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近日，社交媒體上瘋傳一線城市炒房的“終極模式”，通過(guò)這種方法，炒房者可以通過(guò)已有房產(chǎn)套取銀行資金，套取的資金可以拿去繼續(xù)炒房;同時(shí)，這樣操作風(fēng)險(xiǎn)完全丟給了銀行，炒房者不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。

這道炒房的算術(shù)題突然火了，好像一時(shí)間大家都找到了炒房的“終極秘笈”，但事實(shí)真像這道題一樣美好嗎?

一位銀行信貸經(jīng)理聽(tīng)完《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者轉(zhuǎn)述的上述炒房“終極模式”后，第一反應(yīng)就是笑了。下面，記者就來(lái)帶大家好好算算這筆賬。

“無(wú)本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”炒房模式瘋傳

上述一線城市炒房“終極模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然后假離婚。現(xiàn)在房市價(jià)700萬(wàn)元，老公讓老婆把房子1000萬(wàn)元賣給他，首付300萬(wàn)元，貸款700萬(wàn)元。這樣，夫妻倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬(wàn)元。用這700萬(wàn)元投資的收益，剛好可以用來(lái)還房貸。

如果房?jī)r(jià)大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現(xiàn)了;如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，丈夫還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩(wěn)賺不賠，且會(huì)炒高房?jī)r(jià)。

這到底什么意思?

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)為大家詳細(xì)分解一下：

第一、夫妻兩人在北京有套房，先把房子只寫在老婆名下;第二、假離婚;第三、老婆將房產(chǎn)以1000萬(wàn)元的總價(jià)賣給老公，不過(guò)房子真正的市場(chǎng)價(jià)只有700萬(wàn);第四、老公無(wú)法全款付1000萬(wàn)，于是找銀行貸款，銀行提供七成貸款，即700萬(wàn)元，老公首付300萬(wàn)元;最后，假離婚的夫妻雙方，還住在同一套房產(chǎn)，但手中還有700萬(wàn)現(xiàn)金。

那么，這樣操作有什么用?

一是，手中有700萬(wàn)現(xiàn)金，可以拿去做投資，投資的收益可以償還房貸;當(dāng)然也可以拿去炒房，畢竟一線城市樓市火爆。此時(shí)，兩人同時(shí)擁有2~3套房，就能成倍擴(kuò)大收益。二是，700萬(wàn)元現(xiàn)金，正好等于房子的實(shí)際價(jià)值。鑒于一線城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)非?？捎^，存在向下調(diào)整的可能性;如果這套房產(chǎn)跌破700萬(wàn)元，那就斷供吧，房子給銀行;如果該套房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲超過(guò)700萬(wàn)元，那就老老實(shí)實(shí)還房貸，畢竟房產(chǎn)增值了，還是劃算的。

所以，如果這種方式操作成功，對(duì)炒房者來(lái)說(shuō)，確實(shí)是“無(wú)本萬(wàn)利”的生意，賺錢都是自己的，風(fēng)險(xiǎn)都是銀行的。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，網(wǎng)絡(luò)上流傳的說(shuō)法是：現(xiàn)在京滬深很多人都這么做，這就是“次貸危機(jī)”的來(lái)源。誠(chéng)然，價(jià)值700萬(wàn)元的房產(chǎn)，買房者拿到700萬(wàn)元的貸款，實(shí)際上就是零首付，這和2008年次貸危機(jī)時(shí)美國(guó)銀行業(yè)給予低收入群體零首付的做法，實(shí)際上是相同的。

真有這么便宜的事?

賺的錢都是自己的，風(fēng)險(xiǎn)都是銀行的，哪里有這么便宜的事情?!

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了一家銀行的信貸經(jīng)理，對(duì)于上述情況，電話那頭，這位信貸經(jīng)理笑了：“銀行可不傻，價(jià)值700萬(wàn)元的房產(chǎn)怎么可能貸到700萬(wàn)元?”

這位銀行人士以他所在銀行的操作規(guī)范，分析了這種操作模式面臨的幾重障礙：

首先，需要明確的是，二手房交易，銀行貸款多少，是按照評(píng)估價(jià)來(lái)確定，而不是成交價(jià)。銀行會(huì)選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，而這類第三方機(jī)構(gòu)通常都與銀行(分行或支行)有固定的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。如果市價(jià)是700萬(wàn)，則評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的估值通常也在700萬(wàn)左右，不會(huì)突然跳到1000萬(wàn)元。據(jù)這位信貸經(jīng)理介紹，在實(shí)際評(píng)估中，銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際評(píng)估值在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上還可能有折扣。

其次，除了專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，銀行的業(yè)務(wù)員會(huì)實(shí)地勘察抵押物(即房產(chǎn))的情況，如果成交價(jià)明顯高于周圍同類型房?jī)r(jià)，業(yè)務(wù)員也是很容易識(shí)別的。上述案例中，成交價(jià)較市場(chǎng)價(jià)高出40%，如此明顯的價(jià)差，除非業(yè)務(wù)員傻了，不然是不可能看不出來(lái)的。

最后，有過(guò)貸款經(jīng)驗(yàn)的人都知道，銀行會(huì)要求貸款者提供個(gè)人賬戶的資金流水，銀行此舉是為了衡量借款人的第一還款來(lái)源;在銀行的實(shí)際操作中，抵押物僅僅是第二還款來(lái)源，銀行本身是非常不愿意看到抵押物被處置的。

上述案例當(dāng)中，貸款700萬(wàn)元，如果按照等額本息還款法(30年)，則每月需要還房貸3.7萬(wàn)元——按照貸款金額不超過(guò)月入50%的比例計(jì)算，則要求貸款者每月收入要到達(dá)7.4萬(wàn)元!

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱公開(kāi)資料獲悉，在京滬深三地，2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達(dá)不到7.4萬(wàn)元。普通居民很難從銀行獲得如此高額的貸款。

事實(shí)上，退一萬(wàn)步講，就算銀行業(yè)務(wù)員作弊、評(píng)估機(jī)構(gòu)作弊、銀行流水作假，但還是很難發(fā)生上述所謂的“無(wú)本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)炒房”情況。畢竟，銀行有嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，信貸的最終審批權(quán)并不掌握在業(yè)務(wù)員手中，要么是在分支行，金額特別大的甚至在總行，具體情況根據(jù)各家銀行的規(guī)定有所差別。做貸款審批的人，都是風(fēng)險(xiǎn)控制的專業(yè)人員，是很有可能發(fā)現(xiàn)前端環(huán)節(jié)的舞弊行為的。如果要瞞過(guò)銀行上級(jí)審批的一系列環(huán)節(jié)，其實(shí)是難上加難。

由此可見(jiàn)，中國(guó)房貸首付相比國(guó)外水平要高出很多，這正是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)極為重要的手段，銀監(jiān)會(huì)、人民銀行等對(duì)于這方面的監(jiān)管也非常嚴(yán)格，所以這才保證中國(guó)不會(huì)發(fā)生“次貸危機(jī)”(除非房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)首付款比例，但這種可能性是極小的)。