當(dāng)溫州遇上《物權(quán)法》第149條

備受關(guān)注的溫州房屋土地使用證到期問(wèn)題仍在等待答案。

4月20日，國(guó)土資源部調(diào)研組赴浙江省溫州市就上述問(wèn)題展開(kāi)調(diào)研。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獨(dú)家獲悉，盡管溫州案例引發(fā)的土地續(xù)期問(wèn)題迄今尚無(wú)定論，但調(diào)研組出發(fā)前，一些國(guó)土部高級(jí)官員私下就溫州土地續(xù)期形成了幾點(diǎn)看法：

一、使用權(quán)不滿70年的土地可有償續(xù)期至70年產(chǎn)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)土地續(xù)期問(wèn)題須由法律明確;

二、使用權(quán)不滿70年的土地續(xù)期交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考獲取土地時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格;

三、如果大家對(duì)這種提議爭(zhēng)議過(guò)大，只能無(wú)償續(xù)期。

另有一個(gè)問(wèn)題，在調(diào)研組趕赴溫州前，還沒(méi)有答案：即續(xù)期費(fèi)用由誰(shuí)繳納，是當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商還是目前的業(yè)主。

巧合的是，就在當(dāng)天，西城區(qū)阜內(nèi)大街64號(hào)院內(nèi)，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明正在主持會(huì)議研究重修《土地管理法(修訂草案)》，“土地到期續(xù)期”、“土地產(chǎn)權(quán)改革”成為場(chǎng)外的關(guān)鍵詞。這部法律和《物權(quán)法》是我國(guó)土地領(lǐng)域兩部最重要法律依據(jù)。

國(guó)土資源部一位官員透露，“國(guó)土資源部不具備解釋《物權(quán)法》的權(quán)力，亦不是審議國(guó)家土地法律的審批機(jī)構(gòu)，只是依法行政部門，調(diào)研組調(diào)研結(jié)束后，國(guó)土資源部會(huì)起草處理方案，提交至國(guó)務(wù)院。”“《土地管理法(修訂草案)》當(dāng)年對(duì)建設(shè)用地土地到期續(xù)期有過(guò)爭(zhēng)議、討論，熱火朝天修改了6年，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院簽字通過(guò)，全國(guó)人大一審沒(méi)有通過(guò)，現(xiàn)在又打回到國(guó)土資源部。土地制度改革不缺少做事單位，亦不缺少土地專家，缺乏一個(gè)明晰的土地產(chǎn)權(quán)制度改革方向?！苯咏鼑?guó)務(wù)院一位人士說(shuō)。

4月21日晚，著名法學(xué)家、中國(guó)政法大學(xué)原校長(zhǎng)江平在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，迫在眉睫的是，全國(guó)人大法工委需對(duì)《物權(quán)法》第149條進(jìn)行法律解釋。

到期的土地

王女士2012年10月，在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套75平方米的二手房，總房款超過(guò)100萬(wàn)元，今年準(zhǔn)備賣房時(shí)，發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)在3月4日已經(jīng)到期。

王女士的這套房屋，土地使用年限只有20年。令人驚奇的是，王女士的兩個(gè)鄰居，一家的土地使用年限是到2070年8月20日，另一家的房產(chǎn)證上沒(méi)有土地使用年限。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，溫州市國(guó)土資源局鹿城分局副局長(zhǎng)陶建武稱，如果王女士的土地證還沒(méi)過(guò)期，在轉(zhuǎn)讓時(shí)續(xù)期享受“優(yōu)惠價(jià)”(土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%)繳納土地出讓金，取得70年土地使用權(quán)。如果過(guò)期后續(xù)期，需繳納的土地出讓金為全額的土地款。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解，橫河北小區(qū)位于溫州市區(qū)住宅用地Ⅰ級(jí)住宅范圍內(nèi)，橫河北新村2016年基準(zhǔn)地價(jià)是13230元/平方米，土地證上的土地使用面積為14.28平方米，全額土地出讓金，即188924.4元。

按照此前溫州相關(guān)說(shuō)法，王女士需全額繳納土地款，由于這筆資金占到轉(zhuǎn)讓房?jī)r(jià)的1/3，經(jīng)當(dāng)?shù)孛襟w爆出后，在全國(guó)范圍內(nèi)引發(fā)震動(dòng)。

