土地對于一個(gè)房企意味著什么?拿地策劃為何非常重要?如何拿地?如何做開發(fā)的前期準(zhǔn)備?

“地拿砸了，一切就都咂了”!面對“面粉比面包貴”，實(shí)力派央企(土豪國家隊(duì))、品牌上市公司(上市企業(yè)隊(duì))掃蕩式的拿地所形成的寡頭壟斷，以及地王頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，拿地策略對房地產(chǎn)企業(yè)越來越重要。

土地策略決定了房企的生死存亡

土地策略決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，甚至生死存亡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)主要生產(chǎn)資料，也是政府收入的主要來源。房地產(chǎn)企業(yè)的理想拿地模式：“地賤、錢多、市場旺”，但現(xiàn)實(shí)為“價(jià)高、錢缺、市場淡”。目前的土地市場形勢造成了沒有土地策略的中小房企尷尬局面：不拿地就失業(yè);拿高價(jià)地，意味著失敗風(fēng)險(xiǎn)大，失敗則打回原形，甚至原形都不在。反觀實(shí)力派央企和品牌上市公司據(jù)有明晰的土地策略，不論時(shí)間、區(qū)域，一旦遇到符合策略/條件的土地，果斷獲取，進(jìn)行儲備或立即開發(fā)，實(shí)現(xiàn)不同時(shí)期、區(qū)域均有土地入賬，有效規(guī)避高地價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)、高速發(fā)展。例如：萬科以客戶導(dǎo)向、向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的核心拿地策略;中海以主流城市、主流地段、主流人群的省會城市的拿地策略;碧桂園以二三線城郊、四線城區(qū)，符合同心共享機(jī)制的拿地策略。

土地是房地產(chǎn)企業(yè)的根本，土地策略是保障房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)、高速發(fā)展的保障，但最終落地執(zhí)行才是核心，沒有相應(yīng)配套土地策略的體系，再好的策略也無法執(zhí)行。公司想由“機(jī)會型拿地”到“策略指導(dǎo)拿地”轉(zhuǎn)變，就要從拿地機(jī)制上做根本的轉(zhuǎn)變，并形成一套適合公司的固化的拿地流程體系，全面支持公司拿地戰(zhàn)略。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策劃的興起

2018年2月27日，碧桂園+富士康聯(lián)合體再度以底價(jià)奪得增城朱村地塊，樓面地價(jià)8371元/㎡。還是定向拍賣的土地，還是熟悉的聯(lián)合搭檔。該項(xiàng)目作為8k液晶面板研發(fā)中心就是為富士康量身定做的，至于和哪個(gè)房企搭伙合作也早已有跡可循。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為了房企拿地的突破口，也是產(chǎn)業(yè)企業(yè)與城市談判的籌碼。

上有利潤要求，下有政府承諾，夾縫之間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何起舞?三線城市的地能不能要?一線城市拿不到怎么辦?怎樣一手搞定政府一手搞定市場?

為了幫企業(yè)與政府解決這個(gè)問題，促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策劃咨詢機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)。為我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策劃咨詢服務(wù)行業(yè)步入穩(wěn)步發(fā)展的階段。未來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，跨領(lǐng)域投資需求擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策劃發(fā)展的需求前景廣闊。根據(jù)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策劃機(jī)構(gòu)經(jīng)營實(shí)力、團(tuán)隊(duì)規(guī)模、研究能力、品牌知名度及市場影響力等綜合因素評選的國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策劃咨詢機(jī)構(gòu)，具體排名情況如下：

1. 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司

戴德梁行是國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，于1784年在英國伯明翰創(chuàng)立。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國網(wǎng)絡(luò)及其對當(dāng)?shù)厥袌龅耐笍卣J(rèn)識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及顧問服務(wù)。

戴德梁行是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商，為客戶提供全方位的服務(wù)，以滿足人們辦公、購物及居住方面的需求。我們遍布全球70多個(gè)國家的48,000名員工為世界各地的租戶及投資者提供服務(wù)。我們在大中華區(qū)設(shè)有20 家分公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)方案為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值。戴德梁行是全球龍頭的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商之一，2017年?duì)I業(yè)收入達(dá)69億美元，核心業(yè)務(wù)包括租賃代理、資產(chǎn)服務(wù)、資本市場、設(shè)施服務(wù)、全球企業(yè)服務(wù)、投資管理、項(xiàng)目管理、租戶代表，以及估價(jià)及顧問服務(wù)。

