一些銀行與地方合作推出住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)，提供貸款服務(wù)——貸款租房，叫好還要叫座

有規(guī)范統(tǒng)一的長(zhǎng)租房房源、能為租房提供優(yōu)惠貸款、閑置住房也能放心“托存”……如今，不少城市推出住房租賃監(jiān)管及交易平臺(tái)，滿(mǎn)足百姓租房需求，還能提供配套租房貸款，前景廣闊，大型商業(yè)銀行紛紛試水住房租賃貸款市常然而，租房貸業(yè)務(wù)也遇到了一些成長(zhǎng)的煩惱，包括房源不足、選擇不多、配套公共服務(wù)不完全等。近日，本報(bào)記者來(lái)到廣東深圳和佛山，對(duì)住房租賃貸款市場(chǎng)進(jìn)行了走訪。

租約穩(wěn)定，緩解不少租金壓力

“‘按居貸’給我解決了26萬(wàn)元缺口，一次性付清3年租約的壓力也沒(méi)那么大了”

“不僅租房方便，還能享受便捷的合同管理、租金管理等線(xiàn)上服務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)‘一鍵管房’，真的很省心１最近，深圳某公司職工李拓在深圳“住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)”新租了住房。在這個(gè)平臺(tái)上，租戶(hù)不僅能找到長(zhǎng)租房源，還能搭上便捷融資快車(chē)，享受住房租賃貸款服務(wù)。

長(zhǎng)租房貸款是金融助推住房租賃市場(chǎng)的一大創(chuàng)新，廣東省是創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)。去年11月，建行廣東省分行率先與佛山市聯(lián)合推出國(guó)內(nèi)首個(gè)政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)，不僅匯集了豐富的租戶(hù)、房主信息和房屋信息，政府部門(mén)還可據(jù)此全面掌握全市租賃市場(chǎng)規(guī)模、租金價(jià)格波動(dòng)水平和人口流動(dòng)等情況，并與相關(guān)部門(mén)人口管理系統(tǒng)對(duì)接，完成“一鍵監(jiān)管”“一鍵監(jiān)測(cè)”。

這一模式現(xiàn)已復(fù)制推廣到廣東全省乃至全國(guó)。去年11月，建行在深圳開(kāi)啟銀企合作，首批推出5481套長(zhǎng)租房源，并發(fā)布國(guó)內(nèi)首款個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。建行與11家房企合作，為長(zhǎng)租客戶(hù)提供無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的個(gè)人住房租賃貸款。截至目前，在建行平臺(tái)使用按居貸的客戶(hù)占平臺(tái)簽約租賃客戶(hù)的40%，按居貸金額約1200萬(wàn)元。

李拓選中的新家，位于建行深圳分行最先推出的長(zhǎng)租社區(qū)——龍華“潤(rùn)達(dá)圓庭”。這套四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的房子面積110平方米，精裝修，家具家電一應(yīng)俱全，下樓走500米就是地鐵4號(hào)線(xiàn)，每月租金7800元。

李拓簽了3年合同，房租加上2個(gè)月押金一共29.6萬(wàn)元，一次付清?！昂迷诮ㄐ小淳淤J’給我解決了26萬(wàn)元缺口，一次性付清3年租約的壓力也沒(méi)那么大了?！崩钔厮懔艘还P賬：一次性支付3年租金可以打九一折，加上利息，與逐月支付相比，每個(gè)月還省了85元。

據(jù)了解，建行推出的個(gè)人租房貸款“按居貸”主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據(jù)借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況，可給予期限最長(zhǎng)10年、額度最高100萬(wàn)元的貸款。

截至6月末，建行已與320個(gè)地級(jí)市及以上行政區(qū)合作簽約，基本實(shí)現(xiàn)簽約合作全覆蓋，其中243個(gè)城市平臺(tái)已上線(xiàn)。在平臺(tái)上，建行與近1500家企業(yè)合作，其中住房租賃企業(yè)近千家，累計(jì)上線(xiàn)房源77萬(wàn)余套，儲(chǔ)備房源29萬(wàn)套，已出租超過(guò)15萬(wàn)套。

