8月14日，在北京朝陽區(qū)一間麥田房產(chǎn)門店，一名客戶詢問當前是否為買房的最好時機時，該店銷售經(jīng)理李偉明回應道，“現(xiàn)在倒是賣房的好時機，當然也是買房的好時機，可選擇余地多一些。”
與今年第二季度相比，擁有五年銷售經(jīng)驗的李偉明的直觀感受是，最近二手房源明顯多了起來，“原來客戶過來想看房都比較難，需要預約很長時間，現(xiàn)在隨便一個小區(qū)，一次起碼能看三四套。”
他的另一感受是降價房源也多了，由于最近成交主要以置換和改善需求為主，“有些著急用錢的房東，如果客戶首付比較高、付款周期短的話，可以談的空間是很大的?！苯?jīng)他手的一套千萬元出頭的房子，如果一個月內(nèi)能付款，房東可以便宜近百萬元出售。
7月31日召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，要下定決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，政治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。
與原有政策相比，關于房價部分表述從“堅決遏制房價快速上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皥詻Q遏制房價上漲”，李偉明等中介作為房地產(chǎn)市場的最前端群體，捕捉到了其中變化，“所以說，現(xiàn)在是賣房的好時機?！崩顐ッ髡f。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領告訴經(jīng)濟觀察報記者，目前二手房市場一些跡象與市場預期無關，“今年購房壓力很大，房價絕對值很高，換房壓力也很大，所以整個市場會出現(xiàn)調(diào)整，我覺得是市場正常的反映?！?/p>
房源增多
童勝利和李偉明是同一個區(qū)域的鏈家門店小組長，“最近房源確實增多了，像我今天帶一個客戶一次就看了六套房，4月份時根本沒這么多房可看?！蓖瘎倮f。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，北京在售房源數(shù)量一直不斷上升，2月份維持在3萬套以內(nèi)，3月份初突破3萬套，6月上旬達到4萬套，截至8月15日，北京在售房源數(shù)量為46916套。
房源帶看方面，今年最高峰出現(xiàn)在3月初至5月下旬，每周帶看次數(shù)多維持在10萬次左右，8月份前兩周看房量在8萬次以內(nèi)。
成交方面，今年3月份前，7日成交均值基本在300套以下；3月30日該均值首次突破300套；6月底再次回落到300套以內(nèi)；8月6日至今，一直未能突破200套。
童勝利表示，市場行情好的時候，一套房往往有不同的中介公司同時介入，再加上看房人數(shù)多、房源數(shù)量少等原因，客戶想要看房往往需要排隊，即便是同一家中介公司，“想要從別的門店同事手中拿到鑰匙也需要排隊等候。”
進入8月份后情況開始扭轉(zhuǎn)，房源數(shù)量在增加，但房源帶看數(shù)和成交量相對減少了，從而使得單個客戶看房的次數(shù)增加了不少。
據(jù)鏈家和我愛我家(5.590, -0.12, -2.10%)等中介機構(gòu)公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月份漲價房源與降價房源比為1：5.12，8月1日至7日此比值為1：6.8，8月8日至14日為1：8.89，8月12日、13日連續(xù)兩日比值均超過1：10。
在李偉明和童勝利看來，這一定程度上與市場供需結(jié)構(gòu)有關。
改善型置換需求為主
近期，一則麥田房產(chǎn)中介人員發(fā)布41套房打包出售的消息引起一時熱議。其中中海凱旋11套房總價預估約4億元；合生霄云路7套總價預估約3億元；保利中央公園8套總價預估約1億元；棕櫚泉15套總價預估約4億元。如果按照消息所說的七折打包出售，41套房的總價也超過8億元。
據(jù)經(jīng)濟觀察報記者了解，發(fā)布41套房產(chǎn)資產(chǎn)包的麥田中介人員在麥田房產(chǎn)華貿(mào)店上班，目前其朋友圈該消息已經(jīng)刪除。其8月12日發(fā)布了一個棕櫚泉1號房源的出售信息，186平方米、滿二1900萬元、稅費10萬元，該房源信息與41套資產(chǎn)包消息中的棕櫚泉1號房源高度符合。
經(jīng)濟觀察報記者就此向麥田多位中介人員求證，一部分中介表示為假消息，依據(jù)是內(nèi)部系統(tǒng)并沒有這個資產(chǎn)包，而且部分小區(qū)房源面積與實際有出入；另一部分則認為有一部分房源并沒有經(jīng)過驗真，消息真?zhèn)未嬉伞?/p>
