5月，央企中糧地產(chǎn)(9.340, 0.03, 0.32%)再度陷入被收購傳聞，接盤俠據(jù)說是去年底剛剛完成內(nèi)部整合上市的招商蛇口(13.920, 0.04, 0.29%)。盡管雙方均出面否認(rèn)，但在分析人士看來，兩家地產(chǎn)央企的結(jié)合似乎頗具市場想象力：總部同在深圳，招商蛇口主打的產(chǎn)融結(jié)合與中糧優(yōu)質(zhì)的舊改土地儲備及工業(yè)地產(chǎn)模式不謀而合。

5月18日，中糧地產(chǎn)的另一家“緋聞”對象保利地產(chǎn)(8.420, 0.08, 0.96%)在上海以54.5億元總價從招商、華潤、葛洲壩(5.910, 0.00, 0.00%)等一眾央企手中搶得周浦鎮(zhèn)地塊，把上海外環(huán)外地價拱過了5萬元/平方米。

半年來，保利地產(chǎn)已在上海耗資百億拿地，而上海正是保利集團(tuán)另一地產(chǎn)平臺保利置業(yè)的總部所在地。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英放話：“大戲還在后頭?！?/p>

央企地產(chǎn)“國家隊(duì)”蠢蠢欲動

國企改革深化和行業(yè)整合急劇加速，今年以來，21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異?；钴S，至少有10家已啟動內(nèi)外部重組和并購。而如中海地產(chǎn)般雷厲風(fēng)行、招商蛇口般一路通關(guān)、保利內(nèi)部整合屢屢碰壁、中糧幾度傳出剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)傳聞——這些央企巨頭間的整合并購呈現(xiàn)出不同的面向和結(jié)局。

除行政力量的干預(yù)之外，央企“體質(zhì)”的差異成為我們重點(diǎn)考量的因素。

21家房地產(chǎn)央企中，中糧集團(tuán)的角色特殊。2014年7月，國資委將中糧集團(tuán)列入首批央企改革試點(diǎn)的六家企業(yè)之一，中糧集團(tuán)在此輪央企改革中屬于“改組國有資本投資公司試點(diǎn)企業(yè)”。

中糧集團(tuán)一位內(nèi)部人士稱，實(shí)際上就是簡政放權(quán)，國資委的權(quán)力下放至公司層面，相當(dāng)于國資委轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€財務(wù)投資者的身份。目前，中糧集團(tuán)持有50.65%的中糧地產(chǎn)股份，與華僑城集團(tuán)混合所有制改革后大股東的持股比例相當(dāng)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理層只能在集團(tuán)授權(quán)下施展空間，集團(tuán)還需向國資委匯報。

在房地產(chǎn)央企中，保利、中海規(guī)模已達(dá)千億級，招商、華潤位居五六百億的中等規(guī)模，而中糧、五礦、華僑城等只有百億級規(guī)模。在住宅板塊，盡管2015年中糧地產(chǎn)的營收和凈利潤都呈增長趨勢，但銷售額僅排名全國房企第47位，這與其央企身份并不相符。

但這并不是中糧地產(chǎn)屢屢被傳收購的根本原因。3月22日，國資委官網(wǎng)披露中糧集團(tuán)“十三五”發(fā)展規(guī)劃具體內(nèi)容：中糧集團(tuán)要打造全產(chǎn)業(yè)鏈的國際化大糧商，是維護(hù)國家糧食安全的國有資本投資主體。也就是說，國資委未來將更加看重中糧的大糧商地位，后寧高寧時代，中糧要在糧食主業(yè)發(fā)力。因此，在一些市場人士看來，中糧剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非空穴來風(fēng)。

“倘若中糧地產(chǎn)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)與招商蛇口合作，那么很大程度上是受央企改革因素的影響?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。這或是中糧集團(tuán)在本輪地產(chǎn)央企重組中的樣本意義。