國(guó)土部和浙江省國(guó)土資源廳已于4月20日趕赴溫州就此事進(jìn)行調(diào)研，由此，當(dāng)?shù)赝恋乩m(xù)期事宜已經(jīng)擱淺。溫州市官員對(duì)外表示，在土地續(xù)期方案制定方面尚無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

記者了解到，目前已在溫州水心住宅區(qū)購(gòu)買二手房的一位業(yè)主正卡在土地使用年限上，這位業(yè)主在2016年3月購(gòu)買了一套二手房，他將65.8萬(wàn)元的總房款存入銀行第三方監(jiān)管賬戶，才發(fā)現(xiàn)土地證過(guò)期，需辦理土地證，必須補(bǔ)繳費(fèi)用延長(zhǎng)土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費(fèi)接近30萬(wàn)元，這位業(yè)主資金處于尷尬狀態(tài)，房屋已過(guò)戶，退不了房，土地證沒(méi)有，房款處于凍結(jié)階段，進(jìn)退兩難。

溫州市國(guó)土資源局初步摸排證實(shí)，僅在溫州市區(qū)，土地使用權(quán)在2017年12月31日前到期的房產(chǎn)，有600多套，至2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)，為特定區(qū)域、特殊時(shí)期的特定房屋。橫河北新村的土地使用權(quán)為20年，即屬此類特殊情況。

多地案例

此前，深圳、青島和克拉瑪依等多地均出現(xiàn)了房產(chǎn)土地使用權(quán)到期案例。

深圳在2001和2006年已出實(shí)例，深圳2004年出臺(tái)文件《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，第4條規(guī)定：“在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價(jià)一次性支付;土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土管理部門定期公布”。

深圳市規(guī)土委提供給經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的資料顯示：羅湖國(guó)際商業(yè)大廈一名業(yè)主，其名下房產(chǎn)的土地使用年限是20年，2001年12月31日到期，2007年3月，這名業(yè)主申請(qǐng)土地使用年期從20年延長(zhǎng)至50年，按照辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的35%計(jì)收該房產(chǎn)延期30年的地價(jià)，共計(jì)61704元，新的到期日為2031年12?月31日，這位業(yè)主是企業(yè)法人代表，續(xù)期是想繼續(xù)從事合法盈利性事業(yè)。

深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)強(qiáng)調(diào)：在住宅領(lǐng)域，深圳市規(guī)土委采取的是免費(fèi)順延形式，比如福田區(qū)香蜜某業(yè)主，用途為住宅，使用年期50年，從1992年4月8日到2042年4月7日止，這名業(yè)主可以將土地使用年限順延至2062年4月。

深圳市補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，補(bǔ)交地價(jià)一次性交付，青島基本復(fù)制深圳模式，是以基準(zhǔn)地價(jià)的60%補(bǔ)交土地出讓金，到期不辦理續(xù)期或申請(qǐng)未獲準(zhǔn)，則原有土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無(wú)償收回。

都以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，溫州為何上了頭條?

“深圳行政劃撥用地總計(jì)78平方公里，絕大多數(shù)是商住和工業(yè)用地，比如羅湖國(guó)際商業(yè)大廈的這名業(yè)主，是帶有盈利性質(zhì)的法人機(jī)構(gòu)，它補(bǔ)繳的61704元是企業(yè)法人補(bǔ)繳的。溫州的王女士是個(gè)人，是滿足公民基本居住權(quán)，并不是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);深圳以盈利為目的續(xù)期是按基準(zhǔn)地價(jià)的35%計(jì)算費(fèi)用，溫州王女士以滿足居住權(quán)利的目的續(xù)期，卻因?yàn)檫^(guò)期后就以100%的基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)計(jì)算，且深圳政策主要針對(duì)的是南山區(qū)、福田區(qū)等特區(qū)，確實(shí)會(huì)引起大家不滿?！睖刂菔袊?guó)土系統(tǒng)一位官員反思。

該官員認(rèn)為，《物權(quán)法》第149條的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”并沒(méi)有明確如何“自動(dòng)續(xù)期”，“頂層設(shè)計(jì)沒(méi)有方案，居民的事情又不能不處理，不收取費(fèi)用，誰(shuí)敢承擔(dān)流失國(guó)有資產(chǎn)的責(zé)任，擱置冷處理，誰(shuí)敢承擔(dān)懶政的責(zé)任，確實(shí)沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)法人和公民的續(xù)期屬性特征不一樣?！?/span>