供給不足，滿(mǎn)意房源還不夠多

“只有解決了房屋來(lái)源這一關(guān)鍵難題，才能增強(qiáng)交易平臺(tái)的吸引力”

在佛山南海金融高新區(qū)工作的劉莉最近正為尋找新房源發(fā)愁。租房中介說(shuō)，她現(xiàn)在租的房子月底到期后，房主要漲價(jià)?！白馄诰?年，房租年年漲。在中介那里租房，每半年或1年就得重新簽一次約、漲一次價(jià)，每回中介還要收取不菲的傭金，實(shí)在太煩了１劉莉說(shuō)。

劉莉打算在政府部門(mén)推出的“佛山住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)”租房。她用手機(jī)掃碼下載客戶(hù)端，登錄后發(fā)現(xiàn)，平臺(tái)的服務(wù)功能真不少：尋找房源、房源驗(yàn)真、合同簽訂、租房融資、資金支付等各環(huán)節(jié)，都能在線(xiàn)上一氣完成。

可劉莉最終還是沒(méi)有在平臺(tái)上選中房子。按照劉莉的選房標(biāo)準(zhǔn)，平臺(tái)上的長(zhǎng)租房源并不多，大約只有20套，左挑右揀沒(méi)有選到合適的。

“房源不足、交易不活躍是政銀合作‘住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)’遇到的難題。”廣東省房地產(chǎn)學(xué)會(huì)研究員韓世同說(shuō)，珠三角房屋租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，但原有的個(gè)人住房租賃市場(chǎng)信息不公開(kāi)、不透明、信息不對(duì)稱(chēng)，限制了原有部分住房轉(zhuǎn)入租賃平臺(tái)的通道，“只有解決了房屋來(lái)源這一關(guān)鍵難題，才能增強(qiáng)交易平臺(tái)的吸引力?！?/p>

據(jù)介紹，目前長(zhǎng)租房的來(lái)源主要有三種：一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)在土地交易市場(chǎng)拍得“只租不售”住宅用地，用于開(kāi)發(fā)“長(zhǎng)租公寓”。這類(lèi)住房還在啟動(dòng)建設(shè)階段，總量不多。二是部分機(jī)構(gòu)將舊廠房、舊物業(yè)、舊寫(xiě)字樓整體承租，改建成統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的長(zhǎng)租公寓，受到年輕人的喜愛(ài)，但價(jià)格不菲。三是借助公共平臺(tái)，將社會(huì)上散落的居民住房集中起來(lái)，這是最有潛力開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)租房源。

如何在“住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)”匯聚散落的居民住宅？今年上半年，建行廣東分行在廣州試點(diǎn)推出了一項(xiàng)“存房”業(yè)務(wù)，激活社會(huì)上閑置房源?？蛻?hù)將房子的租賃權(quán)“存”到建行，建行會(huì)對(duì)其房產(chǎn)未來(lái)3—10年租金收益進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)估。房主認(rèn)可后，建行會(huì)一次性支付全部租金給房東，由此獲得房屋的長(zhǎng)期租賃權(quán)，然后將相關(guān)房源租賃權(quán)移交給專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，用于出租。目前，廣東、上海、陜西、河北、湖北、浙江、江蘇分行已開(kāi)展“存房”業(yè)務(wù)，累計(jì)受理申請(qǐng)6500筆，受到不少房東的歡迎。

“一次性轉(zhuǎn)讓多年的租賃權(quán)，很多人擔(dān)心趕不上租金上漲，租金收益會(huì)不會(huì)吃虧？但是我算了一下，一次性拿到40多萬(wàn)元租金，綜合來(lái)看還是不錯(cuò)的?！鞭k了5年“存房”業(yè)務(wù)的廣州市民曹琳說(shuō)，如果一年一簽，除了找中介要付傭金，手續(xù)麻煩，還要擔(dān)心家具家電的損壞。但是，“存”給銀行的租賃公司，省掉不少麻煩，而且有銀行信譽(yù)作保障，更加放心。一次性拿到40多萬(wàn)元租金，可以一部分用作家庭消費(fèi)，另一部分做理財(cái)，收益上并不吃虧。

