這一輪房價(jià)變化大不同

本輪房地產(chǎn)調(diào)控的前半段，起關(guān)鍵作用的是是部分熱點(diǎn)地區(qū)的限購、限價(jià)、限貸、限轉(zhuǎn)售等房地產(chǎn)政策。而未來半年，起關(guān)鍵作用的因素，將轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判刨J與流動(dòng)性緊縮。

樓市多個(gè)大消息接踵而至：社科院報(bào)告稱北京等地房價(jià)繼續(xù)下跌、20家銀行停止房貸。而近期有多地購房者反應(yīng)，貸款審批難、審批時(shí)間長，下一步樓市究竟會(huì)怎么走？

社科院：北京等地房價(jià)將繼續(xù)下跌

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)6月12日披露，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布的5月《住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》預(yù)計(jì)，隨著資金面的收緊，以及地方政府對(duì)住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價(jià)短期漲勢將得到抑制，前期房價(jià)上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續(xù)下跌。

報(bào)告顯示，在熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點(diǎn)城市房價(jià)漲速整體回落。受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺(tái)重磅調(diào)控政策等因素的影響，北京房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌。但5月重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南等城市房價(jià)環(huán)比漲幅仍然偏高。

主要城市大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)環(huán)比顯示， 2017年5月，樣本城市的平均環(huán)比漲幅降為1.11%，比上月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南分別以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環(huán)比漲幅，居樣本城市前五位；同時(shí)廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價(jià)環(huán)比穩(wěn)定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，進(jìn)入房價(jià)擠泡沫的新階段。2017年5月，青島、濟(jì)南、廈門、惠州等樓市繼續(xù)升溫，房價(jià)環(huán)比漲速比上月有所加快，其余城市房價(jià)漲速相對(duì)穩(wěn)定或有所回落。

主要城市大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)同比顯示， 2017年5月，樣本城市平均同比漲幅為38.45%，比上月降低1.85個(gè)百分點(diǎn)。其中石家莊、天津、廊坊、廈門、濟(jì)南分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位；大連、深圳、蘇州、沈陽、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居后五位。

主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)顯示， 2017年5月，北京各區(qū)房價(jià)全面下跌，其中西城區(qū)下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。入學(xué)政策出現(xiàn)重大調(diào)整，強(qiáng)調(diào)實(shí)際居住及試行多校劃片等，都對(duì)這兩個(gè)板塊虛高的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格形成沖擊。

房貸利率持續(xù)上行

典型表現(xiàn)之一，便是部分銀行房貸利率持續(xù)上行。

談起最近的樓市政策，不少準(zhǔn)買房者都在議論紛紛。以前是房價(jià)蹭蹭往上漲，現(xiàn)在是房貸蹭蹭往上漲。根據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，幾個(gè)月前，不少商業(yè)銀行首套房房貸利率還是85折優(yōu)惠，近期一線城市以及一些熱點(diǎn)城市，已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環(huán)比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監(jiān)測的35個(gè)城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

具體來看，此次調(diào)整由一線城市領(lǐng)跑，其中又以北京為最，最先調(diào)整至9.5折水平，最先調(diào)整至基準(zhǔn)水平，未來或會(huì)成為最先調(diào)整至基準(zhǔn)上浮10%水平。一線城市對(duì)市場變化極為敏感，同時(shí)針對(duì)變化調(diào)整也極為迅速，成為市場風(fēng)向標(biāo)，大體可以反映出未來市場變化趨勢。

房貸利率上調(diào)影響

從主要城市看，主流首套的貸款利率依然是基準(zhǔn)，但其中部分股份銀行已經(jīng)的確出現(xiàn)了提高到1.1倍的政策。那么直接影響多大？

從數(shù)據(jù)看：本次調(diào)整，首套房購房者每貸款100萬相比2016年市場寬松月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基準(zhǔn)新增加287.6元。購房者的負(fù)擔(dān)將明顯增加。

據(jù)中信證券測算，對(duì)比5~10年中長期貸款基準(zhǔn)利率,房貸利率上浮10%后的貸款余額(金融機(jī)構(gòu)中長期貸款季度余額)利息占城鎮(zhèn)居民可支配收入的比重平均增加5個(gè)百分點(diǎn)。其認(rèn)為，商業(yè)銀行在量及價(jià)上對(duì)于房貸的限制會(huì)進(jìn)一步增加居民房貸償還負(fù)擔(dān),并在一定程度上抑制居民的房貸需求,進(jìn)一步冷卻商品房銷售市場。

