3月7日，海南省出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。在重申全域限購(gòu)政策不變的同時(shí)，海南省提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。
海南的樓市新政究竟影響幾何？現(xiàn)房銷售制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響如何？海南省此舉是否會(huì)引發(fā)其他省份效仿跟進(jìn)？
海南樓市新政的幾大要點(diǎn)
海南省此次政策的核心內(nèi)容是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主題責(zé)任制，并創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度。
其中，發(fā)展安居型商品住房的目的是讓符合條件的本地居民家庭和引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價(jià)格購(gòu)買一套住房。安居型商品房主要面向無(wú)房或人均住房面積未達(dá)平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，具有政策保障性質(zhì)。
在滿足居民家庭基本住房需求的同時(shí)，為遏制投機(jī)炒房行為，海南省推出本地居民購(gòu)買多套房的限購(gòu)政策，即對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的海南省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品房和市場(chǎng)化商品住房。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是本地常住居民家庭不得購(gòu)買第三套商品房。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該政策的最大看點(diǎn)非實(shí)行現(xiàn)房銷售制度莫屬。
《通知》提出，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。按照國(guó)家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
在回答為什么要實(shí)行現(xiàn)售制度時(shí)，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，目前因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開(kāi)發(fā)商收錢跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，是為了從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的一系列問(wèn)題。
廣東省曾鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度
目前，國(guó)內(nèi)銷售的大部分房屋為“期房”，商品房預(yù)售制度是目前反地產(chǎn)行業(yè)主流的銷售模式。公開(kāi)資料顯示，預(yù)售制度是從香港引入內(nèi)地的。1953年，霍英東在香港推行“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。上世紀(jì)90年代，這一制度經(jīng)深圳引入內(nèi)地，1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》正式確立了預(yù)售許可的合法地位。
2005年，中國(guó)人民銀行于8月15日發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，在時(shí)下上海、北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將未開(kāi)發(fā)的樓盤提前預(yù)售，愈發(fā)加劇了消費(fèi)者超前購(gòu)房行為?！昂芏嗍袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！?/p>
廣東省是第一個(gè)發(fā)文鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度的省份。
2017年5月，廣東省人民政府辦公廳下發(fā)《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》的通知，在強(qiáng)調(diào)“著力防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)“時(shí)，特別提到要加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，強(qiáng)化商品房交易合同網(wǎng)簽備案，鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度。
一時(shí)間，關(guān)于是否要取消商品房預(yù)售制度的討論甚囂塵上。
2018年9月，有媒體證實(shí)，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》，該材料提出一個(gè)重要建議：逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。
只是，此后一直沒(méi)有城市公開(kāi)宣布將全面實(shí)施商品房現(xiàn)房銷售制度，直到此次海南樓市出臺(tái)新政。
對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和整個(gè)樓市影響幾何？
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，此次海南省提出改革商品住房預(yù)售制度是一個(gè)大動(dòng)作，可以看成是一個(gè)信號(hào)，也符合住房制度改革的大方向。商品房預(yù)售制度主要是學(xué)習(xí)香港的經(jīng)驗(yàn)，在樓市發(fā)展初期有助于為開(kāi)發(fā)商提供融資，有助于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。因此，商品房預(yù)售制度對(duì)開(kāi)發(fā)商是有利的，但對(duì)購(gòu)房者可能會(huì)造成一定的不利，尤其是在交房過(guò)程中一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議、矛盾，有可能會(huì)損害消費(fèi)者權(quán)益。
房地產(chǎn)資深人士認(rèn)為，海南此次出臺(tái)樓市新政是在堅(jiān)決貫徹“房住不炒”的政策，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴。商品房預(yù)售改現(xiàn)售一直是我國(guó)住房制度改革的大方向。實(shí)行現(xiàn)房銷售，大約會(huì)讓開(kāi)發(fā)商延后一年左右再銷售，會(huì)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的資金周期，提高資金成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈和現(xiàn)金流會(huì)造成較大的影響。當(dāng)然，由于行業(yè)優(yōu)勝劣汰，對(duì)一些資金實(shí)力強(qiáng)的房企來(lái)說(shuō)，會(huì)活得更加滋潤(rùn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從政策力度看，海南主要的調(diào)控政策是針對(duì)本地戶籍限購(gòu)第三套房，以及所有新出讓土地實(shí)行現(xiàn)房銷售。這兩個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的影響都比較小，因?yàn)楹Ｄ媳镜貞艏?gòu)第三套房的比例非常低；商品房住宅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，也指的是未來(lái)新出讓土地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得的土地沒(méi)有影響。另外，海南的存量住宅土地規(guī)模巨大，住宅土地供應(yīng)已經(jīng)有所減少。
有房企內(nèi)部人士表示，海南在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總量中占比較低。如果全國(guó)大范圍都實(shí)行現(xiàn)房銷售，那基本上沒(méi)有哪家房企能撐太久，而且一旦實(shí)行現(xiàn)房銷售，全國(guó)的土地市場(chǎng)可能立刻會(huì)進(jìn)入“冰凍期”，因?yàn)榉科蟊厝粫?huì)把大量拿地的資金轉(zhuǎn)向現(xiàn)有工程，用以保證項(xiàng)目能順利達(dá)到現(xiàn)房交付標(biāo)準(zhǔn)。所以，就目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)其他省份跟進(jìn)海南現(xiàn)房銷售政策的可能性不大。