今年6月15日，建行成立了全國(guó)首家銀行系住房服務(wù)公司——建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司?！敖ㄐ袑⒁孕履Ｊ酵度胱》孔赓U市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展，為人們提供更豐富、更可靠、更實(shí)惠的房源，讓租房戶(hù)租得稱(chēng)心，住得安心。”建行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，提升貸款租房吸引力

“租房貸款存在房東利用租房規(guī)則借租房貸款產(chǎn)品套現(xiàn)的可能，要嚴(yán)格監(jiān)管挪用租賃貸款資金去炒房等現(xiàn)象”

隨著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的推進(jìn)，越來(lái)越多的人愿意選擇長(zhǎng)租房。租房貸款的推出，使租客只需要支付一點(diǎn)利息、按月還貸，就可以一次性簽訂數(shù)年租房合同，同時(shí)解決了房租一次性支付的壓力和房租上漲的煩惱。但要真正發(fā)揮好它的作用，還要在市懲實(shí)踐中不斷改進(jìn)。

“租購(gòu)并舉”是建立我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，這在充分保障租客權(quán)益的同時(shí)，也能加快金融產(chǎn)品和服務(wù)逐漸從購(gòu)房領(lǐng)域向租房領(lǐng)域鋪開(kāi)。

專(zhuān)家表示，在優(yōu)質(zhì)公共資源供給不足的情況下，租購(gòu)?fù)瑱?quán)能落實(shí)到什么程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)。如果租房也能輕松落戶(hù)、讓孩子順利入學(xué)，估計(jì)不少人都會(huì)選擇長(zhǎng)租，不用整日看著高額首付發(fā)愁。

去年7月，廣州發(fā)布“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”系列政策，將符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益納入，成為扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)市民待遇均等化的一項(xiàng)重要舉措。

據(jù)介紹，廣州一方面將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，另一方面則允許將商業(yè)用房按規(guī)定改造成租賃住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。新政策最大的變動(dòng)，在于賦予符合條件的承租人子女享有義務(wù)教育等公共服務(wù)權(quán)益。此舉進(jìn)一步增強(qiáng)了租房的吸引力，而租房貸款的需求也跟著水漲船高。值得注意的是，貸款租房在推廣過(guò)程中，也遭遇一些亟待解決的問(wèn)題，有些潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

“租房貸款需要防范二房東轉(zhuǎn)租套現(xiàn)等現(xiàn)象?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租金備案制很關(guān)鍵，在后續(xù)租賃合同中應(yīng)該約定一條是否可以轉(zhuǎn)租的規(guī)定，“要嚴(yán)格監(jiān)管挪用租賃貸款資金去炒房等現(xiàn)象?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，租房貸款存在房東利用租房規(guī)則借租房貸款產(chǎn)品套現(xiàn)的可能，要警惕租房市場(chǎng)加杠桿助推租金上漲等情況發(fā)生。

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租房貸款怎么申請(qǐng)？

租房貸款首先需要滿(mǎn)足一定條件。據(jù)建行介紹，借款申請(qǐng)人條件主要有以下6條：年齡滿(mǎn)22周歲；已交納租約押金；有合法穩(wěn)定收入和還本付息能力，資信良好；有連續(xù)3期及以上繳存社保或公積金記錄；未列入全國(guó)法院失信被執(zhí)行人名單；信用狀況良好，無(wú)重大不良信用記錄。符合條件的承租人憑備案登記的住房租賃合同、身份證等證明，就可到網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)。

貸款的利息怎么算？建行某租房貸款產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，1年期貸款月息為0.363%，合年息4.356%；1—3年期的貸款月息為0.396%，合年息4.752%。租房貸款利率要低于首套房買(mǎi)房貸款利率。貸款額度期限最長(zhǎng)10年，不可循環(huán)使用。單筆額度最高不超過(guò)100萬(wàn)元。借款人月平均收入減其須償還的貸款月供款必須不低于市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

銀行方面表示，在材料齊備的情況下，個(gè)人租房貸款從申報(bào)到放款僅需3個(gè)工作日。如果在線(xiàn)申請(qǐng)貸款，當(dāng)日受理，次日就可以放款。