4月21日晚間，著名法學(xué)家江平在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)，針對(duì)《物權(quán)法》第149條規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”表述了三點(diǎn)意見(jiàn)：

一、“續(xù)期”是說(shuō)在期滿以后，既不能收回，也不能按照原有形式重新簽訂土地出讓合同，而應(yīng)把原有的使用權(quán)延續(xù)下去;

二、“自動(dòng)續(xù)期”意味著業(yè)主不需主動(dòng)提出申請(qǐng)，自行續(xù)期，即便沒(méi)有交費(fèi)仍然有權(quán)居住。如果房屋需要轉(zhuǎn)讓，使用權(quán)期滿，將會(huì)在民事流轉(zhuǎn)上產(chǎn)生影響，但并不影響其民事權(quán)利，因?yàn)闄?quán)利是自動(dòng)續(xù)期的;

三、《物權(quán)法》第149條“自動(dòng)續(xù)期”并未規(guī)定有償無(wú)償，全國(guó)人大法工委一定要將此處明確解釋。

曾深度參與當(dāng)年物權(quán)法立法論證工作的中國(guó)社科院民法室主任孫憲忠認(rèn)為：“自動(dòng)續(xù)期”就是免費(fèi)續(xù)，“國(guó)家土地所有權(quán)不是政府私權(quán)，要讓人民享有實(shí)際利益?，F(xiàn)在的土地使用權(quán)出讓價(jià)格已經(jīng)很高了，比很多國(guó)家的土地所有權(quán)還貴，到期后還想再收一次?”

誰(shuí)來(lái)拍板

作為土地等相關(guān)法律的制定者，全國(guó)人大法工委似乎被推到了風(fēng)口浪尖。

4月21日和4月22日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)就此事致電全國(guó)人大法工委，得到回復(fù)是：“由具體業(yè)務(wù)部門來(lái)回復(fù)。”

記者搜集的資料顯示：全國(guó)人大對(duì)此事一直沒(méi)有明確解釋，唯一的解讀來(lái)自于2007年全國(guó)人大法工委民法室主編的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法精解》。

在這本書(shū)籍中，全國(guó)人大法工委在論及《物權(quán)法》第149條中“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期期限和土地費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)、辦法”時(shí)給出的解釋是：有人認(rèn)為需無(wú)償續(xù)期，有人認(rèn)為需有償續(xù)期，爭(zhēng)議頗大，“如何科學(xué)地規(guī)定土地使用權(quán)人屆時(shí)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的依據(jù)。以不做規(guī)定為宜，且不影響國(guó)務(wù)院根據(jù)實(shí)際情況作出相關(guān)規(guī)定”。

值得注意的是，《物權(quán)法》六審稿中曾提出“續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！钡@句話最終被刪掉了。

曾經(jīng)在全國(guó)人大法工委任職的一位官員亦表示，當(dāng)時(shí)制定物權(quán)法的爭(zhēng)議是有償還是無(wú)償續(xù)期，具體實(shí)踐操作上，出現(xiàn)了一些使用期限在15年、20年或30年的土地，但這部分土地總量小。當(dāng)時(shí)土地產(chǎn)權(quán)制度剛執(zhí)行，個(gè)別地方政府怕出錯(cuò)，不敢冒進(jìn)，就設(shè)置短期年限，開(kāi)發(fā)商為了省錢選了比較低的年限，這一段歷史也需尊重。

國(guó)土資源部一位官員透露，他的國(guó)土部同事們私下認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)期限不滿70年的土地可有償續(xù)期至70年產(chǎn)權(quán)，續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該參考當(dāng)時(shí)獲取土地時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。

這位官員說(shuō)，“溫州這個(gè)事情要象征性處理，而70年產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議太大，還是要通過(guò)立法來(lái)解決?！?/span>

前述全國(guó)人大法工委的官員表示，土地使用年限到期如何續(xù)期，并非是一個(gè)部門說(shuō)了算，也不是人大法工委能定的，“國(guó)土資源部申報(bào)方案提交給國(guó)務(wù)院，決策的時(shí)候必須平衡地方政府利益，現(xiàn)在地方政府債務(wù)和財(cái)政情況不是非常樂(lè)觀，30多個(gè)省至少有15個(gè)省以上是依靠土地財(cái)政。從法律上歸屬人大法工委定，實(shí)踐中要考慮的因素很多?！?/span>

(經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))

?