當(dāng)前房貸利率仍處歷史低位

從全國數(shù)據(jù)來看，個(gè)人房貸的平均利率已經(jīng)見底反彈。去年下半年最低值為4.52%，今年一季度為4.55%，未來的走勢，就是持續(xù)的攀升。

當(dāng)然，相比上輪與上上輪樓市降溫期的房貸利率，比如2014年二三季度近7%，2011年下半年7.5%左右，當(dāng)前的利率仍處于歷史偏低位。

如果屬于剛需，且需要較大比例的貸款才能購房，則當(dāng)前仍宜上車。

開發(fā)商下半年日子不好過

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣信貸與資金，對(duì)于樓市的影響很大。

易居地產(chǎn)研究院曾研發(fā)了一份季度報(bào)告，構(gòu)建了一個(gè)中國房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)。其中包括9個(gè)細(xì)分指標(biāo)，能夠在總體上反映房地產(chǎn)業(yè)所面臨的貨幣政策與資金面的松緊程度。

本輪房地產(chǎn)短周期，中國房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)最高值出現(xiàn)在2016年一季度，屬于寬松區(qū)間，其后下行，2017年一季度已降至正常區(qū)間，易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計(jì)下半年將滑入偏緊區(qū)間。

他認(rèn)為，雖說當(dāng)前很多開發(fā)商仍然錢多、膽大、搶地王，但半年之后，他們就會(huì)感到捉襟見肘了。

這一輪不同以往

資金對(duì)樓市走勢的影響有多大？在易居研究院的報(bào)告中，將房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)與30城住宅成交面積增幅比較，發(fā)現(xiàn)二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已經(jīng)由去年大幅正增長，逆轉(zhuǎn)為20%左右的負(fù)增長。

易居地產(chǎn)楊紅旭認(rèn)為，按過去兩輪短周期的經(jīng)驗(yàn)，金融環(huán)境指標(biāo)不見底，則銷售增幅不會(huì)明顯反彈，或者說不會(huì)實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。過去兩輪售量負(fù)增長皆持續(xù)了5個(gè)季度。這一輪，預(yù)計(jì)持續(xù)的時(shí)間可能更長些。

樓市將全面降溫

對(duì)于接下來的樓市走勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)：

1.購房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開始出現(xiàn)。

2.房價(jià)逐漸出現(xiàn)調(diào)整，這種情況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將提高，各家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。

而且過去2年，大部分銀行吸收了過多的房地產(chǎn)抵押物，這種情況下，后續(xù)在調(diào)控周期內(nèi)，房貸出現(xiàn)了收緊現(xiàn)象，貸款折扣減少，放款時(shí)間明顯延長。這些都疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)揮調(diào)控效果。

3.歷史上，北京信貸最嚴(yán)格的程度就是在2011年及2014年部分時(shí)間點(diǎn)，首套房恢復(fù)基準(zhǔn)，對(duì)購房者的心理影響也將非常大。最近出現(xiàn)的基準(zhǔn)上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴(yán)格的政策。從調(diào)控的趨勢看，預(yù)計(jì)信貸的收緊趨勢延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。

楊紅旭認(rèn)為：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控的前半段，起關(guān)鍵作用的是是部分熱點(diǎn)地區(qū)的限購、限價(jià)、限貸、限轉(zhuǎn)售等房地產(chǎn)政策。而未來半年，起關(guān)鍵作用的因素，將轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判刨J與流動(dòng)性緊縮，而這屬于房地產(chǎn)業(yè)的外部環(huán)境。

銀行額度緊勸退購房者 有北京學(xué)區(qū)房2月降200萬

某股份制銀行個(gè)貸客戶經(jīng)理李明（化名）說，他所在的銀行在監(jiān)管全面趨嚴(yán)的形勢下，目前基本沒有個(gè)人住房按揭貸款額度，已經(jīng)到了主動(dòng)“勸退”購房者的地步?！叭绻彿空咧鲃?dòng)愿意承受上浮利率，放貸速度會(huì)快一些，否則要等很久?！?/p>

