3月9日，全國(guó)政協(xié)委員、央行副行長(zhǎng)潘功勝在政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)表示，解決目前的一線住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題，需要一些綜合措施。政府工作報(bào)告中提及今年重點(diǎn)工作時(shí)，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)放在了一起，其中深意引發(fā)了“兩會(huì)”代表委員的熱議。但對(duì)于今年以來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存中出現(xiàn)的部分一二線城市房?jī)r(jià)急漲現(xiàn)象，同樣也引起了“兩會(huì)”代表委員的高度重視。眼下，不斷擴(kuò)大的金融杠桿助長(zhǎng)著房地產(chǎn)泡沫，聚積著金融風(fēng)險(xiǎn)。

?

樓市去庫(kù)存

不僅是穩(wěn)增長(zhǎng)

對(duì)于去庫(kù)存的含義我們可以理解為采取多種方式將現(xiàn)有的、尚未賣出的所謂庫(kù)存商品房銷售出去。當(dāng)下，緣何房地產(chǎn)去庫(kù)存如此重要？主要是緣于目前高企的庫(kù)存所形成的經(jīng)濟(jì)壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比11月末增加2217萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加128萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。兩年以來(lái)，全國(guó)待售面積增加了23996萬(wàn)平方米，上漲了54%。目前一二線城市在一系列政策刺激下，庫(kù)存壓力明顯緩解。壓力大的主要是三四線城市。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資歷來(lái)占固定資產(chǎn)投資的20%左右，而且影響到上下游如鋼鐵、水泥產(chǎn)業(yè)的投資，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑無(wú)疑會(huì)在很大程度上影響固定資產(chǎn)投資的增速。當(dāng)下，固定資產(chǎn)投資仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”中的重要力量，影響固定資產(chǎn)投資的增速，就是影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。更重要的是，目前的房地產(chǎn)庫(kù)存量潛伏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)金融不穩(wěn)定理論分析，市場(chǎng)中的融資行為一般分為對(duì)沖性融資、投機(jī)性融資和龐氏融資三種類型。對(duì)沖性融資，即債務(wù)人期望從融資合同中所獲得的現(xiàn)金流能覆蓋利息和本金，這是最安全的融資行為。而投機(jī)性融資，即債務(wù)人預(yù)期從融資合同中獲得的現(xiàn)金流只能覆蓋利息，這是一種利用短期資金為長(zhǎng)期頭寸進(jìn)行融資的行為。至于龐氏融資，即債務(wù)人的現(xiàn)金流既不能覆蓋本金，也不能覆蓋利息，債務(wù)人只能靠出售資產(chǎn)或者再借新錢來(lái)履行支付承諾。由此可見(jiàn)，這三種融資中，投機(jī)性融資和龐氏融資所占的比重越大，經(jīng)濟(jì)中總的安全邊際就越低。而眼下中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存量所形成的金融風(fēng)險(xiǎn)非常大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)大都通過(guò)直接或間接向銀行融資來(lái)建房的，大多購(gòu)房者也是通過(guò)住房信貸向銀行融資購(gòu)房的，不去庫(kù)存怎么還銀行的貸款。銀行貸款如果收不回，就會(huì)被“拖下水”，從而引發(fā)金融危機(jī)，這絕對(duì)不是危言聳聽。

?

去庫(kù)存

也要防風(fēng)險(xiǎn)

