多個信源向21世紀經(jīng)濟報道記者證實，3月2日下午，上海相關(guān)監(jiān)管部門召開會議，主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調(diào)研。無論是從房貸申請人自身的資質(zhì)，還是房產(chǎn)本身的情況，多家受訪銀行人士表現(xiàn)出更趨謹慎的態(tài)度，特別是對“假按揭”(虛假交易)、資金杠桿(首付配資)等情況給予更大關(guān)注。也有銀行表示將采取措施，以防惡意“撬動杠桿”的情況。
開年以來，樓市之熱，甚至超出銀行機構(gòu)的預(yù)期。
目前，北京和上海已經(jīng)普遍出現(xiàn)首套房8.5折利率優(yōu)惠，有銀行甚至給出8.3折或更低折扣;二套房利率原先基準上浮10%的執(zhí)行標準也有所松動，已有銀行開始執(zhí)行基準利率。
多個信源向21世紀經(jīng)濟報道記者證實，3月2日下午，上海相關(guān)監(jiān)管部門召開會議，主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調(diào)研。
有消息人士表示，相關(guān)監(jiān)管部門目的有三方面：一是希望各家銀行不要在利率上打價格戰(zhàn)，保持價格穩(wěn)定;二是希望了解各家銀行個人住房按揭貸款的投放計劃;三是了解銀行與房產(chǎn)中介合作的情況，特別是在合作中是否遇到問題和困難。
“房價快速上漲，投機情緒加重，還是要謹慎。”有銀行零售一線人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
無論是從房貸申請人自身的資質(zhì)，還是房產(chǎn)本身的情況，多家受訪銀行人士表現(xiàn)出更趨謹慎的態(tài)度，特別是對“假按揭”(虛假交易)、資金杠桿(首付配資)等情況給予更大關(guān)注。也有銀行表示將采取措施，以防惡意“撬動杠桿”的情況。
一月上海個人住房貸款創(chuàng)三年新高
新高紀錄還在持續(xù)創(chuàng)造。
央行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海地區(qū)個人住房貸款新增1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元。
一月上海地區(qū)新增個人住房貸款346.3億元，打破去年9月218.9億元的增量紀錄，創(chuàng)下近三年新高。
可以比較的是，截至2015年12月末，北京地區(qū)個人住房貸款超5800億元，新增1371.4億元，同比多增906.3億元，同比增長30.3%，增速較2014年提高19個百分點。其中，7月份單月新增量創(chuàng)下五年來的新高。
某國有大行內(nèi)部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，1月開始該行個人按揭貸款增長提速。“為配合‘去庫存’，銀行業(yè)普遍在大量投放信貸?！痹搰写笮腥耸勘硎尽?/p>
另一家國有大行相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)測人士則表示從2月份開始出現(xiàn)大幅增長，同比增幅甚至達到100%。
一家股份行個人金融部人士透露，今年個人住房貸款指標比2015年增長約30%。另一家大型城商行的年增長指標也為30%。
某股份制銀行人士透露，個人住房按揭貸款是總行2016年定調(diào)的三大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，其中一線城市被寄予厚望?！皳?jù)我了解，個人住房按揭貸款30%的增長應(yīng)該還是一個保底的狀況?！?/p>
其還透露，上海地區(qū)某農(nóng)商行1、2月的個人住房按揭貸款投放已接近國有大行的水平。
多位金融界人士表示：“對銀行來說，個人房貸的風(fēng)險不高，唯一的風(fēng)險是‘斷供’?！?/p>
“之前溫州有過，陜西前兩年也出現(xiàn)過，但這種情況只會出現(xiàn)在三四線城市，北上廣深因為購房量較大，房價相對穩(wěn)定，波動小，所以不構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險。”有城商行人士分析稱。
有上海銀行業(yè)人士表示，回顧目前為數(shù)不多的“斷供”的案例，主要是2007年到2010年之間的一些房貸客戶，有借款人個人財務(wù)問題導(dǎo)致的;也有個別升值空間遠低于預(yù)期的別墅持有者。
對于一線城市的金融機構(gòu)而言，潛在風(fēng)險另有考量。
“大家都說上海沒問題，但其實我們觀察到一個現(xiàn)象值得關(guān)注”，有股份制銀行上海地區(qū)零售部人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一些樓盤的購買群體盡管有財富積累，但投機心態(tài)較強。
值得一提的是，該類購房者如果購買的是銀行的合作樓盤(新房)，或者是通過銀行合作中介(二手房)，作為批量客戶，銀行一定程度上也是批量接受。
“比如，如果是和樓盤有合作，他們那邊批量推薦的客戶，我們一般不對具體的申請者做特別要求。另外，其實像單價十幾萬這種樓盤，總價上千萬的，我們比較青睞的公務(wù)員、老師等工薪階層也沒辦法買?！鄙鲜龉煞菪腥耸勘硎尽?/p>
有銀行零售條線資深人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，目前存在中介推薦給銀行的打包客戶質(zhì)量參差不齊?！巴扑]過來10個客戶，里面夾個兩三個次的。”
銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者在各地調(diào)研結(jié)果表明，目前市場上已經(jīng)普遍出現(xiàn)首套房基準利率8.5折的優(yōu)惠，也有極個別出現(xiàn)8.3折以上。
國有大行中，以農(nóng)行為例，農(nóng)行上海某支行個人客戶經(jīng)理表示：“商業(yè)貸款金額以180萬元為界，超過180萬的，利率折扣可低至8.5折;180萬以下的，折扣為8.6折。”
北京分行則已有8.3折優(yōu)惠。另外，工行北京分行對于首套房也是執(zhí)行首付三成，首套利率可低至8.5折。
股份制銀行中，招行和民生較有代表性。
招商銀行(15.150, 0.00, 0.00%)上海某支行，房貸客戶經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“商貸在100萬元-200萬元之間的，利率優(yōu)惠為8.7折，200萬元到400萬元的，利率優(yōu)惠8.6折，400萬元-1000萬元的優(yōu)惠8.5折?！?/p>
民生銀行(8.700, 0.00, 0.00%)則針對不同的合作樓盤和二手房中介，以及客戶資質(zhì)，有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。