6月5日，新京報(bào)獨(dú)家獲悉民生銀行率先提高首套房貸利率，6月11日和12日，新京報(bào)記者走訪多家中介和銀行獲悉，又有部分銀行將首套房貸利率上浮。不過，目前北京地區(qū)首套房貸利率仍多為基準(zhǔn)。

6月11日，海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、首席宏觀債券分析師姜超直陳房貸利率飆升的核心原因，“銀行無米下鍋”。

一家股份制銀行高管認(rèn)為，房貸利率高企的現(xiàn)狀預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到今年底。民生銀行在發(fā)給新京報(bào)記者的書面回復(fù)中稱，此時(shí)對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整，是根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，屬于彈性定價(jià)，非長期不變定價(jià)，可根據(jù)客戶情況適當(dāng)調(diào)整。

北京3·17新政，以及之后的銀行房貸利率上調(diào)，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步，樓市降溫。此前“任性”上漲的學(xué)區(qū)房價(jià)格也出現(xiàn)了下降。

“以前敞開了放貸，現(xiàn)在小心翼翼”

李明（化名）是某股份制銀行個(gè)貸客戶經(jīng)理，從事房貸業(yè)務(wù)4年多，歷經(jīng)2013年的小瘋狂、2014年的短暫沉寂、2015年的復(fù)蘇以及2016年的“大爆發(fā)”，但從未想到2017年的市場如此寂靜和沒有盼頭?！叭ツ瓿ㄩ_了做，房貸市場井噴；今年小心翼翼地做，目前幾乎沒有額度了?！?/p>

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)272431套，較2015年全年增加了38%。買房潮帶動(dòng)了房貸激增。

這一瘋狂勢頭在去年底引起高層關(guān)注，并喊話“房子是用來住的，不是用來炒的”，試圖讓非理性樓市冷靜下來。

2016年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

在此之前的11月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》，擬對(duì)包括北京、上海、深圳在內(nèi)的16個(gè)熱點(diǎn)城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。

很快，監(jiān)管層緊跟這一定位約談了部分銀行，要求控制房貸規(guī)模。多家銀行內(nèi)部人士透露，今年初，北京銀監(jiān)局約談北上廣深等熱點(diǎn)城市的部分銀行，要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。

“這意味著什么？今年的房貸總額度肯定吃緊，甚至驟降?！崩蠲髡J(rèn)為，雖然監(jiān)管層并未下發(fā)文件要求具體限額，但是，回到2016年以前的正常水平已經(jīng)是在收縮額度。

李明說，他所在的某股份制銀行北京分行去年一年的房貸總額高達(dá)260多億元。而在此之前的三四年間，每年平均授信總額約為20億元。在目前房價(jià)處于歷史高位，購房者貸款總額增加的情況下，20億額度將很快用完。

“以前是敞開了大膽放貸，現(xiàn)在是小心翼翼嚴(yán)格控制?！崩蠲鞅硎荆y行現(xiàn)在是擠牙膏式批放貸。

額度太少，主動(dòng)“勸退”購房者

貸款利率的提高，加上批貸時(shí)間的延長讓很多購房者焦慮。

一位購買首套房做婚房的購房者稱，“房貸利率上漲10%，25年期限來看，300萬的貸款每月較8.5折時(shí)多還1000元，還是可以接受的。但銀行遲遲不放貸，讓我非常焦慮?！?/p>

李明表示，面對(duì)這樣的客戶，他選擇“勸退”。因?yàn)轭~度幾乎沒有了，放貸時(shí)間難以預(yù)估，排隊(duì)三五個(gè)月都是正常的，不如建議客戶選擇其他有額度的銀行。

3月17日，熱鬧而又瘋狂的樓市迎來一擊“寒冰掌”，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策空降，打了眾多二套購房者一個(gè)措手不及。此后一個(gè)半月內(nèi)連續(xù)出臺(tái)十多項(xiàng)措施，加碼樓市調(diào)控。此后，樓市成交量與成交價(jià)雙跌。

“3·17之后，由于銀行遲遲不放貸，加上利率上升，不少投資者來銀行抗議?！崩蠲髡f，目前他所在的支行基本不接受房貸業(yè)務(wù)，要么說服客戶接受利率上浮，要么就勸退，幾乎構(gòu)成了實(shí)質(zhì)上的“停貸”。畢竟，“銀行也不能賠本賺吆喝?！?/p>

