“現(xiàn)有土地制度存在不少弊端，必須改革，遵守耕地保護(hù)制度和國(guó)土規(guī)劃前提下，以市場(chǎng)機(jī)制合理配置土地資源?！? 中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯在證券日?qǐng)?bào)社主辦的“第十二屆中國(guó)證券市場(chǎng)年會(huì)——?jiǎng)?chuàng)新引領(lǐng)增長(zhǎng)·改革激活市場(chǎng)”上如此表示。

王小魯認(rèn)為，地方征地賣地的現(xiàn)行土地制度至少有6大弊端：

第一，容易侵犯農(nóng)民合法權(quán)益，經(jīng)常引發(fā)暴力拆遷導(dǎo)致沖突問題;第二，地方政府利益推動(dòng)下鼓勵(lì)房地產(chǎn)過度開發(fā)，造成了房產(chǎn)大量空置，帶來資產(chǎn)泡沫和債務(wù)大量堆積，金融風(fēng)險(xiǎn)在不斷上升;第三，政府壟斷地源，抬高了地價(jià)和房?jī)r(jià)，加重了居民負(fù)擔(dān);第四，由于在現(xiàn)行土地制度下保留了大量無償劃撥或無價(jià)供地，因此扭曲了要素成本，造成一部分土地資源閑置浪費(fèi)和低效率使用;第五，通過權(quán)利來配置土地資源，經(jīng)常導(dǎo)致官商勾結(jié)，助長(zhǎng)腐敗;第六，農(nóng)村的閑置土地不能進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)，妨礙了農(nóng)民獲得應(yīng)得財(cái)產(chǎn)收入。

王小魯認(rèn)為，未來土地制度改革應(yīng)該放開土地市場(chǎng)，目前政策對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)還有很多限制，違反了農(nóng)民土地合法權(quán)益支配，這些限制應(yīng)該盡快取消。在開放土地市場(chǎng)同時(shí)，城市戶籍制度改革也必須加快進(jìn)行，城鎮(zhèn)的社保和公共服務(wù)全覆蓋必須盡快實(shí)現(xiàn)。

以下為王小魯發(fā)言實(shí)錄：

王小魯：十八屆三中全會(huì)提出來“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行和國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！边@是什么意思?意味著要改革現(xiàn)行的土地制度，開放土地市場(chǎng)。

現(xiàn)行的土地制度問題在哪兒?我想可以說有利有弊，有一些有利的方面也很明顯。因?yàn)槲覀兊胤秸?、?cái)政資金存在缺口，所以通過地方征地賣地補(bǔ)充了地方財(cái)政的不足，支持了地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另一個(gè)利，地方政府用行政性的手段來征地，避免了土地買賣雙方討價(jià)還價(jià)、項(xiàng)目久拖不決，因此也加快了投資建設(shè)的進(jìn)度。

弊病也非常明顯。

弊病之一，侵犯了農(nóng)民的合法權(quán)益。憲法規(guī)定農(nóng)村土地由農(nóng)村集體所有，但是在這套土地制度下，政府低價(jià)征地高價(jià)賣地實(shí)際上侵犯了憲法賦予農(nóng)民的土地所有權(quán)，經(jīng)常帶來暴力拆遷導(dǎo)致官民之間的沖突。這是因?yàn)榈胤秸泻艽蠛軓?qiáng)的激勵(lì)去獲得土地出讓收入。

弊病之二，地方政府在利益的推動(dòng)下過度鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)，造成了房產(chǎn)大量空置，造成資產(chǎn)泡沫，不賴債務(wù)大量堆積。在這種情況下，金融風(fēng)險(xiǎn)在不斷上升。

弊病之三，政府獨(dú)家征地、獨(dú)家賣地，壟斷了地源，因此也就抬高了地價(jià)和房?jī)r(jià)，加重了居民負(fù)擔(dān)。

弊病之四，由于在現(xiàn)行土地制度下保留了大量無償劃撥或者無價(jià)供地，因此扭曲了要素成本，造成一部分土地資源閑置浪費(fèi)和低效率使用。

弊病之五，通過權(quán)利來配置土地資源，經(jīng)常導(dǎo)致官商勾結(jié)，助長(zhǎng)了腐敗，有些情況下因?yàn)橥恋睾头康禺a(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生的腐敗已經(jīng)成為腐敗中間非常重要的方面。

弊病之六，農(nóng)村的閑置土地不能進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)，妨礙了農(nóng)民獲得應(yīng)得的財(cái)產(chǎn)收入。

弊大于利，必須改革，改革的方向是什么?遵守耕地保護(hù)制度和國(guó)土規(guī)劃前提下以市場(chǎng)機(jī)制合理配置土地資源。從政府征地、政府賣地轉(zhuǎn)向另外一種資源配置方式唯一合理的途徑是市場(chǎng)。到現(xiàn)在為止，進(jìn)展非常緩慢，這是很遺憾的一件事情，有試點(diǎn)，但是試點(diǎn)數(shù)量不多，而且層級(jí)比較低，代表性不足。第二，遲遲沒有總結(jié)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行全面推廣。第三，到目前為止，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)還有很多的限制。這些限制有些實(shí)際上違反市場(chǎng)原則，也違反了農(nóng)民的土地合法權(quán)益的支配。對(duì)這些不必要的限制應(yīng)該盡快取消，應(yīng)該加快土地制度的改革。

