今年以來，多個熱點城市樓市調(diào)控持續(xù)收緊，一些熱點三四線城市也開始納入調(diào)控行列。

相比較為火熱的長三角、粵港澳大灣區(qū)城市群，中西部和北部的一些三四線城市因市場表現(xiàn)低迷，今年3月以來，相繼出臺了一系列提振樓市政策，意在穩(wěn)定樓市。

多個城市出臺刺激樓市舉措

其中，今年4月張家界舉行的房交會期間，為了給廣大購房者提供實實在在的優(yōu)惠，該市還特別出臺了契稅補貼政策，會展期間購買市中心城區(qū)新建商品住房或公寓(含酒店式公寓)，每套可享受不超過2萬元契稅補貼。

在四川達州，達州市政府辦公室發(fā)布《關(guān)于延長<中心城區(qū)應(yīng)對新冠肺炎疫情影響促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展九條政策措施>執(zhí)行期限的通知》，達州市中心城區(qū)100元/平方米購房補貼將繼續(xù)執(zhí)行到今年6月底。<!--中心城區(qū)應(yīng)對新冠肺炎疫情影響促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展九條政策措施-->

吉林四平此前3月發(fā)布鼓勵農(nóng)民進城購房政策：新房折扣，新房和二手房契稅全額補貼和消費券補貼，可加入城鎮(zhèn)社保和公積金，子女享受城區(qū)入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)政策。其中，對農(nóng)民購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），政府參照購房農(nóng)民所繳納契稅的額度全額給予補貼。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對第一財經(jīng)分析，從類似三四線城市的樓市表現(xiàn)看，本身相對偏弱，給予購房契稅補貼，有利于提升當(dāng)?shù)貥鞘袩岫?，積極消化庫存。

此間的一大背景是，在長三角、珠三角等地的不少三四線城市房價上漲壓力較大的同時，中西部、北部的很多三四五線城市樓市整體較為冷清，面臨較大的去庫存壓力。數(shù)據(jù)顯示，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監(jiān)測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數(shù)僅回到兩年前的水平。

這些三四線城市房價下跌，有城市房價跌回14年前

二手房為代表的存量市場能更好體現(xiàn)房產(chǎn)的流通性，其價格波動更能反映市場在價格形成中的決定性作用。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市二手房和新房價格指數(shù)，包括4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市。2020年35個三線城市中，13個城市二手房價格下跌，即使今年一季度有局部小陽春行情，部分城市下跌的勢頭并沒有止住。

根據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，今年3月，這35個三線城市中，仍有10個城市二手房價格低于一年前，而一年前是疫情之后的房價低谷，這些城市分別是牡丹江、南充、北海、安慶、瀘州、吉林、常德、襄陽、錦州和宜昌，均來自中西部和北部的三線城市。其中，北海比一年前下跌了3.4%，南充下跌了5.3%，牡丹江下跌了9.4%，幾乎跌去一成。

表：今年3月部分三線城市二手房價格變化（來源：國家統(tǒng)計局）

值得注意的是，2020年3月，牡丹江的二手房價格同比下跌了2.2%。連續(xù)兩年大幅下跌，牡丹江樓市的表現(xiàn)頗為引人關(guān)注。貝殼研究院的報告分析，在不考慮通脹的前提下，2020年其二手房房價跌回5年前的價格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水平。

黑龍江省統(tǒng)計局今年7月底發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》顯示，根據(jù)公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結(jié)合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

該報告指出，由于牡丹江市經(jīng)濟欠發(fā)達、經(jīng)濟總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟發(fā)展的大項目，導(dǎo)致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

三四線城市樓市大分化

牡丹江是當(dāng)前東北收縮型城市的一個典型案例。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，又加上新世紀(jì)后東北的資源型城市在相關(guān)政策支持、補貼下，對塌陷區(qū)進行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。

廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副教授丁長發(fā)對第一財經(jīng)分析，東北的很多老工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，在計劃經(jīng)濟時代，當(dāng)?shù)伢w制內(nèi)的人都有房子，非商品化的住房占比較大，房子供應(yīng)多。但近年來隨著原材料等基礎(chǔ)工業(yè)下行，這些城市的年輕人口外流，樓市供大于求。

從宏觀層面來看，樓市較為冷清的三四線城市主要呈現(xiàn)出人口基礎(chǔ)差或者凈流出，經(jīng)濟活力低等特征。而樓市火熱的三四五線城市，則主要位于長三角、珠三角這些城市群里面，這些城市經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)好，人均收入高，人口流入多。

第一財經(jīng)記者統(tǒng)計顯示，2020年共有14個普通地級市居民人均可支配收入超過5萬元大關(guān)，其中蘇州超過6萬元。從區(qū)域分布來看，這14個地級市全部分布在長三角和珠三角。

丁長發(fā)告訴記者，長三角、珠三角的三四線城市，不僅自身民營經(jīng)濟、外向型產(chǎn)業(yè)發(fā)達，而且地處兩大城市群里面，能接受核心城市的技術(shù)、資金、產(chǎn)業(yè)等溢出，經(jīng)濟十分發(fā)達，人均收入高，人口也在凈流入。而中西部和北部的很多三四線城市，由于產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，經(jīng)濟活力較差，人口大量外流，樓市需求較少，加之供應(yīng)量又大，因此房價也面臨下行壓力。

無論是在房價還是在土地市場上，三四線城市之間都呈現(xiàn)明顯分化。以土地市場為例，當(dāng)前供求關(guān)系總體均衡，即能同時保持新房較快去化和土地市場較高熱度的城市只占少數(shù)，且多位于長三角等熱點城市群。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，統(tǒng)計監(jiān)測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%。

貝殼研究院研究發(fā)現(xiàn)，自棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的需求側(cè)明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

一方面是江浙、珠三角的三四線城市房價上漲，土地市場溢價較高，一方面是北部、中西部的很多三四線城市土地市場冷清。在丁長發(fā)看來，土地指標(biāo)也應(yīng)該跟人走，一些地方的土地指標(biāo)用不完，而東南沿海發(fā)達地區(qū)大量人口流入，土地指標(biāo)不夠，這些地方土地指標(biāo)應(yīng)該隨常住人口的增加而增加。