5月18日，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“中糧集團(tuán)內(nèi)部并未提及剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)和招商蛇口也已從公司層面做出回應(yīng)?！痹撊耸空J(rèn)為，“十三五”發(fā)展規(guī)劃將中糧的整體業(yè)務(wù)共劃分為糧油、食品、金融、地產(chǎn)4個版塊，地產(chǎn)板塊(中糧地產(chǎn)+大悅城地產(chǎn))占集團(tuán)資產(chǎn)比重的1/4，若剝離的話，對集團(tuán)將會有很大影響，報表也不會好看。

央企的地產(chǎn)主業(yè)資質(zhì)

在國企改革中，除了行政劃撥手段和考慮市場資源配置等因素之外，企業(yè)“體質(zhì)”的差異可能導(dǎo)致其地產(chǎn)業(yè)務(wù)最終不同的歸宿。這個“體質(zhì)”包括了主業(yè)優(yōu)勢、集團(tuán)定位，也包含市場規(guī)模、戰(zhàn)略布局、業(yè)務(wù)線等多方面的因素。而不愿在并購大潮中被打包收走的央企，則要借勢擴(kuò)張，吸納更多的優(yōu)勢資源。

用萬科高級副總裁譚華杰的話說，一場“大象間的游戲”已經(jīng)開始。

結(jié)合采訪分析，我們將房地產(chǎn)央企的“體質(zhì)”歸結(jié)為以下三類：第一類是整合的主導(dǎo)者，其特點(diǎn)為房地產(chǎn)是集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)，且內(nèi)部整合基本完成，管理架構(gòu)清晰;旗下業(yè)務(wù)分類和布局明確，方便挑選合適的資產(chǎn)對象。典型例子便是“并購?fù)酢敝泻！?/p>

今年3月，中海地產(chǎn)宣布收購中信集團(tuán)旗下住宅業(yè)務(wù)，這場交易總資產(chǎn)超千億的案例，率先實(shí)現(xiàn)了跨央企平臺之間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。2010年至今，中海地產(chǎn)已進(jìn)行了三次并購整合，交易對價接近700億元，總資產(chǎn)價值超過2000億元，通過三次并購直接獲得超過3700萬平方米的土地儲備，為其規(guī)模持續(xù)增長和維持利潤之王的地位打下了基礎(chǔ)。

中海內(nèi)部相關(guān)人士稱，中海選擇的并購對象是國企或央企，或上市公司旗下資產(chǎn)，這類交易雖然比較復(fù)雜，但透明、陽光。同時，中海在后兩次對中建和中信的并購中，采取股權(quán)置換的模式，均未支付現(xiàn)金，而將大量現(xiàn)金用于后續(xù)開發(fā)及運(yùn)營，展示了出眾的“財技”。

克而瑞分析師朱一鳴認(rèn)為，相似的整合主導(dǎo)者還有招商蛇口、華潤置地等。其中，招商蛇口的內(nèi)部整合已完成，產(chǎn)品線全面，布局全國化，重整招商這一“老牌”的意愿強(qiáng)烈;華潤置地的地產(chǎn)板塊架構(gòu)清晰，2015年起拿地積極性明顯提升，優(yōu)勢在于有能力接受商業(yè)地產(chǎn);而金茂和華僑城，受限于自身開發(fā)模式對資產(chǎn)更為挑剔，但有助于接受商業(yè)和旅游地產(chǎn)等細(xì)分資產(chǎn)。

第二類是潛在的被收購標(biāo)的，如中糧、中航。這類央企房地產(chǎn)板塊較小，集團(tuán)主業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)強(qiáng)于房地產(chǎn)，同時周轉(zhuǎn)速度緩慢，擴(kuò)張動力不足，以集團(tuán)自有土儲開發(fā)為主。

