2020新年第一天，央行送出大禮包，決定于1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準(zhǔn)是全面降準(zhǔn)，體現(xiàn)了逆周期調(diào)節(jié)，釋放長(zhǎng)期資金約8000多億元，有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定資金來(lái)源，降低金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金成本，直接支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
回顧過(guò)往十余年，樓市往往是降準(zhǔn)最大的受益者，但這一次不再相同，因“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的宏觀定調(diào)并未改變。
如果說(shuō)2018年房地產(chǎn)的主題是“活下去”，那么2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)正整體“慢下來(lái)”?？硕鹧芯恐行淖钚屡兜臄?shù)據(jù)顯示，2019年千億房企數(shù)量達(dá)34家，相比上年同期增加4家，但TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售金額同比僅增6.5%，遠(yuǎn)低于2017年的40.5%和2018年的35.1%。
行業(yè)整體降速已是大勢(shì)所趨，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想狀態(tài)，只是橫盤而行。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱判斷，2020年地產(chǎn)將“行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模雙見頂”，在“房住不炒”、“穩(wěn)字當(dāng)先”的大基調(diào)下，房地產(chǎn)再難創(chuàng)造驚喜。
房企整體降速
中國(guó)住房制度改革二十余年，當(dāng)我們回首過(guò)往，會(huì)發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)在國(guó)民生活中舉足輕重的位置?！胺康禺a(chǎn)創(chuàng)造了最大的財(cái)富效應(yīng)?！倍∽骊欧Q，房?jī)r(jià)均價(jià)從2010年的4725元上漲到今天的9304元，差不多漲了1倍，這十年居民的財(cái)富效應(yīng)很大程度都來(lái)自于房地產(chǎn)。
回顧2019年，從行業(yè)層面看，宏觀數(shù)據(jù)并未失色。2010~2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額、全國(guó)商品房銷售額、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積均呈現(xiàn)整體上漲趨勢(shì)，并在2019年達(dá)到新的歷史峰值。
“但過(guò)去的增長(zhǎng)速度是非常大的宏觀背景，房地產(chǎn)是最大的獲利者，我一直認(rèn)為只有偉大的時(shí)代，沒(méi)有偉大的企業(yè)?！?空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。當(dāng)行業(yè)加速到峰值，市場(chǎng)變慢、交易變慢在所難免。
2019年結(jié)束，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)持續(xù)飆升的幻想徹底熄滅?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至12月末，TOP100房企的累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
碧桂園（02007.HK）、萬(wàn)科（000002.SZ）、中國(guó)恒大（03333.HK）仍穩(wěn)居行業(yè)三甲位置，全口徑銷售額分別為7715.3億、6312.1億、6080億。融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）守住行業(yè)第四，全口徑銷售金額約5556.3億元。保利發(fā)展（600048.SH）緊隨其后，銷售額4702億元，仍未實(shí)現(xiàn)“重回前三”的心愿。
截至2019年末，全口徑千億房企數(shù)量相比去年同期僅增加4家至34家，500~1000億規(guī)模的房企數(shù)量達(dá)33家。相比前兩年的高增量，2019年在行業(yè)規(guī)模增速趨緩的背景下，新增千億房企數(shù)明顯下降、規(guī)模房企擴(kuò)容放緩。
房企規(guī)模門檻仍在提高。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)1703.5億元，同比增幅達(dá)5.8%。TOP20和TOP30房企的權(quán)益金額門檻分別為1110億元和825.2億元，門檻增幅分別為12%和3.6%。TOP50房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期提升7.6%至517.1億元。
行業(yè)洗牌加速
隨著行業(yè)增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪洗牌加速進(jìn)行，企業(yè)排名，相較上年發(fā)生較大變化。