近日，有媒體報(bào)道了融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示全國20多家銀行停貸，再次加劇市場恐慌。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于統(tǒng)計(jì)口徑等原因，這一報(bào)道嚴(yán)重失實(shí)。

實(shí)際上，銀行并未大面積停貸。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：目前大部分城市的執(zhí)行利率已經(jīng)基本接近首套房基準(zhǔn)，二套房上浮10%-20%。

“就我個(gè)人而言，收入肯定驟降，預(yù)計(jì)不及去年收入的一半?！崩蠲髡f，去年樓市瘋狂時(shí)期，他的年終獎(jiǎng)金就有30多萬元。

要么主動(dòng)提出漲利率，不然就慢慢等

要么接受更貴的房貸，要么接受漫長的等待。

李明說，實(shí)際上批貸的速度基本不受影響，但放貸時(shí)就要掂量客戶的征信情況以及能夠接受的貸款利率了。如果購房者主動(dòng)愿意承受上浮利率，那么放款速度會(huì)快一些，否則就要漫長地等待。

據(jù)新京報(bào)記者了解，在首付比例提升和貸款利率上漲的情況下，最近北京多家銀行的房貸放款周期相比之前出現(xiàn)了延長的情況。據(jù)中介反映，眼下等房貸放款，很可能“拼的是貸款利率”，而不是申請(qǐng)時(shí)間的先后。

“房子兩個(gè)月前就談妥了，現(xiàn)在就是等銀行放款，房主那邊也是不斷地催?！辟彿空哧惻窟@兩個(gè)月為了房子的事情沒少跟中介、銀行聯(lián)系。

陳女士4月中旬在管莊選定了一套一居室，總價(jià)最終談定430萬。由于是首套房，陳女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等著資金換房，并不接受放款時(shí)間過長的組合貸。為了盡快促成成交，陳女士和家人商量多湊出了首付款，房貸部分走商貸申請(qǐng)了180萬元。

在中介的協(xié)助下，抵押等所有手續(xù)都相繼辦好，原本以為一切順利的陳女士開始計(jì)劃找裝修隊(duì)改水改電，可是兩個(gè)月過去了卻沒等到銀行放款。

“聯(lián)系客戶經(jīng)理，也是說沒額度，讓再等等?！标惻繜o奈地說，這套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因?yàn)槟貌坏椒趴?，便隔三岔五地催促她，“被夾在中間，可也只能等著”。

小美（化名）也是排隊(duì)苦盼房貸大軍中的一員。

她是3月16日簽的購房合同，至今近3個(gè)月仍未盼來貸款。她想申請(qǐng)平安銀行9折房貸利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢價(jià)”。

“就算我接受溢價(jià)，按照平安銀行現(xiàn)有的基準(zhǔn)利率，也沒什么貸款額度，大家都在排隊(duì)?！毙∶揽鄲赖卣f。

昨日，新京報(bào)記者致電平安銀行北京分行個(gè)貸客戶經(jīng)理，被告知額度收縮厲害，排隊(duì)客戶很多。批貸速度沒受影響，但放貸速度被嚴(yán)重延期。他告訴記者，排隊(duì)的主力是3·17新政之前簽訂購房合同的購房者，3·17新政之后，購房者以觀望為主，除了個(gè)別新開樓盤有新增業(yè)務(wù)之外，二手房全面“冰封”。

記者了解到，從一季度末開始，各家銀行的信貸額度便出現(xiàn)了不同程度的緊張情況，而接近年中這樣的情況并沒有得到緩解。

據(jù)專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”介紹，目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個(gè)工作日左右，個(gè)別的銀行放款周期更長，而且審批的條件也比從前更為嚴(yán)格，對(duì)購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。

“類似連環(huán)單的客戶如果急需房貸放款來周轉(zhuǎn)資金，可以主動(dòng)向銀行提出上浮貸款利率。不然可能要耐下心來等待了?！庇兄薪榻?jīng)紀(jì)人表示。

學(xué)區(qū)房“踩剎車”，有的兩個(gè)月降200萬

而在北京3·17樓市新政中，提高首付比例，以及之后的銀行房貸利率上調(diào)，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步，從需求端抑制了樓市熱度。

目前的北京樓市，呈現(xiàn)出新房和二手房同時(shí)走冷的局面。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅網(wǎng)簽量僅2896套，與5月上旬相比減少13.9%，維持著3月以來的連續(xù)下滑態(tài)勢。

亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實(shí)現(xiàn)成交444套，成交面積6.28萬平方米，環(huán)比之前一周分別增加47%、52%。在機(jī)構(gòu)看來，雖然上周成交環(huán)比出現(xiàn)回升，但仍處于低迷周期。

比如，3·17新政、房貸利率上調(diào)、限價(jià)、學(xué)位搖號(hào)等政策頻出，極速前進(jìn)的北京“學(xué)區(qū)房”正踩剎車。

6月11日，新京報(bào)記者走訪德外學(xué)區(qū)、黃城根小學(xué)、金融街學(xué)區(qū)、奮斗小學(xué)和實(shí)驗(yàn)二小等多學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)，20萬元的學(xué)區(qū)房“消失”，部分學(xué)區(qū)房公開報(bào)價(jià)踩線15萬元，報(bào)價(jià)14.99萬元，單價(jià)相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元，房價(jià)下降百萬元以上。

多家中介人員表示，目前不敢接金融街學(xué)區(qū)和實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。由于業(yè)主心理預(yù)期價(jià)位較高，不愿降到15萬元以下，所以暫無法掛網(wǎng)，并無公開成交記錄。

黃城根小學(xué)是北京市重點(diǎn)小學(xué)，黃城根小學(xué)附近學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)在過去的兩三個(gè)月中經(jīng)歷了多次“跳水”。

據(jù)黃城根小學(xué)附近一家房產(chǎn)中介向記者打開的中介內(nèi)部官網(wǎng)顯示，4月27日，學(xué)校附近一套房報(bào)價(jià)由1050萬下調(diào)到1005萬。5月24日，該房報(bào)價(jià)下調(diào)75萬元、6月8日，該房報(bào)價(jià)下調(diào)100萬。經(jīng)過三次調(diào)價(jià)，這套房子的報(bào)價(jià)下調(diào)達(dá)到220萬元。

報(bào)價(jià)下調(diào)200萬元并非孤例。

房產(chǎn)中介向記者出示的另一套房源顯示，該房源在3月25日之前報(bào)價(jià)為950萬元，6月6日?qǐng)?bào)價(jià)為750萬元。3月25日到6月6日期間，該房報(bào)價(jià)六次下調(diào)。

北京市另一重點(diǎn)小學(xué)史家小學(xué)附近的房源報(bào)價(jià)也在下調(diào)。

史家小學(xué)附近一房產(chǎn)中介出示的房源顯示，該學(xué)校附近房子價(jià)格每平米13萬元到14萬元不等?！胺孔拥膱?bào)價(jià)和成交價(jià)都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房產(chǎn)中介介紹，此前史家小學(xué)附近房源價(jià)格每平米15萬元左右，目前每平米下降一萬元，“有的房子價(jià)格下降了150萬，也有價(jià)格下降了200萬元，總體看房價(jià)下降了20%?！?/p>

該房產(chǎn)中介稱，房價(jià)下降幅度較大的原因在于此前的“虛漲”。

“在新政前，學(xué)區(qū)房價(jià)格漲得有點(diǎn)虛?！痹摲慨a(chǎn)中介解釋，過快的虛漲導(dǎo)致了目前的大幅降價(jià)。

德外學(xué)區(qū)房源報(bào)價(jià)也出現(xiàn)下降。某大型中介官網(wǎng)顯示，最近該小區(qū)成交均價(jià)13萬元至14萬元之間。中介人員表示，相比此前16萬甚至17萬元的成交價(jià)，降幅約為15%。不過，仍有部分房源頂格掛牌，比如14.99萬元接近15萬元的掛牌“紅線”。

教場口6號(hào)院51平米的一居室此前報(bào)價(jià)750萬元，最近報(bào)價(jià)670萬元。中介表示，可議價(jià)，650萬成交應(yīng)該沒問題。

上述中介人員介紹，目前整體學(xué)區(qū)房降溫，一處60平米95年房源在市場好的時(shí)候可以賣920萬元，現(xiàn)在成交價(jià)只有805萬。

在他看來，德外學(xué)區(qū)這些掛牌兩三個(gè)月仍未賣出去的業(yè)主，“心理價(jià)位還停留在市場好的時(shí)候，預(yù)計(jì)未來將降價(jià)?！?/p>