如中航地產(chǎn)(7.330, 0.11, 1.52%)的航空軍工主業(yè)占據(jù)絕對優(yōu)勢地位，集團(tuán)旗下境內(nèi)外上市平臺多達(dá)28個，而房地產(chǎn)銷售規(guī)模小，2015年銷售規(guī)模僅在50億元左右，在集團(tuán)3800億元的營收中顯得微不足道。而中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)質(zhì)土儲豐富，當(dāng)前權(quán)益建面823萬平方米，其中深圳項(xiàng)目更是各大整合主導(dǎo)者覬覦的“肥肉”。

第三類是市場競跑者，如魯能、電建、葛洲壩等央企，今年開始在南京、蘇州、武漢等熱門二線城市瘋狂搶地，目前已耗資237億元獲取9幅地塊。

朱一鳴分析，一方面，在提升央企效率、避免同業(yè)資源浪費(fèi)的大趨勢下，職能相近的央企極有可能從集團(tuán)層面合并，如中冶集團(tuán)已被整體并入五礦集團(tuán)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自然是強(qiáng)者占主導(dǎo);另一方面，良好的拿地和銷售水平以及足夠廣泛的布局，也是在向上層展示自己有能力吸納和消化更多優(yōu)質(zhì)資源。

大象間的游戲

萬科、恒大等千億民營房企已經(jīng)在白銀時代的房企轉(zhuǎn)軌中拔得頭籌，而央企“國家隊(duì)”的重組又將催生一大批地產(chǎn)“巨無霸”;同時央企地產(chǎn)商背景特殊、結(jié)構(gòu)人員冗雜，通過資產(chǎn)整合避免資源的閑置和重疊也勢在必行。外在環(huán)境和內(nèi)在動力共同作用之下，房地產(chǎn)行業(yè)格局面臨著重新洗牌。

可以肯定的是，地產(chǎn)央企重組加速不僅僅是國資企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉(zhuǎn)變，加劇行業(yè)的集中度，也為當(dāng)前央企“退房產(chǎn)化”尋求了一種出路。如神華和中煤旗下土地儲備均為礦區(qū)安置工程，新興集團(tuán)盡管為建筑企業(yè)，但幾乎退出了傳統(tǒng)住宅開發(fā)領(lǐng)域，主要從事工業(yè)等項(xiàng)目開發(fā)。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉指出，未來一段時期內(nèi)，一些實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)可能會利用地產(chǎn)重組加速開放的機(jī)會，接盤這些央企“退房”的資產(chǎn)。

除了上述三家央企之外，“港中旅和南光主要為旅游主業(yè)及酒店相關(guān)，如果有剝離文旅項(xiàng)目和酒店的計劃，則華僑城和金茂均有可能接盤?！敝煲圾Q表示。

中國指數(shù)研究院根據(jù)對未來宏觀經(jīng)濟(jì)增長及新增人口等的假設(shè)，結(jié)合近兩年對數(shù)十家百億級以上房企進(jìn)行分析指出，到2020年中國將有6家2000億級房企、13家1000億-2000億房企、17家500億-1000億房企。其中，國字號房企或占半壁江山。

規(guī)模增長的同時，以萬科、恒大、萬達(dá)等為代表的傳統(tǒng)大型房企在近幾年來迅速做出調(diào)整，進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、社區(qū)O2O等多樣化的領(lǐng)域，搭建多元化產(chǎn)業(yè)平臺。同樣的，地產(chǎn)“國家隊(duì)”亦承載著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的使命。從單一的住宅、商業(yè)開發(fā)商，到城市運(yùn)營商、產(chǎn)融結(jié)合實(shí)踐者，央企地產(chǎn)商可以有更多作為。

以重組后的招商系為例，由招商地產(chǎn)和蛇口工業(yè)區(qū)合并的招商蛇口不再是一家地產(chǎn)公司，而是一個“產(chǎn)融城一體化”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和城市運(yùn)營商，A股上市公司中與之接近的是華夏幸福(23.900, 0.28, 1.19%)。