中國(guó)REITs市場(chǎng)從基礎(chǔ)設(shè)施邁向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，不僅是一次擴(kuò)容，更是金融供給結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)發(fā)展模式的深層變革。

中經(jīng)聯(lián)播訊（ 沈重 商和泉 劉輝）

中國(guó)證監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的公告》，標(biāo)志著市場(chǎng)期盼已久的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)全面啟動(dòng)。

此次試點(diǎn)將商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs投資范圍，為數(shù)十萬(wàn)億存量商業(yè)地產(chǎn)提供了標(biāo)準(zhǔn)化退出渠道。截至2025年11月末，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已上市和已成立待上市產(chǎn)品共計(jì)78只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)超2000億元，77只已上市產(chǎn)品總市值超2200億元。

市場(chǎng)基礎(chǔ)：五年培育打造REITs生態(tài)圈

經(jīng)過(guò)五年探索實(shí)踐，中國(guó)REITs市場(chǎng)已從試點(diǎn)邁向常態(tài)化發(fā)展。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。

市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序，2024年以來(lái)，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類(lèi)資產(chǎn)配置品種。僅2025年就有19只產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模為383.32億元。

這一市場(chǎng)在資產(chǎn)類(lèi)型上實(shí)現(xiàn)了全面覆蓋?；A(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個(gè)資產(chǎn)類(lèi)型，其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類(lèi)型已經(jīng)實(shí)現(xiàn)首單發(fā)行上市。

一系列首單項(xiàng)目相繼涌現(xiàn)，如全國(guó)首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、首單隧道公募REITs、首批數(shù)據(jù)中心REITs等，不斷拓寬資產(chǎn)版圖。

南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝表示，我國(guó)公募REITs已形成 “高速公路-產(chǎn)業(yè)園區(qū)-消費(fèi)設(shè)施-保障住房”多元資產(chǎn)格局，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)成型，形成良性投資循環(huán)。

政策突破：從基礎(chǔ)設(shè)施到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署和資本市場(chǎng)新“國(guó)九條”要求的重要舉措。證監(jiān)會(huì)同步印發(fā)了《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，旨在加快構(gòu)建規(guī)范、透明、開(kāi)放、有活力、有韌性的REITs市場(chǎng)體系。

此次《公告》共八條，對(duì)產(chǎn)品定義、基金注冊(cè)、運(yùn)營(yíng)管理、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)職責(zé)及監(jiān)管安排等作出系統(tǒng)規(guī)定，并強(qiáng)調(diào)基金管理人須履行主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任，確保底層資產(chǎn)權(quán)屬清晰、現(xiàn)金流穩(wěn)定。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs將實(shí)行分類(lèi)管理。兩個(gè)產(chǎn)品、兩個(gè)試點(diǎn)并行，一方面繼續(xù)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活公共基礎(chǔ)設(shè)施的作用，另一方面通過(guò)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs精準(zhǔn)對(duì)接商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓等盤(pán)活需求。

2025年12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs范圍擴(kuò)展至15大類(lèi)資產(chǎn)，包括新增的商業(yè)辦公設(shè)施、城市更新設(shè)施等。

規(guī)模潛力：8000億至15000億市場(chǎng)空間待釋放

我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過(guò)REITs進(jìn)行盤(pán)活的內(nèi)在需求。根據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組測(cè)算，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)空間超10萬(wàn)億元。

中泰證券分析師陳希瑞認(rèn)為，保守假設(shè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的可證券化率在2%至3%之間，則其市場(chǎng)潛在規(guī)模在8000億元至15000億元。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研究員蔡云此前介紹，粗略估計(jì)，我國(guó)狹義商業(yè)地產(chǎn)（僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店）存量規(guī)模約為40萬(wàn)億至50萬(wàn)億元。

瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉引用市場(chǎng)數(shù)據(jù)指出，在重點(diǎn)城市，甲級(jí)和優(yōu)質(zhì)辦公樓的存量規(guī)模已達(dá)數(shù)億平方米。戴德梁行報(bào)告顯示，建筑總面積在3萬(wàn)平方米以上的零售物業(yè)有約7068個(gè)，總存量約為5.5億平方米。

招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專(zhuān)業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億表示，國(guó)內(nèi)存量商業(yè)物業(yè)規(guī)模已超數(shù)十萬(wàn)億元，若逐步實(shí)現(xiàn)證券化，未來(lái)有望形成萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)意義：盤(pán)活存量資產(chǎn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房企和地方國(guó)資提供市場(chǎng)化融資和退出渠道，有助于緩解流動(dòng)性壓力。

申萬(wàn)宏源證券研究表示，長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)商業(yè)物業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化退出渠道，萬(wàn)億規(guī)模資產(chǎn)沉淀于房企及地方國(guó)資體系內(nèi)。部分房企債務(wù)集中到期、現(xiàn)金流緊張，城投平臺(tái)融資環(huán)境受阻、債務(wù)壓力上升，流動(dòng)性缺口進(jìn)一步顯現(xiàn)。

中金基金副總經(jīng)理李耀光認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs能夠通過(guò)市場(chǎng)化價(jià)格機(jī)制的作用有效激勵(lì)企業(yè)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理能力、持續(xù)提升資產(chǎn)質(zhì)量，促進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，助力暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，在“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”中發(fā)揮積極作用。

對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，試點(diǎn)不僅有助于拓寬企業(yè)直接融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，更將引導(dǎo)企業(yè)從“開(kāi)發(fā)商”向 “資產(chǎn)管理商”實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢服務(wù)部中國(guó)區(qū)總監(jiān)熊建平指出，REITs要求底層資產(chǎn)具備持續(xù)盈利能力，間接促使企業(yè)提升管理效率與服務(wù)質(zhì)量，這也將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“持有運(yùn)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)型，形成良性循環(huán)。

投資價(jià)值：為投資者提供全新資產(chǎn)配置選擇

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為投資者提供了一類(lèi)兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力的配置工具。不同于基礎(chǔ)設(shè)施REITs較強(qiáng)的政策屬性，其市場(chǎng)化特征更突出，為普通投資者提供了參與優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資的機(jī)會(huì)。

對(duì)廣大投資者而言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，能進(jìn)一步豐富公眾投資者選擇，提供一類(lèi)兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力的配置工具，有助于優(yōu)化個(gè)人與機(jī)構(gòu)投資組合，共享實(shí)體經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)的長(zhǎng)期紅利。

中國(guó)資本市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事田利輝介紹，對(duì)于普通投資者而言，REITs的核心價(jià)值在于其收益來(lái)源于實(shí)體資產(chǎn)的穩(wěn)定租金和運(yùn)營(yíng)收入，與股票、債券的相關(guān)性較低，具有較好的抗通脹和分散風(fēng)險(xiǎn)特性。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs還將吸引保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金入市。證監(jiān)會(huì)通知明確提出，豐富REITs指數(shù)及ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社保基金等中長(zhǎng)期資金入市，并推動(dòng)將REITs納入滬深港通標(biāo)的，提升對(duì)外開(kāi)放水平。

隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推進(jìn)，滬深交易所等單位正在緊鑼密鼓地推進(jìn)配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點(diǎn)項(xiàng)目培育等工作。上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，將“以優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)先行穩(wěn)步開(kāi)展試點(diǎn)，把好資產(chǎn)‘入口關(guān)’”。

對(duì)于投資者而言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與消費(fèi)景氣度、區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力緊密相關(guān)，受出租率、租金水平波動(dòng)影響更大，收益彈性與風(fēng)險(xiǎn)均高于基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs。投資者需結(jié)合對(duì)底層資產(chǎn)的認(rèn)知度、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等因素審慎選擇。