“紅線”之下，中介勸業(yè)主降房價(jià)

3·17新政之后，北京市住建委明確單價(jià)超過15萬元的房源一律不得掛網(wǎng)。為抑制學(xué)區(qū)房價(jià)格畸高，北京3月25日深夜又開出“猛藥”：2017年北京幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，并將通過“隨機(jī)搖號(hào)”的方式確定具體學(xué)校學(xué)位。

單價(jià)不超過15萬元的紅線出爐，各大中介房源報(bào)價(jià)回到15萬元之下。

新京報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，一些售價(jià)較高的二手房房源，無論在中介機(jī)構(gòu)APP和網(wǎng)站中，已經(jīng)基本“消失”。中介機(jī)構(gòu)不僅制定了一套識(shí)別、標(biāo)定“高價(jià)房”的標(biāo)準(zhǔn)，且有部分中介機(jī)構(gòu)開始給經(jīng)紀(jì)人員制定引導(dǎo)掛牌房源業(yè)主“議價(jià)成交”的鼓勵(lì)政策。

“那些預(yù)期15萬元以上的業(yè)主，我們會(huì)對(duì)其勸說。如果你不降價(jià)，沒人看得到這個(gè)房源，你也賣不出去。同時(shí)，如果二手房單價(jià)超過15萬元，也無法成交。為此，多數(shù)業(yè)主會(huì)在勸說下同意降價(jià)?！倍辔恢薪槿藛T說。

有金融街門店中介表示，有部分業(yè)主此時(shí)想出售房子，但心理預(yù)期很高，不愿降至15萬元以下。即便勸說降價(jià)，業(yè)主也不同意降至15萬元。

3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，進(jìn)行集體約談，明確提出，中介機(jī)構(gòu)和人員不得參與炒房，包括炒作天價(jià)房、學(xué)區(qū)房等，將逢炒必辦。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，在學(xué)區(qū)房政策的變動(dòng)、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房將持續(xù)降溫。

中介關(guān)店，金融街學(xué)區(qū)房“暫無成交”

6月11日下午4時(shí)許，記者來到位于金融街的鏈家，該店大門緊閉，玻璃門上貼著暫停營業(yè)的通知。一墻之隔的中原地產(chǎn)和我愛我家也均關(guān)著門。

一位自稱鏈家的中介上前詢問記者需求，其表示自己目前不做房屋買賣，轉(zhuǎn)做房屋租賃。

多家鏈家其他門店人員告訴記者，金融街旗艦店中介人員目前一部分離職，另一部分“寄養(yǎng)”在附近的其他門店，比如宣武門西大街和西單的門店。

一位金融街店中介說，自己目前在宣武門西大街店上班，對(duì)于金融街店何時(shí)營業(yè)，要等上面通知。

據(jù)媒體報(bào)道，在市住建委等多部門聯(lián)合執(zhí)法檢查中，數(shù)十家中介機(jī)構(gòu)門店被關(guān)停，其中包括3·17之前房價(jià)超過20萬元報(bào)價(jià)的鏈家金融街旗艦店、中原地產(chǎn)和我愛我家。

中原地產(chǎn)在玻璃門上張貼承諾書：其所轄所有分行不做以學(xué)區(qū)房概念的房源推廣、銷售、信息收集、帶看、談判、簽約等商業(yè)行為。落款時(shí)間為3月24日。

上述門店中介人員告訴記者，停業(yè)整頓后，該店目前暫無營業(yè)計(jì)劃，需要接到住建委的通知才可以開業(yè)。最初計(jì)劃關(guān)門1個(gè)月，現(xiàn)在已經(jīng)快關(guān)門三個(gè)月了。

記者從上述三家關(guān)門的中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)職人員處了解到，該片區(qū)的學(xué)區(qū)房暫時(shí)“冰凍”，沒有成交。

“我們門店不敢再做學(xué)區(qū)房，如果將來開業(yè)，主要代理金融街的商品房和租賃?！敝性禺a(chǎn)上述人員表示。

新政之后，房產(chǎn)市場交易遇冷，房產(chǎn)中介工作量也幾乎“冰凍”。

“我們網(wǎng)點(diǎn)目前有四個(gè)人離職，有四個(gè)人轉(zhuǎn)到了租賃，”史家小學(xué)附近的一房產(chǎn)中介因任務(wù)量不達(dá)標(biāo)，剛從“房屋買賣”轉(zhuǎn)到“房屋租賃”，“我們每個(gè)月都有一定的帶看任務(wù)量，但是這兩三個(gè)月幾乎沒多少人看房?！?/p>