在土地市場(chǎng)開放的過程中間有一系列的問題需要解決，首先會(huì)不會(huì)一旦開放土地市場(chǎng)就造成一哄而上，到處逼著農(nóng)民賣地，這種情況有可能發(fā)生，關(guān)鍵在這個(gè)過程中間首先要循序漸進(jìn)，嚴(yán)格遵守農(nóng)民自愿的原則。同時(shí)，政府要嚴(yán)守中立，防止政商勾結(jié)，防止強(qiáng)迫農(nóng)民賣地，這是首先要防止的問題。另一方面，在開放土地市場(chǎng)的同時(shí)，城市的戶籍制度改革必須加快進(jìn)行，城鎮(zhèn)的社保和公共服務(wù)的全覆蓋必須盡快實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在1/3的城鎮(zhèn)居民，所謂的新城鎮(zhèn)居民沒有戶口，大部分沒有被社會(huì)保障覆蓋，不能享受公共服務(wù)。如果他們不能在城市安家落戶定居下來，那么他們也沒有辦法放棄在農(nóng)村占有土地，實(shí)際上很多土地是閑置起來了，但是不能利用。另外，我們的信貸和貨幣政策必須保持中性，過于寬松的信貸和貨幣政策必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，在開放土地市場(chǎng)的同時(shí)，宏觀環(huán)境必須保持活力。

第二個(gè)問題，防止集體所有權(quán)的虛置，防止侵犯農(nóng)民的利益。雖然憲法規(guī)定農(nóng)村土地由農(nóng)村集體所有，但是在很多地方村級(jí)集體實(shí)際上形同虛設(shè)，農(nóng)民不能通過村集體來正常地維護(hù)自己的合法權(quán)益，這種情況下土地出讓過程中很有可能出現(xiàn)侵犯或者中間截流農(nóng)民利益的情況，因此我認(rèn)為有必要建立有監(jiān)管的公開的土地交易平臺(tái)，禁止土地場(chǎng)外交易，同時(shí)建立一套監(jiān)督核查機(jī)制，防止侵害農(nóng)民的合法權(quán)益和中間截流的利益。

第三個(gè)問題，防止無序開發(fā)、破壞耕地保護(hù)和國(guó)土規(guī)劃。地方交易平臺(tái)和地方政府有責(zé)任對(duì)此嚴(yán)格監(jiān)管，保證交易合法合規(guī)。

第四個(gè)問題，開放土地市場(chǎng)之后，地方政府的土地出讓收入必然減少，怎么保證地方政府必要的公共財(cái)力?無非是開源節(jié)流兩方面，如果講節(jié)流的話，主要是壓縮過度的行政支出、三公消費(fèi)和不必要的政府投資，在這方面潛力是非常大的。開源方面，剛才賈康所長(zhǎng)所提到的，對(duì)超量的住房開征房產(chǎn)稅，另外在土地轉(zhuǎn)讓過程當(dāng)中產(chǎn)生的暴利征收土地增值稅。另外，再加上推進(jìn)其它方面的稅制改革。

第五，開放土地市場(chǎng)之后怎么保證必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目?必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以保留政府征地，但是要參照市場(chǎng)價(jià)格給農(nóng)民合理的補(bǔ)償。法律既要保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，也要對(duì)漫天要價(jià)侵害公共利益的個(gè)別釘子戶有必要的強(qiáng)制措施。

第六，減輕低價(jià)懸殊導(dǎo)致的農(nóng)民的苦樂不均，開放土地市場(chǎng)有些地方的土地可以賣到天價(jià)，有些地方土地仍然不值錢。這種情況下怎么保證收入差距不要過度擴(kuò)大，剛才賈康所長(zhǎng)提到的土地指標(biāo)交易或者地票交易，這樣一種嘗試是合理的方向，它實(shí)際上通過市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，通過這樣一個(gè)制度可以使得邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民分享土地增值的收益，同時(shí)又解決了城市建設(shè)用地不足的問題。在這個(gè)過程當(dāng)中應(yīng)該形成市場(chǎng)主導(dǎo)，避免政府一手包辦。

開放土地市場(chǎng)會(huì)帶來哪些變化?

首先，引進(jìn)供給側(cè)競(jìng)爭(zhēng)，促使過高的房地產(chǎn)價(jià)格回歸合理水平，有利于減輕居民負(fù)擔(dān)，有利于啟動(dòng)內(nèi)需，也有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第二，通過公平的市場(chǎng)交易，農(nóng)民可以獲得合理的土地收益，有利于改善農(nóng)民的收入，有利于縮小城鄉(xiāng)差距。

第三，通過市場(chǎng)配置資源會(huì)改善土地資源的配置狀況，提高土地的使用效率。

第四，通過市場(chǎng)配置資源減少了官商勾結(jié)、錢權(quán)交易的機(jī)會(huì)，有利于減少腐敗，減少社會(huì)沖突，有利于改善收入分配。

第五，盤活閑置的土地資源，會(huì)形成巨量的財(cái)富，成為推動(dòng)城市化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村繁榮，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要來源。

我今天就講到這兒，謝謝大家!