鏈家一位中介人士認為假消息的可能性不大，一方面發(fā)布信息如此具體的假消息難度較大，且沒有意義，另一方面北京房多的并不在少數(shù)，“我們附近的店，一個客戶一次掛了50多套。”
經(jīng)濟觀察報記者多方了解到，當前北京房地產(chǎn)市場除了類似因套現(xiàn)需求而出售的部分現(xiàn)象，供需主要還是以改善型置換需求為主。
望京地區(qū)的一位業(yè)主表示，她的兒子在中關村(5.890, 0.16, 2.79%)一家高科技企業(yè)上班，本來并沒有打算換房，三代人住三居室已經(jīng)足夠，“說是明年海淀學區(qū)政策有變化，這兩個月我兒子的同事們都在換房，他也跟著要換到海淀區(qū)，那邊的房子已經(jīng)交了訂金，11月份必須完成過戶?！?/p>
這套132平方米的三居室，報價為1270萬元，業(yè)主表示，如果看中可以與她兒子詳談，“我們那邊急需要錢，如果你能接受付款要求，價格可以談?！蓖械闹薪楸硎荆@套房子比剛掛牌時便宜了30萬。
酒仙橋附近一個小區(qū)內(nèi)，一套面積161平方米的四居室，“這個房子去年掛出來是1380萬，他非要1330萬，最后沒談成，現(xiàn)在報價降到1130萬了。”一位長期跟蹤該套房源的鏈家中介人員表示。
這位中介表示，即便是掛牌價降低了250萬元，但當前并不好成交，一方面房源比較多，客戶可選擇性大；另一方面，不久前該小區(qū)一套同戶型房子成交價為1050萬元。
經(jīng)濟觀察報記者走訪了北京6個小區(qū)14套掛牌房源，其中8套單價在8萬元以上，主要位于四環(huán)附近，6套單價在6萬元以下，主要在五環(huán)外。
14個掛牌房源中，1套為業(yè)主已離開北京需要出售套現(xiàn)，1套為業(yè)主用于公司周轉(zhuǎn)資金，其他12套全部為改善型置換。12套改善型置換出售房源中，有2戶為以舊換新，即出售后購買新房，有1戶為同區(qū)域置換大戶型，9戶主要為了置換學區(qū)。
在李偉明看來，目前市場成交總價較高，尤其是第二套房，基本形同于全款購買，大部分購房者難以承受，“很多一套房的客戶也都是通過置換，很少直接購買第二套，尤其第一套有貸款的，大部分人還是沒有這個實力。”
市場平穩(wěn)、反應正常
對于當前北京房地產(chǎn)市場形勢，多數(shù)中介人士均認為以平穩(wěn)為主，與2017年“317”限購前的市場高點相比，價格有所回落，但從2018年整體來看，無論成交量，還是成交價格，整體波動并不激烈。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，2018年5月北京成交價均值上升至6.4萬元，6月為6.39萬元，7月份為6.55萬元，8月份第二周為6.53萬元。
中國房價網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，近一個月北京二手房均價為6.34萬元，同比上升0.37%，環(huán)比下降0.43%；新房價格為6.43萬元，環(huán)比上漲0.64%。
在成交量方面，鏈家數(shù)據(jù)顯示，2018年5月，成交量達到全年峰值9586套，此后開始下滑，6月份為7148套，7月份為7075套，8月份第一周為1323套，第二周為1035套。
李偉明和童勝利均認為，與“317”調(diào)控政策出臺前相比，整體市場下滑較為明顯，但今年市場整體保持平穩(wěn)，第二季度市場短暫回暖一定程度上與學區(qū)有關系，“現(xiàn)在價格有一些回升，但和高點時比，還是便宜八九千元左右。”童勝利說。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，目前房地產(chǎn)政策方面的調(diào)控有所強化，市場進入一個調(diào)整階段，必然會呈現(xiàn)下滑，一些二手房出現(xiàn)想賣賣不掉的情況，尤其是一線城市，70%-80%為置換型改善需求，“想要買一套，就需要賣一套，賣不掉的話，就買不了，鏈條就斷掉了。”
張宏偉認為，置換型需求所出現(xiàn)的買賣困境會在下半年越來越多，在這種形勢下，不排除房價會有下降的可能，“這種情況和房地產(chǎn)稅預期沒關系，更多和調(diào)整大基調(diào)還有市場進入調(diào)整期有關系，但調(diào)控大基調(diào)沒有變，對于一二線城市來講，嚴格了一些。”
楊現(xiàn)領也表示，目前市場狀況和房地產(chǎn)預期關系不大，主要是與市場自發(fā)調(diào)整有關，為房地產(chǎn)市場正常反應。
（應受訪者要求，李偉明和童勝利均為化名）