上述中介介紹，其今年共賣出去兩套房子，賺了六萬多元。“兩套房子都是在3月份賣出去的，有的年后一套也沒有賣出去就離職了?！?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年以來的房地產(chǎn)收緊調(diào)控，一方面是對(duì)購房資格加強(qiáng)限制，通過政策的查漏補(bǔ)缺，包括商辦項(xiàng)目限購，修改非京籍購房的納稅標(biāo)準(zhǔn)等等，使得限購的口子越收越緊；另一方面是對(duì)購房能力進(jìn)行制約，近期個(gè)別銀行首套房貸利率再次上調(diào)，除此之外批貸周期也在不斷拉長，“減杠桿”執(zhí)行力度持續(xù)加大。受到這兩方面的制約，市場需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢也仍將延續(xù)。

■ 分析

“銀行無米下鍋，房貸利率上升”

6月5日，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。近日，又有中信銀行、廣發(fā)銀行在內(nèi)的銀行跟進(jìn)，上調(diào)首套房貸利率。今年以來房貸利率已多次上調(diào)。

對(duì)于本輪房貸利率的不斷上調(diào)，海通證券姜超認(rèn)為，金融去杠桿是主因。同時(shí)，同業(yè)存單利率飆升，發(fā)行萎縮，導(dǎo)致銀行無米下鍋，房貸利率飆升。

姜超稱，過去兩年，國內(nèi)房價(jià)大幅上漲，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)上升，源于金融發(fā)展過度，以銀行為首的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)膨脹過快。因而從監(jiān)管層的角度，去杠桿的核心目標(biāo)是抑制貨幣超增。所以，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，貨幣市場資金整體極度偏緊。而銀監(jiān)會(huì)收緊了金融市場融資的閘門。

他認(rèn)為，在今年國內(nèi)房貸利率上升的過程中，同業(yè)存單利率扮演了非常重要的角色。目前，銀行在金融市場的融資主要有兩大來源，一是央行，二是金融同業(yè)機(jī)構(gòu)。去年末同業(yè)存單利率2.8%，今年初，央行大幅收緊了公開市場融資，隨著同業(yè)存單利率的大幅飆升，尤其是達(dá)到5%以后，已經(jīng)接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導(dǎo)致同業(yè)存單發(fā)行萎縮。

“銀行無米下鍋，房貸利率飆升?！苯硎?，信貸收縮是下半年最大風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸利率上行是趨勢，但不可能出現(xiàn)大面積停貸。資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來說，已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品。所以預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主流提高到基準(zhǔn)上浮。

他表示，購房者的資金成本持續(xù)上升，已逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開始出現(xiàn)。

一家股份制銀行副行長對(duì)新京報(bào)記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率，也是資金市場全面吃緊的表現(xiàn)之一。預(yù)計(jì)資金荒的6月過后，資金市場略有改善，但依然偏緊，信貸收縮的風(fēng)險(xiǎn)猶存。

■ 預(yù)期

“北京調(diào)控加碼可能性不大”

對(duì)于學(xué)區(qū)房價(jià)格下降的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，價(jià)格跳水原因在于三月份學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)過于虛高。此外，市場上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求，“先買了，而賣不出手著急調(diào)價(jià)的個(gè)案?！?/p>

“現(xiàn)在有些個(gè)案的確出現(xiàn)了明顯的報(bào)價(jià)下行，實(shí)際簽約價(jià)格跌幅基本都在3%-5%這個(gè)位置?！睆埓髠ブ赋?，報(bào)價(jià)不代表最高成交價(jià)格，也不代表現(xiàn)在的成交價(jià)格。從市場趨勢看，最近市場從量跌到價(jià)跌，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房價(jià)格在七八月淡季的下行速度加快。

“樓市下行的原因是因?yàn)樾刨J收緊和樓市調(diào)控，”張大偉說，從區(qū)域看，一二線城市降溫明顯，三四線城市依然在平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至還在上升。

未來北京是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策？張大偉認(rèn)為，北京調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到，樓市已經(jīng)開始下行，繼續(xù)加碼的可能性不大。