2. 世邦魏理仕

世邦魏理仕總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是財(cái)富500強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)。公司擁有員工超過80,000名(不含聯(lián)營公司)，通過全球450多家辦事處(不含聯(lián)營公司)為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供服務(wù)。

世邦魏理仕在中國大陸的業(yè)務(wù)始于1988年，最初為北京國貿(mào)中心一期提供租賃顧問服務(wù)。此后足跡拓展至全國，目前已在北京、上海、廣州、武漢和成都設(shè)有區(qū)域分公司，業(yè)務(wù)遍及中國的100多個(gè)城市。

世邦魏理仕在中國的首要目標(biāo)是幫助客戶實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，助力其締造卓越優(yōu)勢。憑借豐富的本地市場知識以及強(qiáng)大的全球平臺優(yōu)勢，為客戶交付切實(shí)可觀的業(yè)務(wù)結(jié)果。

3. 高力國際

高力國際總部位于美國華盛頓州西雅圖市，在全球63個(gè)國家擁有485家分公司，致力為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。透過卓越服務(wù)的企業(yè)文化和主動(dòng)服務(wù)的企業(yè)精神，高力國際中國整合國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)專家資源，加速客戶成功的步伐。

在中國，高力國際在上海、北京、廣州、成都、南京、杭州、天津、深圳、武漢及沈陽設(shè)有10家分公司，駐場辦事處覆蓋全國超過65個(gè)城市，旗下?lián)碛?,000位專業(yè)人士，物業(yè)管理面積超過4,900萬平方米。

在國際市場上，高力國際是首屈一指的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司，專門為全球投資者、業(yè)主及租戶提供完善的專業(yè)服務(wù)，這包括經(jīng)紀(jì)銷售與租賃、物業(yè)及項(xiàng)目管理、投資服務(wù)、研究及估價(jià)等。以獨(dú)特的經(jīng)營理念見稱，即積極主動(dòng)、創(chuàng)意思維、群策群力，以及運(yùn)用知識不斷革新。員工均恪守杰出服務(wù)的理念，銳意提供最佳的服務(wù)體驗(yàn)，做出理想的業(yè)務(wù)成績，并為客戶帶來超乎預(yù)期的難忘體驗(yàn)。

4. 仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理公司。始終致力于房地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)創(chuàng)新;不斷創(chuàng)造機(jī)遇，打造理想空間，實(shí)現(xiàn)價(jià)值回報(bào)以成就商業(yè)及個(gè)人愿景。仲量聯(lián)行是《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)，截至2018年6月30日，仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球80多個(gè)國家，擁有近300個(gè)分公司，員工總數(shù)超過86,000人。

在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過2,200名專業(yè)人員及14,000名駐場員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)遍及全國80多個(gè)城市。在“2016年國際物業(yè)獎(jiǎng)”評選中，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”，連續(xù)六年獲此殊榮。

5. 第一太平戴維斯

自20世紀(jì)80年代后期進(jìn)入中國市場，第一太平戴維斯通過為客戶提供創(chuàng)新的解決方案迅速成為房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先者。通過在中國幾個(gè)重點(diǎn)城市(上海，北京，深圳，廣州，杭州，成都，天津，大連，重慶，沈陽，廈門及臺灣，四川南充)建立的辦事網(wǎng)絡(luò)，及有著3000名掌握著豐富經(jīng)驗(yàn)及知識的員工作為堅(jiān)強(qiáng)后盾，第一太平戴維斯為開發(fā)商，業(yè)主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高質(zhì)量的顧問服務(wù)及地產(chǎn)服務(wù)。

第一太平戴維斯通過全中國15家分公司為客戶提供綜合性的地產(chǎn)服務(wù)包括寫字樓、商鋪、住宅、酒店式服務(wù)公寓、估價(jià)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、投資、市場研究及開發(fā)顧問、市場傳訊服務(wù)。在中國8000多名員工的支持下，第一太平戴維斯憑借其豐富的國際經(jīng)驗(yàn)及敏銳的市場洞悉力，成為地產(chǎn)界毋庸置疑的領(lǐng)導(dǎo)者。

6. 中商產(chǎn)業(yè)研究院

中商產(chǎn)業(yè)研究院(www.chnci.com)是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)研究咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，是中國產(chǎn)業(yè)咨詢第一股。

