10月份，房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)下行。

11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況，最新數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅（下稱“新房”）和二手住宅（下稱“二手房”）銷售價(jià)格環(huán)比仍在下跌，同比漲幅持續(xù)回落。

自今年6月以來，統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的70個(gè)大中城市里，每月新房、二手房環(huán)比價(jià)格呈現(xiàn)下降的城市數(shù)量不斷增多。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，10月70個(gè)大中城市里，有52個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下降，較9月增加了16個(gè)；有64個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比下降，較9月增加了12個(gè)。10月份，新房、二手房價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量創(chuàng)今年以來新高。

專家指出，傳統(tǒng)“銀十”延續(xù)降溫特征，主要是由于市場調(diào)控趨嚴(yán)，“三道紅線”加劇房企的融資端壓力，資金流動壓力成為房企急需解決的問題，為加速回款，同時(shí)進(jìn)入年關(guān)，房企為沖業(yè)績目標(biāo)，降價(jià)出售現(xiàn)象有所增加。另一方面，多地還在發(fā)力加強(qiáng)限購限售、出臺二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊學(xué)區(qū)房炒作等行為等，持續(xù)消退樓市虛熱，也讓價(jià)格呈現(xiàn)一定回落趨勢。不過，近期有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度與節(jié)奏有所調(diào)整，信貸層面釋放出積極信號，或?qū)Ψ€(wěn)定市場預(yù)期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。

（截圖來源：國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)）

自今年6月以來，統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的70個(gè)大中城市里，每月新房、二手房環(huán)比價(jià)格呈現(xiàn)下降的城市數(shù)量不斷增多。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，10月70個(gè)大中城市里，有52個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下降，較9月增加了16個(gè)；有64個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比下降，較9月增加了12個(gè)。10月份，新房、二手房價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量創(chuàng)今年以來新高。

從房價(jià)漲跌情況看，10月份，各線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比呈略降態(tài)勢，同比漲幅則繼續(xù)回落。

從10月份各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比看：

4個(gè)一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與上月相同。在新房價(jià)格方面，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。在二手房價(jià)格方面，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

31個(gè)二線城市新房價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

35個(gè)三線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，10月新房價(jià)格下跌的城市數(shù)量明顯增多，說明近期房地產(chǎn)市場在去庫存壓力和資金壓力下，各大城市降價(jià)促銷動作增加。在新房價(jià)格方面，除了一線城市略上漲外，二、三線城市均出現(xiàn)下跌，后續(xù)需要防范三四線城市出現(xiàn)房企銷售困難導(dǎo)致項(xiàng)目開工意愿不強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)。

對于10月二手房市場的表現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，10月約有90%的城市出現(xiàn)了明顯降價(jià)現(xiàn)象，說明當(dāng)前二手房市場的降溫是全國性的。二手房價(jià)格往往先于新房降溫，目前已連跌三個(gè)月。無論是環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)還是同比漲幅數(shù)據(jù)都能看出二手房的降溫力度大于新房。二手房市場的風(fēng)險(xiǎn)正在擴(kuò)大，需要積極防范市場過快降溫和出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

入冬后海南進(jìn)入銷售旺季

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從銷售價(jià)格環(huán)比漲幅排名來看，10月新房價(jià)格漲幅居前的城市分別是：三亞（0.8%），北京、銀川（0.6%），杭州、西安（0.4%）；二手房價(jià)格漲幅居前的城市有：贛州（0.5%），三亞（0.4%），?？冢?.3%）。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，三亞憑借生態(tài)氣候以及旅游特色吸引大批人流量，生態(tài)宜居這一大城市亮點(diǎn)帶動市場需求有所上漲，新房價(jià)格表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增長力。值得注意的是，海口二手房價(jià)格漲幅連續(xù)四個(gè)月占據(jù)前三，主要或是由于海口自身新房供應(yīng)不足，導(dǎo)致需求滲透入二手房市場，房價(jià)呈現(xiàn)一定的上漲態(tài)勢。

58安居客房產(chǎn)研究院認(rèn)為，三亞是養(yǎng)老旅居購房的主要城市，每年年底都是相對的旺季，市場需求提升而市場化住宅用地供應(yīng)量持續(xù)緊縮所引起的供需不平衡，可能是影響三亞10月份房價(jià)的主要原因。同時(shí)，在海南禁止批準(zhǔn)建設(shè)建面100㎡以下戶型和限制住宅用地供應(yīng)的多重調(diào)控政策作用下，包括海口、三亞在內(nèi)的海南各個(gè)城市新房正在加速去庫存，同時(shí)也帶動了二手房存量市場的庫存消耗。

從銷售價(jià)格環(huán)比跌幅排名來看，新房價(jià)格方面，韶關(guān)、石家莊（1.1%），大理、瀘州（0.9%），秦皇島、昆明（0.8%）跌幅較大。二手房價(jià)格方面，南充（0.9%）、大理、瀘州、韶關(guān)、牡丹江（0.8%），桂林、西寧、廣州、石家莊（0.6%）跌幅較大。

當(dāng)前價(jià)格跌幅加大的城市多為三、四線城市，58安居客房產(chǎn)研究院指出，截止目前全國已有21城發(fā)布“限跌令”，除沈陽、昆明等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)都是市場降溫速度比較快的三、四線城市，目前跌幅較大的城市中桂林、唐山、昆明、岳陽等城市都發(fā)布了“限跌令”，預(yù)計(jì)未來還會有城市將加入“限跌令”行列。

近期市場低迷情緒有望緩解

從10月商品住宅銷售數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場仍處于下行勢頭。不過，近期有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度與節(jié)奏有所調(diào)整。

人民銀行發(fā)布的個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)顯示，10月末個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。證券時(shí)報(bào)記者還在近日獲悉，11月9日，中國銀行(3.060, 0.00, 0.00%)間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，反映出房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會有所松動。從土地市場看，多地在第三輪集中供地中放松了土地出讓門檻。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也指出，降溫對市場信心造成一定的打擊，但近期央行多次召開會議，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，以及對信貸層面釋放一定的積極信號，或?qū)Ψ€(wěn)定市場預(yù)期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。

不過，民生銀行(3.930, 0.02, 0.51%)研究院高級研究員王靜文表示，10月以來，監(jiān)管層連續(xù)針對房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行糾偏，但效果尚未顯現(xiàn)。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控有放緩苗頭，資本市場已經(jīng)率先反應(yīng)，但預(yù)計(jì)“房住不炒”的定位和“三穩(wěn)”的政策基調(diào)不會改變，而在“買漲不買跌”的心理驅(qū)動以及房地產(chǎn)稅試點(diǎn)加快推出的背景下，預(yù)計(jì)難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的下行走勢。

中信證券(25.220, -0.12, -0.47%)研究部認(rèn)為，可以預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基本可控，推進(jìn)城市更新、保障性住房建設(shè)、住房租賃也為地產(chǎn)投資提供新空間。綜合來看，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速或?qū)崿F(xiàn)6%左右增長。