那么，認(rèn)識(shí)到了去庫(kù)存的重要性，還要看怎么做。這正所謂不去庫(kù)存有金融風(fēng)險(xiǎn)，去庫(kù)存搞不好也會(huì)有金融風(fēng)險(xiǎn)。比如去年深圳新房成交面積暴漲65%，成交價(jià)格暴漲47%，單價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米，成為全國(guó)樓市升溫的領(lǐng)頭羊。今年過(guò)了春節(jié)，一線城市和部分二線城市仍繼續(xù)表現(xiàn)火熱。上海某均價(jià)達(dá)每平方米8萬(wàn)元的高端樓盤，352套“千萬(wàn)豪宅”開盤當(dāng)天被搶光，過(guò)戶大廳一號(hào)難求。杭州某樓盤二期首批房源開盤，在搖號(hào)開盤2小時(shí)后宣告售完，成為杭州猴年首個(gè)“半日光”樓盤。深圳、南京等熱門城市也出現(xiàn)“裹棉被排隊(duì)”的“漏夜搶房”景象，不少購(gòu)房者驚呼一、二線城市房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直是瘋了。難道5年前的房地產(chǎn)熱又重現(xiàn)了嗎？仔細(xì)分析，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大、房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下的情況下出現(xiàn)上述情況，明顯就是房地產(chǎn)“虛火過(guò)旺”的病態(tài)表現(xiàn)，非常不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。果不其然，房地產(chǎn)價(jià)格虛高甚至形成泡沫，完全是由開發(fā)商、炒房者等自導(dǎo)自演的哄抬房?jī)r(jià)的把戲，比如通過(guò)自買自賣轉(zhuǎn)按揭、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融炒房這樣的杠桿手段進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)；有的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，從而實(shí)現(xiàn)投機(jī)套利，更影響了人們的心理預(yù)期。而炒房者借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。同時(shí)，過(guò)度杠桿化也驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群重新涉足房地產(chǎn)融資，甚至有些會(huì)不惜血本從股市抽資或從銀行融資轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。這樣一來(lái)，一旦遭遇樓市逆轉(zhuǎn)，就極容易再次產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

?

去庫(kù)存政策應(yīng)該

區(qū)別對(duì)待

因此，“兩會(huì)”代表委員、管理層以及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)高度警惕并設(shè)法防范房地產(chǎn)去庫(kù)存過(guò)程中可能衍生的金融風(fēng)險(xiǎn)。依筆者認(rèn)為：

首先，政策要區(qū)別對(duì)待，支持各地扎扎實(shí)實(shí)去庫(kù)存。政府安排房地產(chǎn)去庫(kù)存的真實(shí)目的無(wú)疑是為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，是要盤活滯存在房地產(chǎn)上的資金用于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，釋放已經(jīng)比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，避免“硬著陸”。所以，國(guó)家出臺(tái)的貨幣政策、住房信貸政策、財(cái)政稅收等政策很好，但一定要區(qū)別對(duì)待，比如對(duì)于一線熱點(diǎn)城市不適用新一輪樓市優(yōu)惠政策，以抑制一線城市的房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象。但對(duì)三四線城市房地產(chǎn)要采取各種優(yōu)惠政策，以減少三四線城市資金過(guò)度流出，提高這些城市房地產(chǎn)投資價(jià)值，推動(dòng)其住宅庫(kù)存的有序消化。不過(guò)，近期個(gè)別地方搞出來(lái)的所謂“零首付”的優(yōu)惠政策著實(shí)有些離譜，應(yīng)當(dāng)慎行。下一步，主要通過(guò)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在中國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中逐步化解房地產(chǎn)庫(kù)存，將房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)到健康發(fā)展的道路上來(lái)。

其次，無(wú)論一二線城市還是三四線城市，只要是以欺騙式的炒作、毫無(wú)顧忌的配資擴(kuò)大進(jìn)行加杠桿的房地產(chǎn)投機(jī)套利活動(dòng)，都必須嚴(yán)令禁止，堅(jiān)決打擊，而且，這些規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在各地房地產(chǎn)政策中予以明示并嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒(méi)有資質(zhì)，不能跨界經(jīng)營(yíng)。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)以各種方式支持房地產(chǎn)投機(jī)套利的業(yè)務(wù)行為，管理層要通過(guò)動(dòng)用宏觀審慎評(píng)估體系（MPA）、加強(qiáng)合規(guī)監(jiān)管等措施，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自我約束和自律管理，避免場(chǎng)外配資和高杠桿可能會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入中國(guó)式的次貸危機(jī)。

其三，鑒于消化多年來(lái)堆積起來(lái)的大量房地產(chǎn)庫(kù)存不可能一蹴而就，金融機(jī)構(gòu)就應(yīng)該樹立房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略意識(shí)，通過(guò)房地產(chǎn)金融服務(wù)創(chuàng)新，積極支持各地以新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為主線，根據(jù)各地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，科學(xué)布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大就業(yè)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。還要為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、特別是農(nóng)民工進(jìn)入三四線城市提供包括住房按揭貸款、落實(shí)“人地錢”掛鉤政策、增加城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)，不斷增加居民收入，改善居住環(huán)境。也只有這樣，社會(huì)居民才有能力購(gòu)買住房，也愿意購(gòu)買住房，這才是真正解決房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題的有效舉措，并能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)真正走上良性循環(huán)的道路。

?