城商行和農(nóng)商行中，寧波銀行(12.93, 0.00, 0.00%)在杭州地區(qū)執(zhí)行的基本標準為首套利率9折，二套利率1.1倍。上海農(nóng)商行首套房貸款優(yōu)惠可低至8.3折，二套房利率可低至基準。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，杭州地區(qū)的銀行首套房按揭多執(zhí)行25%首付，平均利率是基準95折，業(yè)務(wù)一線執(zhí)行標準是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策規(guī)定30%首付，但一般實際執(zhí)行40%首付。
上述利率折扣來自各銀行分支機構(gòu)相關(guān)人士，并未得到銀行官方確認，具體執(zhí)行利率可能存在差異。
有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，考慮到資金和稅務(wù)等成本，目前銀行房貸的保本價在83折左右，“低于這個價格，一定是虧的”。
多個信源向21世紀經(jīng)濟報道記者證實，3月2日下午上海相關(guān)監(jiān)管部門召開會議，主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調(diào)研。
某大行信貸部門人士接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時稱，目前還沒有對房貸政策進行調(diào)整，但對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險保持密切關(guān)注。
有股份制銀行上海分行零售部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，據(jù)目前上海樓市的情形，會更嚴格審核貸款人的資質(zhì)，正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業(yè)人士表示，正在研究考慮提高首付比例。
前述某大行個人房貸業(yè)務(wù)監(jiān)測人士認為，目前銀行關(guān)注的風(fēng)險，是擔(dān)心房價暴漲情況下，房子的評估價格虛高。通過少交首付的方式，套用銀行資金投向其他領(lǐng)域，比如高收益理財，或者資本市場。
多名受訪銀行人士還提到了當前“假按揭”的風(fēng)險，也就是投機者看漲房價，進行虛假買賣，從銀行套取現(xiàn)金，而這需要銀行和房管部門雙把關(guān)。
民生銀行上海地區(qū)相關(guān)零售人士則表示，除了嚴格審核貸款人本身的背景，在合作樓盤的選擇上，也盡量不碰外環(huán)以外的房子。
地產(chǎn)公司融資成本快速下降
一邊是個人住房按揭貸款的迅速擴張，另一邊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也在去年開始回暖。
根據(jù)央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)，1月上海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款止跌回升，新增135.5億元;其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款增加最多，單月新增378.7億元，同比多增379億元;商業(yè)用房開放貸款增加68.8億元，同比多增3.1元。
回顧2015年上年半以來，上海地區(qū)商業(yè)用房開放貸款一直保持較快增長。
以去年11月為例，當月商業(yè)用房開發(fā)貸款余額達房地產(chǎn)貸款余額的21.2%，高出全國約1倍，同比增速高出轄內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速12.3個百分點。
同時，值得注意的是，根據(jù)權(quán)威部門相關(guān)調(diào)查，除了表內(nèi)信貸，還有相當銀行資金通過表外投向了商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)人行北京營管部統(tǒng)計，2015 年北京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款比年初增加390.1億元，而2014 年為減少105.4 億元。
有財富管理公司產(chǎn)品人士表示，自去年以來，可以觀察到地產(chǎn)項目融資成本急速下降。“我們接觸的是主要是百強地產(chǎn)商，去年年初他們的融資成本在1百分之十四五，到下半年，到百分之十二三，到今年直接到10%以下。直接原因是銀行和信托原來停掉的業(yè)務(wù)又恢復(fù)了，地產(chǎn)公司從拿地的保證金到開發(fā)貸，全鏈條提供融資，資金很充裕?！?/p>
不過，某大行有關(guān)信貸部門人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，總量是在壓降控制。“我們目前只做一線城市和二線優(yōu)質(zhì)客戶項目，三四線基本不做。對開發(fā)商還上調(diào)了資質(zhì)等級要求。”
而有某浙江地區(qū)城商行人士則表示，在地產(chǎn)開發(fā)貸中會對客戶、區(qū)域和項目進行三把關(guān)。其介紹稱，總行對房地產(chǎn)開發(fā)貸進行名單管理。區(qū)域維度向一線城市、經(jīng)濟發(fā)達人口導(dǎo)入型城市靠攏，比如杭州、嘉興(靠近上海)、湖州、麗水(靠近江西)。
某大行宏觀策略研究認為，目前高層對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，主要調(diào)控導(dǎo)向還是“去庫存”。目前全國土地供應(yīng)在減少?！吧钲谀沁呌幸恍┱{(diào)控政策，但是北京上海目前還沒有。今年上半年可能開始調(diào)整，下半年根據(jù)房價走勢，政府有可能采取一些行政手段，比如提高稅率的百分比，調(diào)整首付比例等，調(diào)控一線城市房價。”該大行相關(guān)研究人士表示。
“風(fēng)險最大的，還是商業(yè)地產(chǎn)”，另有上海地區(qū)城商行人士分析稱，互聯(lián)網(wǎng)對實體商場的沖擊，以及上海不斷上漲的租金，一定程度上遏制了商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的速度。
對此，上海銀監(jiān)局也在持續(xù)開展全口徑壓力測試，并要求各機構(gòu)強化風(fēng)險總敞口管理，合理設(shè)定符合自身風(fēng)險偏好的房地產(chǎn)信貸政策，加強對商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險管控。