頭部房企中，龍湖集團(tuán)失守前十位次，以2425億銷售額排至第11位，第九、十名由世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地占據(jù)；泰禾從去年的20名，跌到今年的42名；剛上市不久的新力地產(chǎn)，由去年行業(yè)第33名，降至今年的36名。
大型房企尚可出售項(xiàng)目、減少投資、加快現(xiàn)金回籠。而對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，融資收緊帶宛若驚雷。企業(yè)經(jīng)營(yíng)回款無(wú)力、融資又困難重重，今年已有銀億股份、三盛宏業(yè)、頤和地產(chǎn)以及國(guó)購(gòu)?fù)顿Y等房企出現(xiàn)較重大債務(wù)違約。
截至2019年12月20日，房企破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)513家，超過(guò)2018年的458家。但數(shù)百家迷你房企的破產(chǎn)重組，并沒(méi)有引起行業(yè)反思，唯有規(guī)模型企業(yè)的倒下，才足以形成警示。近期，規(guī)模房企如福晟集團(tuán)、協(xié)信控股相繼把項(xiàng)目擺上貨架，尋求買家。
去化放緩行業(yè)洗牌，房企間的融資成本也出現(xiàn)巨大差異。數(shù)據(jù)顯示，2019年，70家重點(diǎn)企業(yè)融資成本最高的近15.6%，最低僅4.3%，行業(yè)平均水平在7.04%；未來(lái)，融資能力對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)的影響呈幾何倍數(shù)放大，將成為房企發(fā)展的核心能力。
“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量會(huì)收縮，高增長(zhǎng)階段已經(jīng)過(guò)去了。對(duì)于習(xí)慣了高增長(zhǎng)的房企而言，明年將面臨重大考驗(yàn)?！标?yáng)光城(8.500, -0.04, -0.47%)執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌說(shuō)。
競(jìng)爭(zhēng)加劇，殘酷不減。截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)資源加速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，TOP30房企已成為房企規(guī)模發(fā)展的分水嶺。
制造業(yè)屬性增強(qiáng)
當(dāng)調(diào)控持續(xù)深化，穩(wěn)是未來(lái)發(fā)展常態(tài)。但對(duì)房企來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)下半場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)壓力不言而喻，躺著賺錢的時(shí)代，一去不返。
因此，丁祖昱在對(duì)市場(chǎng)做出年度總結(jié)時(shí)，給房地產(chǎn)下了一個(gè)全新的定義：“房地產(chǎn)是最大的制造業(yè)?！币恢币詠?lái)，房地產(chǎn)和制造業(yè)被視為此消彼長(zhǎng)的兩極，由于行業(yè)的金融屬性，房地產(chǎn)占據(jù)了較大的市場(chǎng)資源和資金，房地產(chǎn)擠壓制造業(yè)論一度甚囂塵上，房地產(chǎn)也被排除在制造業(yè)外。
丁祖昱表示，在長(zhǎng)效機(jī)制、住房不炒的號(hào)召下，住房由投資屬性回歸消費(fèi)屬性，走向未來(lái)的十年，房地產(chǎn)就是制造業(yè)，穩(wěn)增長(zhǎng)保就業(yè)。
從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)看，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.5%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.4%，GDP增速為6.2%?！胺康禺a(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍處于凈貢獻(xiàn)階段，不過(guò)這個(gè)增長(zhǎng)空間不會(huì)太大了?！?清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為。
丁祖昱也指出，人口、需求的變化將是房地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)。據(jù)聯(lián)合國(guó)及《人口與發(fā)展》期刊，20-59歲的青壯年人群，在2010年度占比為62%，2018年度占比為60%，而在2030年，這一占比將減少為53%。這意味著購(gòu)房主力人口將減少6100萬(wàn)左右。
克而瑞報(bào)告指出，地產(chǎn)后半場(chǎng)，房企已經(jīng)不能一味追求規(guī)模擴(kuò)張，發(fā)展重點(diǎn)也逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，企業(yè)整體目標(biāo)增速也將趨緩。未來(lái)，市場(chǎng)的比拼將歸于房企城市布局、品牌效應(yīng)、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理效率等因素。
