樓市火爆之下，合肥市場屢屢出現(xiàn)投資客身影。

38歲的林鋒(化名)是合肥一家房產(chǎn)中介公司的老板，近水樓臺先得月，他并不諱言自己是個炒房的“投資客”?！皠倓傔€有關(guān)系人給我打電話，說搞個10套房子讓我賣，每套房子8-10萬元一個房號。”4月30日下午，合肥一家咖啡廳內(nèi)，林鋒剛坐下就打開了話匣子。

林鋒接觸房地產(chǎn)始于2006年，從房產(chǎn)網(wǎng)站的員工、到中介業(yè)務(wù)員再到中介公司的老板，林鋒在合肥樓市摸爬滾打了十年，也親身見證了合肥樓市發(fā)展的軌跡?！拔液蛶讉€朋友湊了兩三千萬元，從春節(jié)前開始買進(jìn)房子，前后一共買了10多套，春節(jié)后迅速出手，賺了40%-50%?！绷咒h說。

從去年年底開始，合肥樓市開始暴漲。熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)I湖區(qū)，房價從春節(jié)前的9000-1萬元/平方米，漲到現(xiàn)在的1.7萬元/平方米，帶學(xué)區(qū)的房源均價則接近2萬元/平方米?！百I進(jìn)多少房子要有你有多大資金量，像我所買進(jìn)的10多套房子，除了一部分自有資金外，還另外通過配資公司借貸，月息在1分左右，我們做得比較穩(wěn)，一般會滾動借貸1-2個月，同時循環(huán)使用。”林鋒說，這一撥合肥樓市的特點(diǎn)是漲得特別快，快得一般人都反應(yīng)不過來，房價在極短的時間內(nèi)漲上來，這給炒房的人提供了絕好的時機(jī)。

像政務(wù)區(qū)1、2個月內(nèi)就漲了6000元/平方米，濱湖區(qū)從1萬元/平方米漲到1.5萬元/平方米，也只用了一個半月左右的時間，“投資要卡住點(diǎn)，我們當(dāng)時就投了進(jìn)去，春節(jié)過后看到已經(jīng)有30%以上的利潤了。”林鋒說，由于一手新盤是預(yù)售，達(dá)到現(xiàn)房要1-2年的時間，這期間變數(shù)太多，所以他們一般不投一手房，主要以投資二手房為主?！拔艺檬情_中介公司的，有30多家門店，所以直接在各個門店收房子，像濱湖區(qū)，春節(jié)前的房價也就1萬元/平方米，我們?nèi)盏簟！?/p>

在具體的操作方法上，為規(guī)避相關(guān)稅費(fèi)，林鋒與房東只簽訂買賣合同，約定付款時間，并不過戶，然后將買賣合同公證一下，日后轉(zhuǎn)手時，再讓下家與房東過戶。因?yàn)槭峭顿Y客，走的是“短平快”的路子，林鋒在后期賣出時，以低于市場價出售，“別人賣1.5萬元/平方米，我們賣1.3萬、1.4萬元/平方米，春節(jié)前買春節(jié)后賣，很吃香?！北M管春節(jié)后到現(xiàn)在，房價仍一路上漲，又有了20%-30%的漲幅，但林鋒毫不后悔，“我們做投資的要有冷靜的頭腦和心態(tài)，既然已經(jīng)有了30%以上的漲幅，就應(yīng)該出手。”林鋒說，考察合肥過往十年來的樓市歷史，可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，就是每次上漲都是在很短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，然后會陷入3、4年的停滯，“比如05、06年買進(jìn)，如果在09年賣掉，那不劃算，2010年漲幅就很高，如果那時候賣，就劃算，2011年買，如果在2015年7、8月之前就賣掉，那么也不賺錢，所以我總結(jié)合肥樓市過往歷史，大漲也就只維持一年左右時間，所以投資房產(chǎn)，要卡住點(diǎn)，不能長期持有，必須短平快?！?/p>

去年年底，林鋒給公司員工開會的時候，就建議每個員工哪怕借錢，都趕緊去買房子：“賺錢的時候到了”。由于房價出現(xiàn)暴漲，有80%的二手房房東出現(xiàn)違約，這些房東在賠付定金、賠付傭金方面都很爽快，“我們后來就自己訂這些房東的房子，等著他們違約，光違約金、傭金這塊，我們就收入了不少錢?！绷咒h說。

在投資選擇上，林鋒稱，合肥房價上漲的特點(diǎn)是以點(diǎn)帶面，先是核心區(qū)域、熱點(diǎn)區(qū)域漲，然后擴(kuò)散到周邊區(qū)域，所以自己炒房主要是遵循這樣的規(guī)律，另外像樓盤品質(zhì)好的、帶學(xué)區(qū)的也會重點(diǎn)投。

林鋒說，現(xiàn)在合肥樓市投資比例總體在20%-30%，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人，像樓盤的置業(yè)顧問、二手中介業(yè)務(wù)員、銀行的客戶經(jīng)理、房管局的工作人員等等，都進(jìn)入到買房、炒房的行列中來。很多買房人都不是合肥人，而是來自省內(nèi)其他城市甚至江浙等省份。同時買二套房的人很多，如果把這部分人也算上，那么合肥樓市投資客的比重很大，“很多人把股市里的錢都拿到樓市上來，本來有套把房子的，現(xiàn)在搞成2、3套，都很普遍?！?/p>

很多合肥的炒房人都是背著高額的借貸，運(yùn)用高額的杠桿在炒房，“像我的一個朋友，同時搞了5、6套房子，每個月的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)應(yīng)付不了按揭貸款，在去年年中的時候資金已經(jīng)瀕于斷裂，可挨過了去年，今年一下就全解套了，現(xiàn)在每套房子都接近翻番，隨便買掉一套就輕松解決所有的債務(wù)問題。”林鋒表示，只要政府不出臺打壓政策，今年是合肥樓市豐收的一年，現(xiàn)在要看的是政府是否會在5月出臺什么政策，如果不出臺政策，那么投資的機(jī)會還是會很多。不過，一旦政府出臺政策，比如二套房貸款政策收緊，那么樓市成交量會大幅下挫，市場會迅速降溫。林鋒指出，大杠桿炒房的風(fēng)險還是很大的，一旦房價漲幅變小甚至下跌，隨時有可能資金全線崩潰。