如果從2015年“330新政”算起，這一輪房價的上漲已經(jīng)持續(xù)了一年多。很多城市不僅房價屢創(chuàng)新高，連房價的年度漲幅紀錄也相繼被打破。正當大家對高房價似乎已經(jīng)習以為常之際，卻不知一個新的紀錄已經(jīng)悄然接近。這次，還是世界紀錄。

前兩年，當大家談論到中國房價過高時，曾經(jīng)有個觀點頗為流行，大意是：“雖然我們的房價已經(jīng)很高了，但和那些國際大都市相比——如紐約、倫敦、香港、東京等，尤其是這些城市的核心區(qū)域相比，我們一線城市的房價和他們還是有段距離的。綜合考慮我們的人口密度、經(jīng)濟發(fā)展速度等因素，我們的房價并不算太離譜?！?/p>

但隨著最近一段時間樓市的量價齊升，情況已經(jīng)在悄然發(fā)生變化。今年上半年，上海已經(jīng)榮升為全球最大的豪宅市場了。第一次看到這個結(jié)論時，相信很多朋友會和我當時一樣感到意外。那些國際大都市怎么就排到上海后面去了?排名依據(jù)的又是什么標準?

為了避免成交結(jié)構(gòu)的影響，我們不用均價，而是用不同價格段的住宅成交套數(shù)來比較?！昂勒背山粩?shù)量最多的，自然就是最大的豪宅市場了。這可是市場上成千上萬的購房者用口袋里的真金白銀投票得到的結(jié)果。

根據(jù)我們的統(tǒng)計，今年上半年，上海每套價格超過2000萬元人民幣的“豪宅”，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手479套。相比之下，東京，這個傳說中地價曾經(jīng)可以買下整個美國的城市，上半年同價位的新建公寓(不包含“一戶建”，即別墅)成交套數(shù)僅有16套(數(shù)據(jù)來源：日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所)。而東京的新建別墅和二手住宅成交沒有按價格段的明細統(tǒng)計，如果按照市場份額估算的話，全市場2000萬人民幣(約合3億日元)以上住宅的成交量，應該不超過百套。數(shù)量上是遠不如上海的。

我們再把目光放到紐約，今年上半年，紐約總價超過2000萬人民幣(約合3百萬美元)的住宅總成交套數(shù)約為1100套(數(shù)據(jù)來源：根據(jù)Compass，REBNY，Elliman等機構(gòu)數(shù)據(jù)綜合估算)。其中絕大多數(shù)來自曼哈頓，成交量位居第二的布魯克林區(qū)僅有前者的約1/10。這是包含一二手市場的數(shù)據(jù)，紐約的新房市場占比僅為20%左右，所以這里我們用的是全市場的成交量。和上海全市場接近1600套的成交量相比，紐約還是少了約30%的量。

而在香港，根據(jù)土地注冊處的數(shù)據(jù)，今年上半年總價超過2000萬人民幣的一二手私人住宅套數(shù)為880套。數(shù)量略低于紐約，自然也低于上海。其中新房620套，二手260套。在二手房為主的香港樓市，豪宅中卻是新房的比例更高。

倫敦雖然也是全球著名的豪宅市場，但相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較缺乏。根據(jù)倫敦土地注冊處的數(shù)據(jù)可以得到倫敦城的住宅成交套均總價約在450萬人民幣，低于紐約的761萬和香港的687萬，因此，雖然倫敦住宅總成交套數(shù)超過紐約的一倍多，但可以推算出，倫敦價格超過2000萬元人民幣的住宅成交套數(shù)應該不超過1000套，低于上海和紐約，和香港差不多。

紐約、倫敦和香港并稱為世界房價最貴的三大城市，均為世界金融中心，資金流動活躍，高收入人士云集，房地產(chǎn)市場的成交量也是很活躍的。但以2000萬人民幣以上豪宅的成交量排名的話，在今年上半年都已經(jīng)被上海超越了。

可能會有朋友質(zhì)疑，為什么用2000萬人民幣，而不是更高的價格標準。其實這已經(jīng)是一個比較高的標準了，從成交占比來看，今年上半年，紐約全市超過這個價位的成交僅為總成交量的5.8%，香港為4%，東京僅為0.2%(僅統(tǒng)計新建公寓)，上海則更低，僅為0.7%。

在東京本地的住宅成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，價格段的最高也只劃分到3億日元以上，即人民幣2000萬元。而在紐約當?shù)氐氖袌鰣蟾嬷?，曼哈頓豪宅的門檻也僅為4百多萬美元，約合3000萬元人民幣。因此2000萬人民幣的標準已接近金字塔尖，可以比較好的代表“豪宅”的標準了。

其實除了2000萬人民幣這個價格段之外，在1000萬、600萬、300萬各個價格段，上海的成交套數(shù)都是遠超上述國際大都市的。主要原因是上海住宅成交量巨大，今年上半年總共成交了23.9萬套，而紐約、倫敦、香港加上東京四個城市總成交套數(shù)還不到上海的一半。

但從套均價格來看，上海只有320萬/套，還不到紐約香港的一半。這是因為上海300萬以下的住宅成交還是占全市場絕大多數(shù)的，其中的新房主要分布在嘉定、奉賢、金山、松江、南匯等遠郊;而二手則主要是市區(qū)各種小面積的老公房，而單價其實并不低。

因此，上海樓市可以理解為這樣的一個市場——由兩部分組成，其中包含了一個類似紐約這樣的高房價的國際大都市，且豪宅的成交量更高;另一部分則是由遠郊新盤和市區(qū)老公房組成的價格相對較低的市場。

當然，在不同的國家、不同的房地產(chǎn)市場運行機制、不同的持有成本之下，很難通過房價的直接對比來判斷其合理性。但上述海外城市可以是一個很好的參照系，讓我們更清楚的了解最近一年多以來我們樓市的增長速度和發(fā)展程度。

那么，為什么在當前經(jīng)濟下行大環(huán)境下，房價卻能繼續(xù)上行?

經(jīng)濟增長放緩，意味著社會創(chuàng)造新財富的能力變?nèi)酰^往幾十年經(jīng)濟高增長所累積的財富總量更為巨大。經(jīng)濟低迷使得新的投資機會減少，社會存量財富流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推高房價上漲。

另一方面，信貸寬松、投資意愿加強，導致購房杠桿率的上升，也是推動房價上漲的主要動力。所謂杠桿率，指的是市場上房地產(chǎn)銷售金額中，來自銀行貸款的比例。關(guān)于杠桿率的測算，雖然各家研究機構(gòu)的計算結(jié)果不盡相同，但有一點是基本相同的，即市場杠桿率在2015年，2016上半年是逐步提升的，且今年上半年已經(jīng)達到了歷史高位。根據(jù)我們的測算，上海樓市杠桿率去年為30%，今年上半年已經(jīng)超過40%。

由于房價的增長速度顯著高于收入增長，因此“有沒有買房”，“什么時候買的房”已經(jīng)成為普通家庭總資產(chǎn)的決定因素。為了不讓手中的錢貶值，買房投資成為當下很多中產(chǎn)階級的選擇。為了回報最大化，就應該盡量用貸款杠桿。因此杠桿率的上升不僅是因為信貸寬松，也是投資購房增加的結(jié)果。只是，一個社會什么行業(yè)都不如買房賺錢的現(xiàn)象，顯然是不可持續(xù)的。