中國REITs市場從基礎(chǔ)設(shè)施邁向商業(yè)不動產(chǎn)，不僅是一次擴容，更是金融供給結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)發(fā)展模式的深層變革。

中經(jīng)聯(lián)播訊（ 沈重 商和泉 劉輝）

中國證監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點的公告》，標志著市場期盼已久的商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點全面啟動。

此次試點將商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)納入公募REITs投資范圍，為數(shù)十萬億存量商業(yè)地產(chǎn)提供了標準化退出渠道。截至2025年11月末，我國公募REITs市場已上市和已成立待上市產(chǎn)品共計78只，發(fā)行規(guī)模合計超2000億元，77只已上市產(chǎn)品總市值超2200億元。

市場基礎(chǔ)：五年培育打造REITs生態(tài)圈

經(jīng)過五年探索實踐，中國REITs市場已從試點邁向常態(tài)化發(fā)展。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。

市場運行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。僅2025年就有19只產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模為383.32億元。

這一市場在資產(chǎn)類型上實現(xiàn)了全面覆蓋?；A(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個資產(chǎn)類型，其中10個行業(yè)領(lǐng)域的18個資產(chǎn)類型已經(jīng)實現(xiàn)首單發(fā)行上市。

一系列首單項目相繼涌現(xiàn)，如全國首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、首單隧道公募REITs、首批數(shù)據(jù)中心REITs等，不斷拓寬資產(chǎn)版圖。

南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝表示，我國公募REITs已形成 “高速公路-產(chǎn)業(yè)園區(qū)-消費設(shè)施-保障住房”多元資產(chǎn)格局，“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動成型，形成良性投資循環(huán)。

政策突破：從基礎(chǔ)設(shè)施到商業(yè)不動產(chǎn)

商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，是貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署和資本市場新“國九條”要求的重要舉措。證監(jiān)會同步印發(fā)了《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，旨在加快構(gòu)建規(guī)范、透明、開放、有活力、有韌性的REITs市場體系。

此次《公告》共八條，對產(chǎn)品定義、基金注冊、運營管理、專業(yè)機構(gòu)職責(zé)及監(jiān)管安排等作出系統(tǒng)規(guī)定，并強調(diào)基金管理人須履行主動運營管理責(zé)任，確保底層資產(chǎn)權(quán)屬清晰、現(xiàn)金流穩(wěn)定。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs將實行分類管理。兩個產(chǎn)品、兩個試點并行，一方面繼續(xù)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施的作用，另一方面通過商業(yè)不動產(chǎn)REITs精準對接商業(yè)綜合體、寫字樓等盤活需求。

2025年12月1日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs范圍擴展至15大類資產(chǎn)，包括新增的商業(yè)辦公設(shè)施、城市更新設(shè)施等。

規(guī)模潛力：8000億至15000億市場空間待釋放

我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活的內(nèi)在需求。根據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組測算，我國公募REITs市場空間超10萬億元。

中泰證券分析師陳希瑞認為，保守假設(shè)商業(yè)不動產(chǎn)的可證券化率在2%至3%之間，則其市場潛在規(guī)模在8000億元至15000億元。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云此前介紹，粗略估計，我國狹義商業(yè)地產(chǎn)（僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店）存量規(guī)模約為40萬億至50萬億元。

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉引用市場數(shù)據(jù)指出，在重點城市，甲級和優(yōu)質(zhì)辦公樓的存量規(guī)模已達數(shù)億平方米。戴德梁行報告顯示，建筑總面積在3萬平方米以上的零售物業(yè)有約7068個，總存量約為5.5億平方米。

招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億表示，國內(nèi)存量商業(yè)物業(yè)規(guī)模已超數(shù)十萬億元，若逐步實現(xiàn)證券化，未來有望形成萬億元級市場。

經(jīng)濟意義：盤活存量資產(chǎn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房企和地方國資提供市場化融資和退出渠道，有助于緩解流動性壓力。

申萬宏源證券研究表示，長期來看，我國商業(yè)物業(yè)缺乏標準化退出渠道，萬億規(guī)模資產(chǎn)沉淀于房企及地方國資體系內(nèi)。部分房企債務(wù)集中到期、現(xiàn)金流緊張，城投平臺融資環(huán)境受阻、債務(wù)壓力上升，流動性缺口進一步顯現(xiàn)。

中金基金副總經(jīng)理李耀光認為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs能夠通過市場化價格機制的作用有效激勵企業(yè)強化運營管理能力、持續(xù)提升資產(chǎn)質(zhì)量，促進商業(yè)不動產(chǎn)市場的良性競爭，助力暢通經(jīng)濟循環(huán)，在“防風(fēng)險、穩(wěn)增長”中發(fā)揮積極作用。

對實體經(jīng)濟而言，試點不僅有助于拓寬企業(yè)直接融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，更將引導(dǎo)企業(yè)從“開發(fā)商”向 “資產(chǎn)管理商”實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部中國區(qū)總監(jiān)熊建平指出，REITs要求底層資產(chǎn)具備持續(xù)盈利能力，間接促使企業(yè)提升管理效率與服務(wù)質(zhì)量，這也將推動商業(yè)地產(chǎn)從“開發(fā)銷售”向“持有運營”模式轉(zhuǎn)型，形成良性循環(huán)。

投資價值：為投資者提供全新資產(chǎn)配置選擇

商業(yè)不動產(chǎn)REITs為投資者提供了一類兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力的配置工具。不同于基礎(chǔ)設(shè)施REITs較強的政策屬性，其市場化特征更突出，為普通投資者提供了參與優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資的機會。

對廣大投資者而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，能進一步豐富公眾投資者選擇，提供一類兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力的配置工具，有助于優(yōu)化個人與機構(gòu)投資組合，共享實體經(jīng)濟與不動產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展帶來的長期紅利。

中國資本市場學(xué)會理事田利輝介紹，對于普通投資者而言，REITs的核心價值在于其收益來源于實體資產(chǎn)的穩(wěn)定租金和運營收入，與股票、債券的相關(guān)性較低，具有較好的抗通脹和分散風(fēng)險特性。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs還將吸引保險、養(yǎng)老金等長期資金入市。證監(jiān)會通知明確提出，豐富REITs指數(shù)及ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品，引導(dǎo)保險資金、社?；鸬戎虚L期資金入市，并推動將REITs納入滬深港通標的，提升對外開放水平。

隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推進，滬深交易所等單位正在緊鑼密鼓地推進配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點項目培育等工作。上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人表示，將“以優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)先行穩(wěn)步開展試點，把好資產(chǎn)‘入口關(guān)’”。

對于投資者而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs與消費景氣度、區(qū)域經(jīng)濟活力緊密相關(guān)，受出租率、租金水平波動影響更大，收益彈性與風(fēng)險均高于基礎(chǔ)設(shè)施類REITs。投資者需結(jié)合對底層資產(chǎn)的認知度、風(fēng)險承受能力等因素審慎選擇。