通過統(tǒng)計局近三年來商品房住宅銷售面積和銷售套數(shù)數(shù)據(jù)得出我國住宅單套平均面積為104平米，結(jié)合2010年人口普查數(shù)據(jù) ，我們得出目前城鎮(zhèn)常住家庭無房的戶數(shù)為1.1億戶。
通過統(tǒng)計局近三年來商品房住宅銷售面積和銷售套數(shù)數(shù)據(jù)得出我國住宅單套平均面積為104平米，結(jié)合2010年人口普查數(shù)據(jù) ，我們得出目前城鎮(zhèn)常住家庭無房的戶數(shù)為1.1億戶。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)之所以有高估之嫌主要是其沒有考慮居住在工棚、營業(yè)場所的流動人口群體，這部分人口的主要構(gòu)成為外出農(nóng)民工。
2014年，全國農(nóng)民工總量達到27395萬人，其中外出農(nóng)民工16821萬人。中國外出農(nóng)民工仍是以雇主或單位提供住宿為主。
根據(jù)統(tǒng)計局住戶調(diào)查辦公室全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告統(tǒng)計，雖然近年來外出農(nóng)民工與他人合租住房比重在上升，合租或獨自租房比重達到33.2%，但總體仍以單位提供住宿為主，2012年單位宿舍和工地工棚住宿的人群占比總數(shù)達到42.7%，其中單位宿舍占比32.3%，工地工棚居住占比10.4%。此外，務工地自購房比重只有0.6%，且較前幾年呈現(xiàn)下降趨勢。
其主要原因是因為農(nóng)民工收入較低，在直轄市平均月收入略超2500元，在縣級市和建制鎮(zhèn)的月收入只在2000元左右；而近幾年城市房價升至高位，農(nóng)民工對住宅的購買力較低，這也和農(nóng)民工在務工地購房的比例在這幾年下降的情況比較符合。
從海外經(jīng)驗來看，當人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長周期因素出現(xiàn)拐點后，這些因素將沿著市場需求市場預期市場趨勢的路徑對房地產(chǎn)周期產(chǎn)生深刻的影響。
2010-2015年是中國人口結(jié)構(gòu)以及城鎮(zhèn)化的拐點發(fā)生的密集期，勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成國內(nèi)房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點。
根據(jù)Wind“土地大全”提供的國內(nèi)40大城市從2008年1月到2014年7月期間住宅用地的出讓統(tǒng)計，我們按目前大型房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地到首期平均約8個月開盤速度（圖表29、31），按8、14、20月的整幅地塊推盤周期滾動計算，測算結(jié)果表明，從現(xiàn)在直至2016年初國內(nèi)新宅潛在供應量將始終對房地產(chǎn)價格形成較為明顯的抑制。
根據(jù)Wind“土地大全”提供的國內(nèi)40大城市從2008年1月到2014年7月期間住宅用地的出讓統(tǒng)計，我們按目前大型房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地到首期平均約8個月開盤速度（圖表29、31），按8、14、20月的整幅地塊推盤周期滾動計算，測算結(jié)果表明，從現(xiàn)在直至2016年初國內(nèi)新宅潛在供應量將始終對房地產(chǎn)價格形成較為明顯的抑制。
長達十余年的景氣周期促進了中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。
為應對旺盛市場需求、開發(fā)成本和政策調(diào)控的快速變動，大型房地產(chǎn)開發(fā)商前瞻性的土地儲備充足，產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計能力與生產(chǎn)效率不斷提升，商業(yè)模式也從最初的“囤地增值”過渡到“高周轉(zhuǎn)盈利”，市場供給彈性大大增強：
按CRIC的統(tǒng)計，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)如碧桂園、龍湖地產(chǎn)和綠地集團等2013年從拿地到開盤的平均速度為8個月，相比2010年縮短了約一倍——在房地產(chǎn)需求趨弱的背景下，房地產(chǎn)供過于求的壓力將長期存在，高供應彈性意味著市場需求將得到及時、足額滿足，維持“弱平衡”市場格局將成為未來房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。
作者林采宜系CF40特邀成員、國泰君安證券首席經(jīng)濟學家
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