中商產(chǎn)業(yè)研究院通過創(chuàng)意策劃，即要依托當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)條件，如交通條件、歷史人文景觀、生態(tài)環(huán)境、氣候資源、特色產(chǎn)品、礦產(chǎn)資源、現(xiàn)有企業(yè)和產(chǎn)品、政策資源等，摸準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展趨勢和業(yè)內(nèi)企業(yè)投資心理。緊緊圍繞當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)集群展開，在專業(yè)細(xì)致的調(diào)研當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境后，兼顧現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈延伸類項(xiàng)目和無中生有類項(xiàng)目，采用多元化的思維去包裝項(xiàng)目，一般會涉及拿地策劃+項(xiàng)目規(guī)劃定位+招商策劃+招商代理+運(yùn)營體系設(shè)計(jì)一體化服務(wù)。

中商產(chǎn)業(yè)研究院是國內(nèi)一家專注于產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)咨詢的專業(yè)機(jī)構(gòu)，是真正懂產(chǎn)業(yè)的專家，服務(wù)范圍包括：產(chǎn)業(yè)綜合體、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商貿(mào)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。通過企業(yè)投資信息大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)匹配，幫助企業(yè)節(jié)約拿地成本、優(yōu)化定位設(shè)計(jì)、改善招商方法、提升項(xiàng)目競爭力。讓項(xiàng)目更加高效地落地。最終實(shí)現(xiàn)投資企業(yè)、政府園區(qū)、招商經(jīng)紀(jì)人多方合作共贏。

7. 中原集團(tuán)

中原集團(tuán)1978年創(chuàng)立于香港，是一家以新房和二手房的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、代理業(yè)務(wù)為主，同時(shí)也涉足咨詢顧問、物業(yè)管理、測量估價(jià)、按揭代理、資產(chǎn)管理、投資移民等多個(gè)領(lǐng)域的大型綜合性房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，旗下?lián)碛衅炫炂放浦性禺a(chǎn)，以及利嘉閣地產(chǎn)、森拓普等多個(gè)子品牌，是中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)及相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域的先行者，亦是行業(yè)內(nèi)一家在一手和二手業(yè)務(wù)都有強(qiáng)大市場份額的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

中原集團(tuán)立足香港，經(jīng)過三十九年發(fā)展，已在中國內(nèi)地、香港、澳門、臺北、新加坡共37個(gè)城市設(shè)立分公司，業(yè)務(wù)輻射至英國、韓國、澳洲等百余城市，聘任員工6萬人，跨地域分店總數(shù)2600間，是目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理行業(yè)內(nèi)影響力較大的企業(yè)之一。

8. 世聯(lián)行

世聯(lián)行，1993年成立于深圳，至今擁有72家分支機(jī)構(gòu)，服務(wù)遍及中國186個(gè)城市。作為中國新房代理銷售額最高紀(jì)錄保持者及資產(chǎn)綜合服務(wù)商，25年來，世聯(lián)行始終以“挖掘物業(yè)價(jià)值、降低交易成本、規(guī)避專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)資產(chǎn)流通”為企業(yè)發(fā)展核心價(jià)值，以持續(xù)推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步為己任，堅(jiān)持以客戶為中心，為“讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)”而不斷努力。

2016年，覆蓋交易、運(yùn)營、金融投資等涉及資產(chǎn)全生命周期的服務(wù)價(jià)值鏈基本成型。在繼續(xù)為中國不動(dòng)產(chǎn)交易提供全鏈條服務(wù)的同時(shí)，世聯(lián)行深耕存量市場，通過多樣化的運(yùn)營服務(wù)持續(xù)為資產(chǎn)持有者及使用者提升并創(chuàng)造物業(yè)價(jià)值，并打造專業(yè)的資產(chǎn)投資及資產(chǎn)金融化服務(wù)。世聯(lián)行通過提供專業(yè)而系統(tǒng)的資產(chǎn)綜合服務(wù)，不斷建立人與資產(chǎn)聯(lián)接。

9. 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司成立于1998年，是中國領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

在咨詢服務(wù)領(lǐng)域，同策不僅覆蓋傳統(tǒng)產(chǎn)品，更在養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向成為國內(nèi)少數(shù)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)之一;同策也為持有經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)的企業(yè)提供商業(yè)策劃、招商和長期經(jīng)營的全套商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，是該領(lǐng)域內(nèi)國內(nèi)最早的獨(dú)立服務(wù)機(jī)構(gòu)之一;同策還為相關(guān)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)金融服務(wù)，包括投融資顧問業(yè)務(wù)，投資業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管理業(yè)務(wù)。